nieuws

Peter Steijn (gemeente Utrecht): ‘Nieuw beleid ter voorkoming van chronisch kantorentekort’

Projectontwikkeling

Peter Steijn (gemeente Utrecht): ‘Nieuw beleid ter voorkoming van chronisch kantorentekort’

Ondanks de grote vraag naar kantoren worden er in de Domstad te weinig nieuwe gebouwd.

Dat zegt Peter Steijn. De themadirecteur Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen van de gemeente Utrecht vertelt hoe de nieuwbouw in een stroomversnelling komt tijdens de rondetafel over kantoorontwikkeling tijdens Provada.

‘’Op risico’ is eigenlijk niet het goede begrip om de kantoorontwikkeling te typeren die we in Utrecht voor ogen hebben. In het stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum is al jaren extreem lage leegstand en grote vraag. We zien tegelijk dat de kantorenmarkt sterk veranderd is. Ondanks de grote vraag en schaarste wordt er te langzaam gebouwd als we blijven vasthouden aan de traditionele hoge voorverhuureisen.’

Reacties nieuw beleid positiever dan gedacht

‘Kantoorgebruikers zijn tegenwoordig veel kleiner in omvang en kunnen veel minder goed hun ruimtebehoefte voorspellen. Ze zijn op zoek naar flexibiliteit en willen per jaar kunnen meegroeien of krimpen naar behoefte. Vroeger was een groot singletenantgebouw dat voor tien jaar voorverhuurd normaal. Dat komt nu nauwelijks meer voor. We houden elkaar dus gevangen. Bij sterke vraag en lage leegstand vinden we het verstandig om op voorraad gebouwen te laten ontwikkelen. Mocht de leegstand later toch weer wat oplopen dan draaien we die kraan weer wat dicht.’

Positief

‘De reacties op onze kantorenbrief met het nieuwe beleid waren positiever dan we zelf hadden ingeschat. De gemeenteraad heeft een middag georganiseerd met marktpartijen om ons beleid te toetsen. Nagenoeg iedere spreker was positief over die nieuwe koers. Ook de provincie Utrecht was vertegenwoordigd. Het was precies de periode van verkiezingen voor de provincie, dus aan die kant was de reactie nog wat voorzichtiger. We gaan nu snel met de provincie aan tafel om te bekijken hoe we wat meer flexibiliteit in de plannen kunnen brengen. Tenslotte willen we beide hetzelfde. Een goede afstemming van vraag en aanbod om onze groei van de werkgelegenheid te faciliteren.’

‘Utrecht sluit geen doelgroepen uit maar zet extra in op bedrijven die een bijdrage leveren aan gezond stedelijk leven. Dat is niet per se gebonden aan een sector maar aan werkgevers die vol inzetten op verduurzaming, innovaties en gezondheid. Een mooi voorbeeld is het bedrijf Ultimaker dat zich met het hoofdkantoor recent heeft gevestigd in ons stationsgebied. Het is wereldmarktleider voor industriële-3D printers. Die techniek maakt het mogelijk om defecte onderdelen uit te printen aan de andere kant van de wereld. We hoeven die onderdelen dus nooit meer per vliegtuig de wereld rond te sturen. Dat is dus precies in de roos voor de Utrechtse economie.’

80.000 banen

‘In termen van kantoorprogramma verandert er niet zo veel. De provincie heeft in zijn plannen 585.000 m2 geprogrammeerd tot 2027 en dat is voorlopig ruim voldoende. Als ik conservatief reken, met op elke 20 m2 een werknemer, komen we aan een kleine 30.000 mensen. Maar als we de werkgelegenheid in Utrecht willen laten meegroeien met de groei van de bevolking dan zijn er tot het jaar 2040 veel meer banen nodig: zo’n 80.000. We voeren op dit moment onderzoek uit naar het benodigde programma op de langere termijn. Dat gaat overigens ook over bedrijventerreinen, winkels, wetenschap en informele werkplekken.’

‘Als we vasthouden aan oude regels kunnen we niet adequaat meegroeien met de behoefte. We kunnen dan ook geen metrages verslepen naar locaties in de stad waar ze harder nodig zijn. Zo willen we op Papendorp wat meer wonen toevoegen en op plaatsen als Galgenwaard en de Merwedekanaalzone wat meer werkfuncties. Het gaat er om dat we een aantrekkelijke mix maken op alle plekken. Dat lukt ons niet met deze set strikte regels.’

Varkenscyclus

‘Transformaties kunnen nog steeds plaatsvinden maar we zijn wel kritisch op plekken waar de markt te krap wordt. In ons centrum geven we momenteel op diverse plekken niet meer automatisch groen licht voor omzetting van kantoren naar wonen. Soms kan het bijna niet anders. We bekijken in zo’n geval wel of we die werkfuncties op een of andere wijze kunnen terugbrengen in het gebied. Als dat helemaal niet kan, dan is het zaak om die kantoormeters uit te ruilen naar plekken waar ze zeer gewenst zijn.’

De langetermijntrend is opwaarts

‘De varkenscyclus is er altijd. En nee, op de locaties stationsgebied en Leidsche Rijn centrum hoeven we daar niet zo bang voor te zijn. De langetermijntrend is opwaarts. Zelfs in periodes van laagconjunctuur is de leegstand op die plekken nooit hoger geweest dan enkele procenten. Waar we eerder bang voor zijn is een chronisch tekort. We moeten dan nee verkopen tegen werkgevers die hier graag zouden zitten. En we drukken de leuke alternatieve en creatieve concepten de markt uit. Dat moeten we niet laten gebeuren.’

Middenweg

‘Ik ben met het met Dick Gort (ceo ASR Real Estate; red.) eens dat het met kantoorontwikkeling historisch teveel hollen en stilstaan is. Het gaat in Utrecht dan ook al vele jaren voorzichtig en geleidelijk. We voegen in goede tijden per jaar tussen 1 à 2 procent aan de voorraad toe. In slechte jaren nauwelijks iets. Het gemiddelde van 1 procent groei halen we niet. Onze voorraad van 2,7 miljoen m2 is de laatste decennia nauwelijks groter geworden, wel veel beter overigens. Dat groeitempo kan de stad Utrecht gemakkelijk aan. Mind you: de laatste meting van Cushman Wakefield uit het eerste kwartaal van 2019 komt uit op een leegstand van 5,2 procent. Dat is gevaarlijk dicht bij het minimum van 5 procent frictieleegstand.’

‘Met IVBN (vereniging van institutionele vastgoedbeleggers; red.) ben ik het eens dat het schrappen van de voorverhuureis voor kantoorontwikkeling hooguit op tijdelijke basis verstandig is. Juist daarom maken we ons beleid afhankelijk van het niveau van leegstand. In sterke gebieden waar we onder de 5 procent leegstand zakken, worden we soepeler. En onder de 2,5 procent nog wat soepeler. Maar zodra we weer boven de 5 procent geraken, dan gaat de ouderwetse voorverhuureis van 75 procent weer gelden. Buitengewoon crisisbestendig beleid, lijkt mij. De Neprom (vereniging van projectontwikkelaars; red.) zei in een reactie onze aanpak goed te vinden, maar te voorzichtig. We kiezen de middenweg.’

Reageer op dit artikel