nieuws

Hester van Buren: Beleggers nemen onvoldoende verantwoordelijkheid

Projectontwikkeling

Hester van Buren: Beleggers nemen onvoldoende verantwoordelijkheid
Hester van Buren. Foto: Jitske Schols

Sinds 2015 is Hester van Buren het gezicht van de Amsterdamse woningcorporatie Rochdale. Na enkele jaren van ‘herbronning’ is Rochdale volgens haar weer een echte woningbouwvereniging, maar dan in een modern jasje. Samenwerking met marktpartijen is volgens haar essentieel om te komen tot meer aanbod en betere wijken.

We doen weer waarvoor we zijn opgericht’, vertelt Hester van Buren. Toen zij in 2010 toetrad tot Rochdale, in eerste instantie als gewoon directielid, was de mondiale economische crisis al uitgebroken. In de jaren daarvoor was er bovendien de affaire rondom oud-topman Möllenkamp en zijn financiële malversaties. Over dat laatste ‘rijke verleden’ van de corporatie heeft ze het liever niet meer, het heeft Rochdale volgens haar wel geholpen om de bakens te verzetten.

Boot

‘Net als andere corporaties in die tijd hadden ook wij het nodige aan exotische bezittingen, zoals het befaamde hoofdkantoor van Vendex KBB aan de Frankemaheerd in Amsterdam-Zuidoost en woningen in Katwijk. En niet alleen Woonbron had in Rotterdam een boot, wij hadden er ook een ­– de Rochdale One – waarop we studenten huisvestten.’ Tot 2013 is de Amsterdamse corporatie bezig geweest om de financiën weer op orde te krijgen. ‘Je bent heel erg intern bezig, want er waren op dat moment verschillende slechte boodschappen die we moesten verkopen. Er lagen veel te veel plannen en dan was er ook nog de economische crisis. Hierdoor moesten we projecten schrappen. Tegelijkertijd kregen we ook te maken met de verhuurderheffing waar wij als corporatie met veel sociaal bezit extra last van hadden.’

Impact

Om de zaken op orde te krijgen moest Rochdale haar verlies nemen bij het afstoten van haar soms curieuze bezittingen. Pijnlijker vond Van Buren het om bewoners en medewerkers teleur te stellen. Grootschalige renovatie en nieuwbouwprojecten werden geschrapt of uitgesteld, waarbij projecten met een grote maatschappelijke impact wel doorgang vonden, zoals een dak- en thuislozenopvang voor HVO-Querido.
Anders dan bij het Rotterdamse Vestia, dat bijna ten onder ging aan het gerommel met rentederivaten en nog altijd dringend een deel van haar bezittingen moet verkopen om van haar schulden af te komen, is er bij Rochdale geen sprake van een negatieve financiële erfenis. ‘Als woningbouwcorporatie vaar je altijd scherp aan de wind. We maken geen winst, het is het belangrijkste dat de kasstromen op orde zijn.’

Poelenburg

Sinds haar benoeming in 2015 tot voorzitter van de raad van bestuur is Van Buren nadrukkelijk de koers van Rochdale gaan herijken. ‘We pakken onze maatschappelijke rol weer beter op. Dat betekent ook dat je bij nieuwbouw niet alleen kijkt naar woningen, maar dat je integraal werkt. Ook in de regie over bepaalde gebieden willen wij onze rol pakken, zoals in Amsterdam Noord, de Bijlmer en Poelenburg Zaandam.’
Wat die laatste wijk betreft, is het treintje voor vernieuwing van de wijk in gang gezet, onder meer door de bouw van een multifunctioneel centrum. Tot voor kort kende Nederland de wijk hoofdzakelijk door het gedrag van voormalig treitervlogger Ismail Ilgun die buurtbewoners en gezagsdragers lastig viel. ‘Maar er speelden al langer problemen in die wijk. Je kunt als corporatie wel een flat gaan renoveren, maar tegelijkertijd zijn er in Poelenburg ook grote sociaal maatschappelijke uitdagingen, met name armoede, schooluitval, laaggeletterdheid, slechte kennis van de taal en criminaliteit.’

Treitervlogger

De positieve kant van de treitervlogger is geweest dat het de alertheid heeft vergroot. Er werd een pact van Poelenburg gesloten, waarbij nu bijvoorbeeld ook wat wordt gedaan aan de laaggeletterdheid in de wijk. ‘Samen met het buurtteam en het vastgoed- en gebiedsbeheer hebben wij als corporatie ook onze rol gepakt. Bijvoorbeeld door er voor te zorgen dat er woningen zijn voor docenten die in de wijk willen werken, maar ook dat onze flats er goed bijstaan.’ ‘Feit is dat er hier nog steeds negentig procent sociale huur is. Als je wilt vernieuwen dan moet er middenhuur en koop bij komen. Dan is het belangrijk dat je commerciële partijen meekrijgt. Wij zijn er voor de laagste inkomens. Middenhuur is sinds de nieuwe Woningwet hoofdzakelijk een taak voor beleggers. Ik vind dat zij over het algemeen niet voldoende hun verantwoordelijkheid nemen. Je kunt je überhaupt afvragen of woningen in het bovensegment van de middenhuur wel bereikbaar zijn voor de lagere middengroepen. Wellicht kunnen corporaties en beleggers afspraken maken over het gericht toewijzen van vrije sectorwoningen tot bijvoorbeeld een huur van 850 euro.’

Kolenkitbuurt

Dat commerciële ontwikkelaars ook hun rol claimen in de gebiedsontwikkeling in achterstandswijken, zoals bij het project Rhapsody in Amsterdam-West bezorgt Van Buren gemengde gevoelens. ‘Het is een heel mooi project geworden, al liggen de huren wat hoog voor de oorspronkelijke wijkbewoners. Wij nemen in de Kolenkitbuurt al veel langer onze verantwoordelijkheid om wat voor de mensen in de buurt te bereiken. Marktpartijen bouwen, en zijn dan weer weg. Wij zitten er al tientallen jaren en blijven er ook.’ Ten aanzien van de middenhuurdiscussie stelt Van Buren het jammer te vinden dat het Platform Amsterdam Middenhuur, dat institutionele beleggers én corporaties in 2017 samen opstelden, een zachte dood is gestorven. Er werd toen ‘afgesproken’ dat er tot 2025 zeker 10.000 betaalbare middeldure huurwoningen in de hoofdstad zouden worden gebouwd die 25 jaar betaalbaar zouden moeten blijven.

Plotseling is er sprake van eeuwig durende middenhuur. Dat heeft tot verharding geleid, ook bij de beleggers.

Mensenrecht

De nieuwe Amsterdamse coalitie gooide echter roet in het eten, geeft ook Van Buren aan. ‘Plotseling is er sprake van eeuwig durende middenhuur. Dat heeft tot verharding geleid, ook bij de beleggers. Ik denk dat het verstandiger is om als corporaties en beleggers de handen in één te slaan, want het is in niemands belang dat er straks geen investeerder meer is die woningen wil bouwen in Amsterdam. Wonen is een mensenrecht en niet primair een beleggingsobject.’ Van Buren onderstreept het belang van een gemengde stad, ook meer richting het centrum. ‘Net als beleggers zijn ook wij van de stenen. Wij investeren niet voor niets tientallen miljoenen in ons bezit. Dat doen we om er voor te zorgen dat woningen er goed bij staan. De wijk Jeruzalem in Amsterdam Oost is een beschermd stadsgezicht. Daar kunnen we niet slopen, maar zijn we gaan renoveren en dat zijn we gaan doen met een partner die er ook koopwoningen heeft neergezet. Het gaat er mij dan niet om wie die woningen bouwt, maar wat goed is voor de buurt.’

Verhuurderheffing

Wat het werk voor corporaties definitief heeft veranderd, is volgens van Buren de introductie van de verhuurderheffing. ‘Het wordt nooit meer hetzelfde. De systematiek waarbij corporaties op basis van de woz-waarde belast worden over hun sociale bezit, zal denk ik niet meer verdwijnen. Alleen is door de huidige wijze van heffen de impact enorm. De verhuurderheffing was afgelopen jaar 35 miljoen. Daarnaast betalen we nog wat andere heffingen en belastingen. Dat is samen ongeveer twee maanden huur. In het licht van de inspanningen die wij doen om de betaalbaarheid op orde te houden en te investeren, bijvoorbeeld in duurzaamheid zou de overheid ons veel meer moeten koesteren.’
‘Het zou al heel erg helpen als er bij de verhuurdersheffing beter wordt gekeken hoe je iets moet boeken. Nu wordt er geen rekening gehouden met de enorme afslag die het planmatig onderhoud oplevert tegenover de groei van de WOZ-waarde. Door beter samen te werken, ook met institutionele beleggers, hopen we ons standpunt over de heffing goed voor het voetlicht te krijgen in de discussie over middenhuur, zodat er over hele linie meer ruimte blijft om te investeren in nieuwe woningen.’

Hekje

Ten aanzien van de Amsterdamse woondiscussie wil Van Buren er voor waken alleen naar de hoofdstad te kijken. ‘We kunnen geen hekje plaatsen om Amsterdam. Purmerend en Zaanstad zijn al veel langer een alternatief voor mensen die in Amsterdam niet meer terecht kunnen. Dat baart me tegelijkertijd ook zorgen, want door het achterblijven van de nieuwbouw loopt het tekort aan betaalbare woningen binnen Amsterdam, maar ook daarbuiten, alleen maar verder op.’

Reageer op dit artikel