artikel

Toekomstige taxaties taxeren duurzaamheid

Beleggingen

Toekomstige taxaties taxeren duurzaamheid

Taxateurs hadden tot voor kort moeite om duurzaamheid in te prijzen in hun taxatierapporten. Duurzaam denken neemt ook in het maatschappelijk vastgoed een hoge vlucht. Zijn taxateurs in voldoende mate in staat om duurzaamheid op waarde te schatten?

Diverse labels leggen een meetlat langs duurzaamheidsprestaties van vastgoed, waaronder het Nederlandse GreenCalc+, het Europese energielabel en de internationale Leed-, Well- en Breeam-labels. Het energielabel is in Nederland voor onder andere utiliteitsbouw wettelijk verplicht, maar focust alleen op de reductie van CO2-emissie. Terwijl duurzaamheid zoveel méér omvat. Andere meetlatten zoals Breeam en Well sluiten daar veel beter bij aan. Deze energielabels nemen ook de rol van de gebruiker-huurder mee, kijken bij de beoordeling naar de totale levenscyclus van het gebouw en de impact ervan op omgeving en natuur.

Duurzaamheidsmaatregelen zoals isolatie, zonnepanelen of warmte-koudeopslag resulteren doorgaans in een lagere energienota voor de gebruiker. Bij een eigenaar-gebruiker komt dit dus rechtstreeks ten gunste van de gebruiker, maar geldt: de kosten gaan voor de baten uit. Veel vastgoed is echter in handen van beleggers. De belegger (waaronder de maatschappelijke belegger, zoals gemeente of corporatie) investeert extra in duurzaamheid en de huurder profiteert van een lagere energierekening. De huurder is vervolgens nauwelijks bereid een hogere huur voor de extra investeringen in het vastgoed te betalen. Wat beleggers vervolgens weerhoudt om investeringen te doen. De baten komen dan ook niet bij diegene die de kosten draagt.

Het gaat te ver om in deze column de gehele taxatieleer uit te leggen. In een volgende column ga ik daar graag uitgebreider op in. De basis voor een taxatie vormt het beoordelen van de locatie, de exploitatiemogelijkheden en het kapitaliseren van kasstromen. Daarnaast is het analyseren van referentietransacties een belangrijke stap in het taxatieproces. Oók bij taxaties voor eigenaar-gebruikers. Als de verschillen in gerealiseerde huurprijzen en rendementen tussen duurzame en niet-duurzame gebouwen beperkt zijn, is het voor een taxateur moeilijk om over de referentietransacties heen te kijken en voor een duurzaam gebouw een hogere waarde op te schrijven dan op basis van die referentietransacties direct verklaard kan worden.

Feddo Bosveld

Feddo Bosveld

Gelukkig begint duurzaamheid ook in de taxatiebranche een plekje te krijgen. Bij eigenaar-gebruikers kan Cushman & Wakefield bij een nauwkeurige analyse van de businesscase de besparing op energiekosten meenemen in de waardering van het vastgoed. Ook bij eigenaar-gebruikers met een normatieve huisvestingsvergoeding, zoals zorg en onderwijs. Hierdoor kunnen investeringen voor duurzaamheidsmaatregelen in de getaxeerde waarde tot uitdrukking worden gebracht.

Voor beleggingsobjecten geldt dat huurders meer en meer bereid zijn het voordeel van energiebesparende maatregelen ten minste te delen met de belegger, in de vorm van een hogere huur. Zeker bij grootschalige complexen is bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen door subsidies en langjarige contracten een zelfstandige – waardeverhogende – businesscase geworden. Bovendien zijn duurzame gebouwen gewilder bij huurders en daarmee sneller verhuurd dan niet-duurzame gebouwen. Verduurzaamde gebouwen excelleren en niet-duurzame gebouwen prijzen zichzelf in de nabije toekomst uit de markt.

Duurzaamheid is wat mij betreft een no-brainer. Ook in toekomstige taxaties.

Over de auteur
Feddo Bosveld associate bij vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. Hij is als vastgoeddeskundige gespecialiseerd in de advisering van de publieke sector en de sector zorg in het bijzonder.

Reageer op dit artikel