nieuws

Beleggers breken tien jaar oud record

Beleggingen

Beleggers breken tien jaar oud record
CBRE Global kocht acht distributiecentra van Somerset Capital Partners, waaronder de nieuwbouw op het Klooster in Nieuwegein

Na een druk jaar op de Nederlandse markt voor vastgoedbeleggingen is het recordtotaal uit 2007 uit de boeken. Het investeringstotaal steeg in 2017 met 44 procent op jaarbasis naar 20,2 miljard euro.

Er was tien jaar voor nodig. Er moesten staatsobligaties ter waarde van biljoenen euro’s en dollars voor worden opgekocht. Maar dan krijg je ook wat. Een oud record op de Nederlandse markt voor vastgoedbeleggingen ging in 2017 uit de boeken. Het nieuwe record staat op 20,2 miljard euro aan vastgoedinvesteringen op Nederlandse bodem.

De lat lag hoog. In 2007 bleef de teller bij Vastgoedmarkt staan op ongeveer 16,5 miljard euro. In die tijd kon je al kantoren kopen als je zelf 5 of 10 procent van de prijs meebracht. De rest, daar zorgen de financiers wel voor. Het debat over de vraag of er een zeepbel was eindigde in 2008, toen de kredietcrisis losbarstte.

De aanloop naar het nieuwe record was lang. Terwijl de vastgoedbeleggingstotalen wereldwijd kelderden, begonnen in 2009 de eerste opkoopprogramma’’s van staatsobligaties in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Japan. Een gevolg was een verschuiving van de voorkeur van investeerders van steeds lager renderende obligaties naar hoger renderende beleggingscategorieën. Zoals vastgoed.

Door zijn traagheid in het nemen van verliezen profiteerde de Nederlandse vastgoedmarkt de eerste jaren niet van de kwantitatieve verruiming. Beleggers kochten liever in andere landen dan in het te dure Nederland. Pas in 2012 zag de Nederlandse markt voor vastgoedbeleggingen een bodem. Dat jaar registreerde Vastgoedmarkt een transactietotaal van 4,6 miljard euro. Dat was minder dan een derde van het totaal van 2007.

Medicijn

In een paar jaar kan veel veranderen. Op de kantorenmarkt zorgde een stroom transformaties voor een daling van de leegstand. Ook verdween daar veel lucht uit de boekwaarden door gedwongen verkopen. In het middensegment van de huurwoningmarkt werden corporaties teruggedrongen. Op de bedrijfsruimtemarkt zorgde de opkomst van e-commerce voor een explosie van de vraag naar logistiek. En de economie trok aan.

De kwantitatieve verruiming door de Europese Centrale Bank vanaf 2015 werkte op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt als een stemming verbeterend medicijn op een toch al blije cliënt. De jaarlijkse beleggingstotalen die al in de lift zaten gingen met sprongen omhoog. Het totaal voor 2017 van 20,2 miljard euro betekent een stijging van 6,2 miljard euro of 44 procent ten opzichte van de 14,0 miljard euro uit 2016. Zelfs als rekening wordt gehouden met 16,5 procent inflatie in 10 jaar tijd is het beleggingstotaal uit 2017 onovertroffen.

Het totaal voor 2017 is overigens exclusief de herkapitalisatie van de aandelen in het Berlage-fonds met 31 winkelpanden. Het ging bij die transactie om onder meer de panden van de Bijenkorf in Amsterdam en Rotterdam en om drie Hema-panden in Utrecht, Amsterdam en Den Haag. Geen van de nieuwe aandeelhouders heeft een meerderheid in de portefeuille verkregen. CBRE Global Investors gaat de portefeuille beheren, maar spak zelf in het persbericht over de transactie niet over een aankoop. Daarom telt Vastgoedmarkt de transactie niet mee. Naar verluidt werd de Berlage-portefeuille bij de herkapitalisatie gewaardeerd op 1,4 miljard euro.

Toename beleggingstotaal per vastgoedtype
2017 mln euro 2016 mln euro Stijging
Kantoorruimte 6.525 Kantoorruimte 4.475 45%
Woonruimte 5.600 Woonruimte 4.925 14%
Winkelruimte 2.250 Winkelruimte 1.700 33%
Bedrijfsruimte 3.525 Bedrijfsruimte, horeca en overig 2.900 102%
Horeca 1.875
Overig 425
Totaal 20.200 14.000 44%
Bron: Vastgoedmarkt

 

Kantoren populairst

Een nadere blik op de cijfers illustreert dat het totaal voor 2017 zo hoog uitviel door de toevloed van internationaal kapitaal, op zoek naar meer rendement dan op staatsobligaties. Het leeuwendeel van de stijging van 6,2 miljard euro op jaarbasis komt voor rekening van buitenlandse beleggers. Van over de grens vloeide ruim 5 miljard euro meer naar de Nederlandse markt voor beleggingsvastgoed. Waren buitenlandse beleggers in 2016 goed voor 7.750 miljoen euro aan investeringen, in 2017 was dat 12.800 miljoen euro.

De kantorenmarkt, enkele jaren geleden nog verguisd, was in 2017 het populairste segment. Weliswaar staat de handrem er nog op bij Nederlandse beleggers. Maar dat wordt ruimschoots gecompenseerd door buitenlandse beleggers voor wie kantoren het favoriete segment vormen. Buitenlandse investeringen in kantoren stegen in 2017 met 1.850 miljoen euro of 54 procent naar 5.250 miljoen euro in 2017. Dat komt neer op 41 procent van alle buitenlandse vastgoedbeleggingen en 80 procent van alle kantoorbeleggingen in Nederland.

Alleen al met drie transacties verwisselden kantoren met een totale waarde van bijna 1,4 miljard euro van eigenaar. Dream Global Reit (Canada) legde voor 502 miljoen euro de hand op de kantoren van Merin, Meritz (Zuid-Korea) betaalde 500 miljoen euro voor kantorencomplex Atrium op de Zuidas in Amsterdam en Fortress Investment Group (Verenigde Staten) nam voor 360 miljoen euro veertien kantoorpanden over van Deka Immobilien.

Aziaten

Kantoren waren niet het enige segment met een aanzienlijke toename van de investeringen door buitenlanders. In 2016 trokken bedrijfsruimtes, horeca en overige vastgoedtypen in Nederland nog 1.850 miljoen euro aan grensoverschrijdende investeringen. In 2017 waren die segmenten goed voor 4.550 miljoen euro aan buitenlandse beleggingen. Dat betekent een stijging van 2.700 miljoen euro of 146 procent.

Hotels waren in 2017 goed voor 1.750 miljoen euro aan buitenlandse investeringen. Vooral Aziaten en Duitsers toonden belangstelling voor Nederlandse horeca. Anbang uit China betaalde 350 miljoen euro voor het Double Tree Hotel op het Oosterdokseiland in Amsterdam. First Sponsor uit Singapore werd voor 205 miljoen euro eigenaar van zestien Bilderberg-hotels. Deka Immobilien uit Duitsland legde ruim 260 miljoen euro neer voor Hotel W in Amsterdam en 156 miljoen euro voor Barbizon Palace, ook in de hoofdstad.

Het totaal aan buitenlandse investeringen in bedrijfsruimten steeg naar 2.650 miljoen euro. Amerikaanse partijen lieten zich zien aan de vraagkant. Blackstone kocht met het Britse M7 voor 302 miljoen euro de Nederlandse portefeuille van Hansteen (700.000 m2) en legde 130 miljoen euro op tafel bij HIG Capital voor 26 logistieke objecten (264.000 m2). CBRE Global Investors legde namens een klant de hand op acht distributiecentra van Somerset Capital Partners. En Dream Global Reit uit Canada werd 120 miljoen euro eigenaar van de bedrijfsruimten van Merin.

Jaaroverzicht beleggingen 2017 staafdiagram

Bron: Vastgoedmarkt

 

Capreit

Op de Nederlandse woningmarkt krijgen buitenlandse beleggers minder gemakkelijk voet aan de grond. De stijging van hun investeringstotaal in het residentiële segment blijft ver achter bij het buitenlandse totaal in de hele Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Voor alle segmenten samen steeg het buitenlandse totaal met 65 procent, voor woningen is dat 16 procent. Met 1.800 miljoen euro namen buitenlanders 32 procent voor hun rekening van de beleggingen in het residentiële segment. Daarmee vormen woningen de vastgoedcategorie met het laagste aandeel buitenlandse investeringen.

Tot de investeerders van over de grens die wel een voet tussen de deur kregen op de Nederlandse woningmarkt behoort Capreit. De Canadese belegger legde, met hulp van onder meer het Nederlandse Rubens Capital Partners, via vijf transacties de hand op 1.550 woningen met een totale prijs van 290 miljoen euro.

Twee andere buitenlandse beleggers haakten voor grote woningprojecten aan bij Nederlandse ontwikkelaars. IC Netherlands uit Duitsland neemt 700 woningen af in een samenwerking met Snippe Projecten voor de ontwikkeling van Hyde Park in Hoofddorp. En AT Capital uit Singapore zit met AM en Cairn Real Estate in een consortium dat het terrein van de Bijlmerbajes in Amsterdam voor 84 miljoen euro kocht om er 1.350 woningen te ontwikkelen, huur en koop.

 

Vastgoedbeleggingen 2017 in Nederland, top-10 landen van herkomst
Rang Land Mln euro
1 Nederland 7.275
2 Verenigde Staten 3.450
3 Duitsland 1.850
4 Verenigd Koninkrijk 1.400
5 België 1.050
6 Canada 900
7 Frankrijk 875
8 China 750
9 Zuid-Korea 500
10 Singapore 425
Bron: Vastgoedmarkt

 

Kleine toename woninginvesteringen

Nederlandse investeerders hebben net zoveel moeite als hun buitenlandse concurrenten om door te pakken op de markt voor beleggingen in het residentiële segment. Het totaal van Nederlandse beleggers op hun thuismarkt voor woningen steeg weliswaar met 400 miljoen euro of 11 procent naar 3.800 miljoen euro. Maar naar verhouding en gelet op de roep om meer huurwoningen in het middensegment is die toename niet zo groot. De stijging van het investeringstotaal van Nederlandse beleggers voor alle segmenten was met 14 procent groter dan voor woningen.

Nederlandse particuliere beleggers schroefden hun investeringen in woningen op van 1.150 miljoen euro naar 1.550 miljoen euro. Publieke fondsen lieten in hetzelfde segment een stijging zien van 200 miljoen euro naar 300 miljoen euro. Maar Nederlandse institutionele beleggers hielden geen gelijke tred. Hun totaal aan woninginvesteringen daalde in hun thuismarkt daalde van 2.000 miljoen euro naar 1.900 miljoen euro.

Het grootste deel van de aangezwollen stroom aan investerigen in de Nederlandse vastgoedmarkt ging in 2017 dus voorbij aan de woningmarkt. Het totaal aan investeringen in het residentiële segment uit binnen- en buitenland steeg met 650 miljoen naar 5.600 miljoen euro. De stijging van het totaal voor de hele Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt is met 6,2 miljard euro bijna tien keer zo groot. Dat is terug te zien in het aandeel van woningen in de totale vastgoedinvesteringen op Nederlandse bodem. Dat aandeel daalde van 35 procent naar 28 procent.

Dat maakt de vastgoedhausse vooral een feestje voor de kantoren-, logistiek- en hotelmarkt. De winkelmarkt blijft met een stijging van de investeringen met 550 miljoen naar 2.250 miljoen euro of 11 procent van de totale investeringen nog wat achter. Maar als de toenemende consumentenbestedingen maatgevend zijn, vormen ook winkels in 2018 een vastgoedsegment waar een vastgoedbeleggersfeestje te vieren valt.

Verstoring

Vastgoedadviseurs verwachten dat ook 2018 een topjaar wordt, zo meldde Vastgoedmarkt op de voorpagina van zijn decembereditie. Hieraan kan worden toegevoegd dat het feest niet voor altijd zal duren. Daarvoor is er een te duidelijke relatie tussen de marktomstandigheden en het monetaire beleid.

Centrale banken wereldwijd werpen zich op als bestrijders van economische instabiliteit, maar kunnen ook worden gezien als veroorzakers daarvan. Al sinds tijden vormt de centrale vaststelling van rentetarieven een belemmering voor een vrije prijsvorming en het tot stand brengen van duurzaam evenwicht tussen vraag en aanbod. Dat geldt op alle markten, dus ook de vastgoedbeleggingsmarkt. De verstoring is nog groter nu centrale banken de rente naar ongekend lage niveaus hebben geduwd met hun programma’s om staatsobligaties op te kopen.

Wat zou een gezonde verhouding zijn tussen rendement en risico op een redelijk verhuurd kantoor in bijvoorbeeld Amsterdam-Zuidoost? En welke prijs zou daaruit kunnen volgen? Met de centrale rentepolitiek is dat moeilijker te zeggen dan het misschien lijkt. We kunnen het ook doen met een Engels gezegde. What goes up, must come down.

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van januari 2018

Foto's

Reageer op dit artikel