In het verkiezingsprogramma van de PvdA staat dat de sociaal-democraten het woningwaarderingsstelsel willen uitbreiden naar de vrije sector en de werking van de WOZ-waarde daarin willen beperken. Dit moet leiden tot forse lagere huren. GroenLinks stelt de vrije marktwerking in de huursector voor het grootste deel af te willen schaffen. De overheid gaat als het aan GroenLinks ligt voor meer dan 90 procent van de woningen de maximale huur bepalen; het woningwaarderingsstelsel (wws) wordt verplichte kost voor woningen met een waarde tot 250 punten. De WOZ-waarde verdwijnt als het aan de groene sociaal-liberalen ligt helemaal uit het wws.

‘Einde vrije sector’

Frank van Brokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), wordt zacht gezegd niet vrolijk van de linkse verkiezingsprogramma’s. ‘Regulering van de aanvangshuren in de vrije sector is zakelijk gezien mijn ‘worst nightmare’. Het betekent inderdaad het einde van de vrije sector. We zagen deze politieke keuzen natuurlijk al een tijd aankomen. De enorme discussie over een ‘noodknop’ blijft politiek ter linkerzijde helaas doorlopen. Ook al heeft een verstandige minister Ollongren ervoor gekozen de noodknop op een andere manier in te vullen.’ Volgens Van Blokland gaat het allang niet meer over het voorkomen van excessieve huren. ‘Bij deze vorm van reguleren gaat over het doortrekken van de wws-tabel of een percentage van de WOZ als maximale huur. Keihard reguleren dus.’

De niet aflatende politieke druk vanuit Groen Links, PvdA en SP (zowel landelijk als lokaal) komt volgens de IVBN-directeur niet alleen vanwege de strijd om de kiezersgunst en het onderling elkaar willen overtreffen. ‘Ik vrees dat partijen ook echt denken dat regulering helpt om de problemen op een oververhitte woningmarkt aan te pakken. Maar het verdelen van schaarste helpt niet om de schaarste zelf aan te pakken. Er is bij deze partijen helaas onvoldoende oog voor, dat alleen het massaal bijbouwen van nieuwe woningen en het blijven investeren in bestaande woningen soelaas biedt.’

De politiek snijdt volgens Van Blokland in de eigen goede bedoelingen door zich te richten op de buy-to-let verhuurders en hen het het leven zuur te maken met onder meer een overdrachtsbelastingverhoging en opkoopbescherming. ‘En laten onze leden – die juist woningen massaal willen toevoegen- daar nu enorm veel last van krijgen om nieuwbouwprojecten rond te rekenen. Ze moeten een groot waardeverlies verwerken. Het verjagen van ‘build-to-rent’-investeerders van de woningmarkt zal volstrekt contrair uitwerken in de beschikbaarheid van woningen.’

Grotere rol corporaties

Anders dan sommige politici volgens Van Blokland denken, kunnen woningcorporaties niet een nog groter rol vervullen. ‘Hun nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen is fors teruggelopen. De opgaven en de middelen van corporaties zijn volstrekt niet met elkaar in lijn, ook vanwege hun keuze voor betaalbaarheid voor al hun huurders. Helaas is de dominante sociale huurvoorraad met relatief lage huren en een goede kwaliteit in Nederland de norm, terwijl die huren niet marktconform zijn vanwege de diverse vormen van staatssteun. Gek genoeg beperkt de politieke discussie over regulering zich alleen tot de vrijesectorhuurmarkt, waar de huren gemiddeld zo’n procent boven inflatie toenemen. De koopsector laat de laatste jaren achter elkaar prijsstijgingen zien van bijna 10 procent.’

Om de nu dreigende regulering van de van de aanvangshuren te voorkomen heeft IVBN medio 2019 aangeboden om de zittende huurders beter te beschermen tegen excessieve huurstijging door de jaarlijkse reguliere huurverhoging te beperken tot gemiddeld 1,5 procent per jaar. Voorwaarde daarbij was wel dat de aanvangshuren vrij zouden blijven.

Meer transparantie

Van Blokland: ‘Ook zijn we bereid meer transparantie te bieden in de kwaliteit en daarbij horende huurniveaus. Die aanvangshuren moeten immers op basis van de kwaliteit, de voorzieningen en de ligging marktconform bepaald kunnen worden. Dat is de essentie van een vrijesectorhuur boven de 752 euro, waardoor investeringen, die immers volstrekt onder marktomstandigheden moeten plaatsvinden, kunnen worden gedaan. De huurder kiest zelf voor de kwaliteit van een vrijesectorhuurwoning en moet na een inkomenstoets in staat geacht worden om die te kunnen betalen.’

Recent werd een deal gesloten tussen minister Ollongren, coalitie en oppositie, om voor drie jaar de jaarlijkse reguliere huurverhoging te beperken tot inflatie plus 1 procent, dus met uitzondering van woningverbetering en verduurzaming. Van Blokland vreest dat het nog wel tot na de verkiezingen kan duren voordat duidelijk is of de regulering van de vrije sector compleet wordt. ‘Ik moet er echter niet aan denken, ook zeker niet in het belang van de woningzoeker…’