nieuws

Rosenbaum houdt Valley Zuidas ‘eeuwig’ in portfolio

Beleggingen

RJB Group of Companies heeft voor naar schatting ruim 310 miljoen euro OVG-project Valley turnkey aangekocht. Hiermee komt een van de meest prestigieuze vastgoedprojecten eindelijk weer eens in Nederlandse handen. De vastgoedonderneming van Ronny Rosenbaum houdt het gehele gebouw inclusief parkeergarage in eigen portefeuille.

Rosenbaum houdt Valley Zuidas ‘eeuwig’ in portfolio
OVG verkoopt Valley Zuidas aan RJB Group

Begin september liet OVG weten dat winkelbelegger RJB Group verrassende winnaar was van de tender om Valley. Valley, een multifunctioneel gebouwencomplex van 75.000 m2 bvo, komt aan de Beethovenstraat tegenover het hoofdkantoor van ABN Amro. Het door OVG Real Estate ontwikkelde en door MVRDV ontworpen project krijgt in 2021 196 huurappartementen van 55 tot 700 m2, 24.000 m2 aan kantoren, 3.500 m2 horeca, retail en ruimte voor culturele voorzieningen, een skybar van 800 m2 en een ondergrondse parkeergarage met 375 parkeerplaatsen. De hoogste toren van het gebouw wordt ruim 100 meter.

De koopsom ligt naar schatting op ruim 310 miljoen euro, een bedrag dat Beesemer ‘niet ver bezijden de waarheid’ noemt. De vastgoedbelegger heeft een substantieel deel eigen vermogen ingebracht. ING REF is financier in deze deal. RJB Group houdt het gehele project in eigen portefeuille, verklaart Beesemer. ‘Dit is zo’n trophy asset dat we het volledig in eigen beheer willen houden. Alle woningen – ook de penthouses – zullen we verhuren, waarbij het verhuurrisico bij ons ligt. Dat geldt ook voor de skybar van 800 m2 plus 200 m2 horeca op de begane grond, waarvoor wij een toppartij willen selecteren.’

Huurgarantie

OVG heeft de parkeergarage voor twintig jaar aan Q-Park verhuurd en 16.000 m2 kantoorruimte tien jaar aan Boron Investments, het vehikel van Fentener van Vlissingen. ‘De resterende 6.000 m2 kantoor zal in de huidige kantorenmarkt waarschijnlijk vóór oplevering zijn verhuurd. De horeca- en retailunits en de culturele ruimte zijn afgedekt met een huurgarantie.’ Over brutoaanvangsrendementen en huurprijzen kan het directielid pas over twee jaar zinnige uitspraken doen.

Beesemer is behalve directielid de schoonzoon van Ronny Rosenbaum. Namens het familiebedrijf legt hij uit waarom de A1-winkelbelegger aasde op een multifunctioneel project met voornamelijk woningen en kantoorruimte. ‘Nadat Ronny de onderhandelingen met Syntrus Achmea Real Estate & Finance afbrak over verkoop van de A1-retailportefeuille, hebben we ons herbezonnen op onze beleggingsstrategie; waar liggen de kansen en bedreigingen? We concludeerden dat we een deel van het familiekapitaal ook wilden beleggen in Amsterdams residentieel vastgoed, op voorwaarde dat het prime-vastgoed en nieuwbouw betrof. Niet alleen van hoogwaardige kwaliteit maar ook op een toplocatie. Dan kwamen we al snel op de Zuidas en het OVG-project uit.’

Geen off-market deal

RJB heeft OVG begin vorig jaar al benaderd, vervolgt hij. ‘We poogden Valley te verwerven in een off-market-deal. OVG wees dat begrijpelijkerwijs van de hand en zette in op een tender. Als pure winkelbelegger hadden we weinig ervaring met tenders en al helemaal niet met mixed-use-woningprojecten. De tender heeft ruim een jaar geduurd. Dat wij als winnaar uit de bus zijn gekomen, hebben we te danken aan onze adviseur Van Gool Elburg, onze biedprijs, ons trackrecord en platte structuur. We zijn geen institutionele belegger met lange besluitvormingsprocessen en eindeloze due-diligence-trajecten. In de gesprekken met OVG bestond ons team uit mij en vastgoedadviseurs Hans Gosewehr en Ron van den Berge, terwijl andere partijen met hele bataljons aan juristen en adviseurs kwamen.’

Stabiele prijsontwikkeling

Zowel RJB als OVG hebben volgens hem ‘een hele goede deal’ gedaan. ‘OVG heeft zijn nek uitgestoken met dit prachtige project. Wij zijn blij met dit zeer duurzame project op een toplocatie. Alle parameters voor Amsterdams vastgoed staan er goed voor. We mikken echter niet op een torenhoge prijsgroei, maar zijn met een stabiele prijsontwikkeling tevreden.’ ING hoefde er volgens Beesemer niet lang over na te denken de deal te financieren. ‘ING is al 35 jaar huisbankier van Ronny. We begrepen dat ING blij was dat er eindelijk een prestigieus project op de Zuidas in Nederlandse handen viel.’

RJB Group zal zijn woningportefeuille verder uitbreiden. ‘We zullen blijven investeren in prime woningen in Amsterdam, maar een dergelijk grote single asset-deal zullen we niet snel herhalen.’

Na de geklapte gesprekken met Syntrus Achmea heeft de vastgoedbelegger besloten de prime retailportefeuille niet meer van de hand te doen. ‘De harde A1-portfolio – goed voor 70 procent van het totaal – blijft tot in de eeuwigheid in familiebezit.’

Bouw gestart

Volker-Wessels-ondernemingen G&S Bouw en Boele & van Eesteren zijn medio augustus met de realisatie van Valley gestart. De oplevering is naar verwachting over 3,5 tot vier jaar. Winy Maas is verantwoordelijk voor het ontwerp, dat een vernieuwend en natuurlijk karakter heeft. Valley ontleent haar naam aan het landschap dat over het gebouw loopt, dat doet denken aan een vallei. Landschapsarchitect Piet Oudolf heeft het ontwerp van de beplanting van de vallei en de terrassen gemaakt. Duurzaamheid en gezond werken en wonen staan volgens ontwikkelaar OVG centraal. Zo krijgt het project een Breeam Excellent-certificaat. Valley zal voor een groot deel ook publiekelijk toegankelijk zijn. CBRE heeft bij deze transactie opgetreden als adviseur voor OVG Real Estate, Loyens & Loeff heeft OVG juridisch bijgestaan en Heeren Makelaars heeft OVG ondersteund bij de totstandkoming van het woonprogramma.

RJB is in deze transactie geadviseerd door Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten en DLA Piper heeft RJB juridisch en notarieel begeleid.

door: Martijn van Leeuwen

Deze deal van de maand is gepubliceerd in de september-editie van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel