nieuws

Overijssel kampt met leegstand in binnenstad en woningtekort

Projectontwikkeling

Overijssel kampt met leegstand in binnenstad en woningtekort
Monique van Haaf

Binnensteden in Overijssel kampen met leegstand en de provincie heeft nieuwe woningen nodig. Volgens verantwoordelijk gedeputeerde Monique van Haaf is er vooral behoefte aan creativiteit. ‘Niets is een oplossing voor alles.’

Begin maart is in Zwolle onder de noemer ‘Concilium Zwolle’ een pilot met ‘Bouwen zonder aantallen’ van start gegaan. Het is een project waarbij de provincie Overijssel samen met de gemeente, experts van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, en commerciële partijen gaat kijken aan hoeveel en wat voor type woningen de stad de komende jaren behoefte heeft, zonder rekening te houden met de voorschriften uit het Ladder Duurzame Verstedelijking. Binnenkort gaat in Enschede een soortgelijke pilot van start. ‘Ik ben er werkelijk zó blij mee’, zegt Monique van Haaf, lid van Gedeputeerde Staten in de provincie Overijssel en houdster van de portefeuille Ruimte en Grondbeleid.

 Friso de Zeeuw

Het idee voor ‘Bouwen zonder aantallen’ is afkomstig van Friso de Zeeuw, voormalig hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft, en gerenommeerd lid van het Expertteam van de Rijksoverheid. ‘We hebben natuurlijk wel een basisonderzoek nodig naar de vraag waar behoefte aan is’, legt Van Haaf uit, ‘maar er is geen aparte screening nodig, we hoeven bijvoorbeeld niet te kijken wat we de afgelopen jaren wel en niet hebben gebouwd. We mogen gaan waar behoefte aan is en kunnen dan gewoon beginnen.’

Ten tijde van het interview zijn de gesprekken over collegevorming in Overijssel in volle gang, maar de kans lijkt groot dat de VVD, Van Haafs partij, opnieuw deel zal uitmaken van Gedeputeerde Staten. En Van Haaf, die al sinds 2011 in het provinciebestuur zit, en vanaf 2015 als gedeputeerde, wordt alom geroemd om haar open aanpak.

Twee uitdagingen

Als Van Haaf gevraagd wordt naar Overijssels grootste uitdaging, valt Van Haaf even stil. Het is de enige keer in het hele interview. ‘Eigenlijk zijn het twee uitdagingen’, zegt ze dan na enig nadenken. ‘Een einde maken aan de leegstand in verschillende binnensteden. De centra moeten weer gaan bruisen, zodat winkeliers en horecaondernemers zich er weer willen vestigen en partijen in de vastgoedsector er weer willen investeren. En ten tweede moeten we voldoen aan de woonvraag. Tot 2030 moeten er 40.000 woningen worden bijgebouwd. En dat is geen kwestie van gewoon aanvullen.’

 Klein en gelijkvloers

Overijssel telt momenteel zo’n 1,15 miljoen inwoners. Dat aantal is al een aantal jaren min of meer stabiel. Van Haaf verwacht de komende jaren eerder eer lichte stijging dan een daling. ‘Steden als Zwolle, Enschede, Deventer, Hengelo en Almelo groeien hard, maar er zijn gebieden in Twente waar we op termijn een daling verwachten. Ook hier kennen we uiteraard vergrijzing.’ Juist in dat ‘op termijn’ zit een bijzondere uitdaging. Veel ouderen in te verwachten krimpgebieden hebben behoefte aan een ander type huizen, kleiner misschien, maar zeker gelijkvloers en dichter bij voorzieningen. ‘Als we daar domweg huizen gaan bouwen die vijftig tot honderd jaar blijven staan, is dat pure kapitaalvernietiging. Daarom wordt er vaker modulair gebouwd, tijdelijke, kleine huizen die circulair zijn, energie-onafhankelijk, zonder dat ze meteen de uitstraling van een containerwoning hebben. Die zijn geschikt voor ouderen, voor jongeren die nog wat langer willen sparen of voor woningcorporaties die ze kunnen verhuren en later weer verplaatsen.’ Ze zucht even, en zegt dan: ‘Maar niets is de oplossing van alles.’

Anders dan de randstad

Overijssel behoort volgens Van Haaf tot de allermooiste provincies van Nederland, en als het aan haar ligt, blijft dat ook zo. ‘We hebben hier heel veel buitengebied, dat zeer geschikt is voor toerisme, natuurgebieden. Er wonen veel agrariërs, die ruimte nodig hebben voor hun bedrijf. We proberen zoveel mogelijk te verdichten, en dat doen we ook in steden als Zwolle, Deventer, Almelo of Enschede, maar dat kunnen we niet tot in het oneindige blijven doen. Mensen wonen hier toch anders dan in de Randstad. We hebben meer groen in de binnenstad, plekken waar kinderen kunnen spelen. Mensen hebben vaak een grote tuin waar ze geen afstand van willen doen. Je kunt op de fiets naar het centrum. En daarnaast willen we dat onze steden voldoen aan de klimaatadaptatie, ruimte overhouden voor de opvang van water bijvoorbeeld.’

Alleen de watertoren is hoogbouw

‘Hoogbouw zoals in de Randstad zou het karakter van onze steden aantasten’, vervolgt Van Haaf. Terwijl ze vanuit haar werkkamer op de zesde verdieping, de hoogste verdieping van het Provinciehuis, naar buiten wijst, zegt ze: ‘Wat hebben we hier nou aan hoogbouw? Eigenlijk niks. Mensen die hoog en dicht op elkaar willen wonen, komen niet naar Overijssel. De enige hoogbouw hier is de onlangs verbouwde Watertoren, maar dat is echt een uitzondering. Het is bovendien een gebouw dat er van oudsher staat.’

Waar in de steden en grote kernen gekeken wordt of er nog ruimte is voor nieuwbouw, en of bestaande panden getransformeerd kunnen worden of plaats moeten maken voor iets nieuws, tracht Van Haaf de bewoners van Overijssel om ook eens naar de dorpen in de provincie te kijken. ‘Wat zouden de dorpen kunnen betekenen om aan de vraag naar nieuwe woningen te kunnen voldoen. Die liggen heel vaak op korte afstand van de steden, vaak ben je zo snel in het centrum als vanaf een buitenwijk, maar veel mensen hebben wonen in een dorp niet op hun netvlies. We kijken met de gemeentebesturen naar de mogelijkheden.’

Trek naar de stad

Van Haaf signaleert ook in de provincie de trek naar steden. ‘Onlangs hebben we een onderzoek uitgevoerd naar de woonwensen van studenten. Wat blijkt? Die willen liefst een huis met garage, met een supermarkt op maximaal vijftien minuten fietsafstand. Heel traditioneel. De ene helft wil naar de stad, de andere naar het dorp waar ze vandaan komen.’

Op de vraag of dorpen wel behoefte hebben aan de influx van stadsbewoners, antwoordt Van Haaf met een resoluut ‘ja’. ‘We hebben een programma Stadsbeweging, waarbij we stadsontwikkeling een duwtje geven, bijvoorbeeld door het bedenken en faciliteren van acties, door het aanstellen van centrummanagers en soms zelfs met “stenen”. Vanuit de dorpen kwam de vraag of we dat ook voor hen konden doen. Natuurlijk kan dat. Er is al heel veel kwaliteit in de dorpen. Als je landelijk woont heb je meer contact met mensen, je woont dichter bij de natuur. Natuurlijk zijn sommige voorzieningen verdwenen. Misschien kun je er niet meer naar de buurtsuper, maar vraag je dan eens af of je vroeger de meeste boodschappen ook al niet bij een grote winkel in de stad deed? Je kunt dorpen hun oude supermarkt niet teruggeven, maar de provincie kan wel helpen met andere voorzieningen, zoals een buurtgebouw dat geschikt is voor ouderen of kinderopvang.’

Knarrenhof

Knarrenhof

Ook in de dorpen geniet verdichten en inbreiden de voorkeur van Van Haaf, maar ook dat is eindig. ‘Soms is er een schooltje dat verbouwd kan worden tot appartementencomplex. In Hardenberg komt bijvoorbeeld binnenkort een Knarrenhof in zo’n schooltje, een mantelzorgcomplex voor ouderen’, zegt ze. ‘Elders verdwijnen boerderijen. Het land krijgt vaak een natuurbestemming, maar het huis en de schuren kunnen gebruikt worden voor woningen.’

Veel van de ideeën voor nieuwe ontwikkelingen in Overijssel ontstaan in De Woonkeuken, een twee- à driemaandelijks overleg met de provincie, gemeenten en professionele partijen als projectontwikkelaars, architecten, bouwbedrijven en investeerders. ‘De Woonkeuken, waaraan nu al zo’n 120 mensen meedoen, staat open voor iedereen met goede ideeën. Onlangs was er een ondernemer uit Almelo met een perceel van 31.000 vierkante meter, dat geschikt is voor experimentele nieuwbouw. Prachtig.’

Aanjager

In de Woonkeuken wordt ook veelvuldig gesproken over mogelijkheden om leegstand in de binnensteden te bestrijden. ‘Dat is heel lastig, maar het begint ermee dat je de regie moet durven terug te geven aan bewoners en ondernemers in de binnenstad’, zegt Van Haaf. ‘En dat je ervoor moet zorgen dat steden niet met elkaar in concurrentie gaan. Het is niet zo dat elke stad recht zou hebben op een Primark bijvoorbeeld. We hebben geen vast stadsarrangement. Je moet voor diversiteit durven gaan. De steden en grote kernen hier hebben allemaal een eigen karakter, dat moet je zien terug te vinden. Steden moeten ook niet allemaal een eigen bedrijventerrein willen hebben. Logistieke hotspots liggen langs de snelwegen. We hebben in 2017 in de Omgevingsvisie ook afspraken gemaakt dat er geen nieuwe bijkomen. Maar goed, die afspraken heb je ook niet zomaar van de ene dag op de andere. De provincie brengt ideeën in, expertise, en soms geld. Als het echt om grote investeringen gaat, schakelen we de Herstructureringsmaatschappij Overijssel in, die er dan commerciële partijen bij haalt. Wij fungeren als een soort aanjager.’

Wij hebben nog de ruimte

Terwijl een deel van de Overijsselse jongeren vanwege werk en carrière naar de Randstad trekken, komen omgekeerd redelijk veel ouderen naar Overijssel om er te genieten van de rust. Van Haaf vindt het prima. ‘Veel van die mensen hebben geld, omdat ze hun huis voor veel geld kunnen verkopen. Dat drijft hier de huizenprijzen op. Ik hoor van makelaars dat er huizen boven de vraagprijs weg gaan. Of dat erg is? Ik hoor er niemand over klagen. Voor jongeren proberen we aparte oplossingen te bedenken.’

Met verbazing leest Van Haaf af en toe hoe in steden als Amsterdam meerdere stellen één appartement delen. ‘Dat geeft aan hoe graag mensen in de stad wonen. Maar wat betaal je in Amsterdam voor tachtig vierkante meter? Vierenhalve ton? Daar heb je hier een vrijstaand huis met een tuin voor. Ook als je in de Randstad werkt, kun je prima in Overijssel wonen. Voor de afstand hoef je het niet te laten. Met de auto ben je in anderhalf uur in Zwolle, met de trein doe je er net zo lang over. Let op, dit is geen pleidooi om iedereen hier te laten komen, maar er is veel meer mogelijk dan men in de Randstad denkt. In Overijssel hebben we nog ruimte.’

Reageer op dit artikel