nieuws

‘Voorwaarden gronduitgifte Amsterdam kunnen ruimer’

Projectontwikkeling

‘Voorwaarden gronduitgifte Amsterdam kunnen ruimer’

Het beleid van de gemeente Amsterdam om grond een op een uit te geven voor kantoorontwikkeling mag best wat ruimhartiger.

Dat vindt Menno Ploeger, head of commerce bij G&S Vastgoed en deelnemer aan de rondetafel over kantoorontwikkeling tijdens Provada. Kijk verder dan hippe sectoren en buitenlandse bedrijven, adviseert Ploeger.

Integrale visie op vestigingsklimaat welkom

‘We zien positieve punten in de nieuwe kantorenstrategie van Amsterdam. De gemeente maakt meer ruimte om kantoren toe te voegen. Jarenlang is dat anders geweest. Waar we ook blij mee zijn, is het loslaten van de eis van een eindgebruiker bij tenders. Dat zijn hoopvolle signalen.’

‘Wel hebben we nog vragen over het nieuwe beleid. Neem de hardheidsclausule die het mogelijk maakt om niet te tenderen, maar grond een op een uit te geven. De voorwaarden voor toepassing ervan zijn naar ons idee nog te streng. Door verruiming ervan zouden meer bedrijven die in Amsterdam kantoorruimte zoeken ook bediend kunnen worden.’

Hip and happening

‘Het aantal sectoren waarvoor de hardheidsclausule kan worden toegepast vinden we te beperkt. De gemeente heeft gekozen voor sectoren die nu hip and happening zijn, zoals technologie, health en de creatieve industrie. Maar hoe duurzaam is het om traditionele sectoren buiten te sluiten? Over een paar jaar kan de groei in heel andere gebieden zitten. Het is de vraag of je bedrijven in zulke toekomstige groeisectoren kunt bedienen op basis van het nu geformuleerde beleid dat een langetermijnvisie tot 2026 moet borgen.’

Binnenlandse verhuizing naar nieuwbouw in Amsterdam ook faciliteren

‘Ook zien we weinig ruimte voor binnenlandse verhuizingen naar nieuwbouw in Amsterdam. De hardheidsclausule is daarop niet van toepassing, maar wel op de vestiging van internationale en Europese hoofdkantoren. Dat betekent een beperking van de mogelijkheden. Het hoofdkantoor van Akzo Nobel ging in 2016 naar nieuwbouw op de Zuidas. Dat zou met het nieuwe kantorenbeleid niet meer kunnen.’

‘De gemeente zou prima ruimte kunnen maken voor bedrijven die er uit eigen beweging voor kiezen naar Amsterdam te komen. Dat is iets heel anders dan ze lokken en daarmee kantoren in andere delen van Nederland leeg trekken. Gaat de gemeente niet mee in de wens tot vestiging in Amsterdam, dan kiezen bedrijven misschien wel voor Kopenhagen, Lissabon of Berlijn.’

Weinig afstemming

‘Wat ik ook goed zou vinden, is samenhang tussen de keuzes op verschillende beleidsterreinen. De gemeente stuurt op de vestiging van internationale hoofdkantoren en Europese bedrijven. Dat vraagt nogal wat van de stad. De extra medewerkers moeten worden gehuisvest op een woningmarkt die toch al onder spanning staat. Hoe de gemeente dat voor zich ziet, is me niet duidelijk. Ik zie weinig afstemming tussen het beleid van wethouder Udo Kock (Zuidas, Economische Zaken; red.) en dat van Laurens Ivens (Wonen; red.).’

‘Die integrale visie op het vestigingsklimaat is wel nodig. Beschikbaarheid van kantoren is niet de belangrijkste factor bij de keuze van een locatie. Hoogopgeleid personeel is belangrijker. En onder bedrijven die hun eigen mensen willen meenemen scoort het aanbod van woonruimte en internationaal onderwijs hoog. Maar er zal ook meer vraag komen naar hotelovernachtingen en short stay, waar een tekort van is.’

Minder dure segment

‘Ik zou niet te veel nadruk leggen op nieuwbouw van kantoren op de Zuidas, want de marktruimte ligt op andere locaties. Op de Zuidas wordt heel wat kantoor aangeboden: in Valley, Twin Towers, de nieuwe torens van het World Trade Center, Kop Zuid en in de ruimte die Loyens & Loeff zal achterlaten na zijn verhuizing. Dat is heel veel aanbod voor een markt die met prijzen van 450 euro per m2 maar een beperkt aantal potentiële huurders heeft.’

‘De behoefte zit in Amsterdam in kantoorruimte met vierkantemeterprijzen van 200 tot iets boven 300 euro. Er is veel schaarste in gebieden als Zuidoost, Sloterdijk, Schinkel en de omgeving van station Amstel. Van dat tekort profiteren nu gemeenten als Hoofddorp en Utrecht. Er is veel meer vraag van beleggers naar kantoren in het wat minder dure segment dan naar kantoren op de Zuidas.’

Duivendrecht

‘Of ik 125.000 m2 nieuwe kantoorruimte per jaar genoeg vind? Ik weet niet of ik de behoefte aan nieuwe kantoren in Amsterdam zou willen uitdrukken in vierkante meters, Het gaat erom welke huurder je bedient met welk kantoor op welke locatie. Dat je het gebouw duurzaam uitvoert is standaard. De plek is bepalend voor de blijvende aantrekkelijkheid en dus voor duurzaamheid op de lange termijn.’

‘In dat opzicht vind ik het voorstelbaar dat het straks gebeurt rond station Duivendrecht. Het is een locatie op fietsafstand van het centrum van Amsterdam en met een goede treinverbinding met Schiphol, de Zuidas en station Utrecht Centraal. Met de juiste mix van kantoren, woningen en voorzieningen kun je er een heel sterke locatie van maken.’

Verder gekeken

‘Werken in Amsterdam vonden we afgelopen jaren niet altijd even gemakkelijk. Bij een tender voor kantoorontwikkeling was die eis van een eindgebruiker een serieuze sta in de weg. Geen potentiële huurder committeerde zich aan een kantoorontwikkeling zonder te weten of het project door zou gaan.’

‘Het gemeentelijk beleid speelde ons niet alleen op de kantorenmarkt parten. Ons woningproject in Amstel III liep vast op de gemeentelijke eis van 40 procent sociaal, 40 procent middenhuur en 20 procent dure huur of koop. De afsprakenbrief voor dat project hebben we teruggegeven aan de gemeente. Geen belegger wilde erop intekenen.’

Pragmatisme

‘Het is goed dat we verder hebben gekeken dan Amsterdam. We zijn daar wel actief gebleven met kantoren in de Houthavens en hebben in Zuidoost samen met OVG ING gehuisvest. Maar in de andere drie grote steden laten we ons ook zien. In Utrecht ontwikkelen we samen met KondorWessels Projecten het gemengde project Wonderwoods en participeren we in een woningproject aan de Merwedekanaalzone. In Rotterdam hebben we een bod uitgebracht op het Schiekadeblok om er een gemengd programma te ontwikkelen.’

‘Als ik de gemeente Amsterdam een wenk zou mogen geven: probeer niet alles vast te leggen. Een te rigide omschrijving van de gewenste ontwikkeling leidt ertoe dat marktpartijen tegen de grenzen van hun mogelijkheden aanlopen, maar vooral dat je niet kan reageren op spontane ontwikkelingen die je als gemeente niet wilt missen. Een beetje meer pragmatisme kan geen kwaad.’

Reageer op dit artikel