nieuws

Interview Carolien Schippers, adjunct directeur stedelijke ontwikkeling Amsterdam

Projectontwikkeling

Interview Carolien Schippers, adjunct directeur stedelijke ontwikkeling Amsterdam
Carolien Schippers

Hoe ziet Amsterdam eruit in 2040? Carolien Schippers rekent op mooie gebouwen met veel groen en mooie oplossingen voor mobiliteit, afvalverwerking en alles wat de stad nog meer nodig heeft. ‘Wat we nu maken is heel erg goed ‘, aldus de Amsterdamse topambtenaar.

Carolien Schippers heeft gebiedsontwikkeling en transformatie in haar portefeuille. De stad staat volgens haar voor een enorme opgave. ‘De afgelopen jaren is Amsterdam erin geslaagd veel woningen bij te bouwen. Vorig jaar is de bouw gestart van 8.600 woningen. Maar het gaat in mijn werk om meer dan mooie woningaantallen. Bij die groei is het belangrijk een complete, leefbare stad te maken; we moeten eveneens nadenken over voldoende groen, goede bereikbaarheid en de juiste maatschappelijke voorzieningen. En vergeet niet: we moeten werkplekken bieden. Amsterdam is ook een snel groeiende werkstad.’

Carolien Schippers is sinds anderhalf jaar adjunct directeur stedelijke ontwikkeling van de gemeente Amsterdam. In die rol beheert zij de portefeuille gebiedsontwikkeling en transformatie. Ook is ze verantwoordelijk voor de huisvesting van ongedocumenteerden, voldoende jongeren- en studentenhuisvesting en de realisatie van zelfbouwkavels.
Eerder was zij werkzaam als landelijk manager huisvesting bij het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) en waarnemend directeur ontwikkeling bij het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (Rvob). Daar was ze onder meer betrokken bij het saneren van het Hembrugterrein in de gemeente Zaanstad.

Andere oplossingen

Ongelooflijk veel mensen willen in Amsterdam wonen. ‘Dat past allemaal niet tegelijkertijd’, aldus Schippers.  ‘Wij proberen zoveel mogelijk ruimte te bieden aan iedereen, maar zonder daarvoor geheel nieuwe uitleglocaties tot ontwikkeling te brengen. Dat betekent dat we andere oplossingen binnen de bestaande stad moeten zien te vinden. De afgelopen jaren hebben op veel plekken leegstaande kantoren een woonbestemming gekregen. Er is een enorme inhaalslag geweest naar levendige gebieden waar zowel gewoond als gewerkt wordt. De kantorenleegstand is nog maar acht procent. Er zijn nog wel verouderde kantoorgebouwen die, ook gezien de regels voor maximaal energieverbruik in 2023, van functie moeten veranderen, maar die vijver droogt langzamerhand op.’

De kantorenmarkt trekt bovendien aan. Amsterdam wil daarom het kantorenaanbod de komende jaren vergroten.  ‘Maar we zijn intensief in gesprek met eigenaren van kantoren om niet weer monofunctionele gebieden te maken, maar een goede mix van wonen en werken te behouden. Neem de Zuidas. Daar was lange tijd alleen sprake van kantoorontwikkeling. Er zijn woningen toegevoegd. Daardoor ontstaat ook buiten kantooruren een levendig gebied.’

Goede balans

Zij is niet bezorgd dat ontwikkelaars de focus weer zullen richten op de bouw van nieuwe kantoren.  ‘De ontwikkelaars en beleggers waar wij mee spreken, erkennen dat voor de lange termijn de bouw van woningen minder risicovol is dat de keuze voor kantoorontwikkeling. En het is ook weer niet zo erg, als een enkele eigenaar vasthoudt aan de bouw van een kantoor. We hebben extra werkplekken nodig, maar de balans moet goed blijven.’ Dergelijke veranderingen luisteren wel heel nauw, aldus Schippers. Zij verwijst naar het gebied rondom NS-station Sloterdijk als een plek waar de gemeente zich zal moeten bewijzen.  ‘Daar schrijven we de komende tijd een aantal woningbouwtenders uit, maar met alleen een goed woningontwerp ben je er niet. Om een aantrekkelijke woonomgeving te maken moeten we veel aandacht besteden aan beheer en uitvoering. Met een beter station, een betere stationsomgeving en voldoende woningvolume. Er moet echt massa worden toegevoegd. Dat kan vanwege de aanwezigheid van de haven niet overal maar waar dat wel kan, zijn we intensief met eigenaren in gesprek om voldoende dichtheid te realiseren.’

40-40-20

Het streven is erop gericht verschillende groepen te bedienen, aldus Schippers.  ‘In wat er wordt bijgebouwd – ondanks goede productiecijfers gaat het feitelijk om geringe groei- kiezen we nadrukkelijk voor veertig procent sociaal, veertig procent middeldure huur- en koopwoningen en slechts twintig procent dure woningen. De markt blijkt goed aan die verdeling te kunnen voldoen. We houden het resultaat van onze tenders scherp in de gaten, maar telkens opnieuw kunnen we kiezen uit goede partijen. Geen cowboys, maar partijen met goede beleggers en aannemers aan boord. Partijen ook die duurzame kwaliteit willen realiseren. Het gaat om ontwikkelaars en investeerders die we graag in de stad willen hebben. Zolang dat doorgaat, is er voor de gemeente geen reden die uitgangspunten te wijzigen.’

Veel discussies

Maar kapitaal voor vastgoedontwikkeling kan heel snel naar de andere kant van de wereld vertrekken. Schippers geeft toe dat zij soms met ingehouden adem naar de resultaten kijkt.  ‘We stellen ons voortdurend de vraag wat mogelijk is en of de gemeente bij moet bijsturen. Wij vinden het ook spannend. Het gaat goed met de stad. Er zijn veel discussies. In de media. In de politiek. Met eigenaren van gebouwen. Met onze corporaties. Hebben we niet te hoge grondprijzen? Hoe staat het met onze ambities als het gaat om duurzaamheid? Blijft de stad betaalbaar? Kunnen we het nog redden bij die almaar stijgende bouwkosten? De laatste anderhalf  jaar zijn die kosten met meer dan 25 procent gestegen. Die prijsstijging is gigantisch, maar dat is vanwege de hoge bouwproductie ook weer niet onlogisch. We rekenen residueel. De stijgende bouwkosten worden daarin meegenomen, maar partijen moeten wel die extra investering doen. Het is scherp zeilen, maar aan de andere kant geldt dat in een stad als Amsterdam nog sprake is van een positieve waardeontwikkeling.

Transformatie Amstel III en Buiksloterham
Kantoren- en bedrijvengebied Amstel III (Amsterdam-Zuidoost) is 250 hectare groot en bestaat uit een kantorenzone met 720.000 m2 bruto kantorenoppervlak en een bedrijvenzone. Amstel III transformeert de komende jaren van een gebied waar alleen wordt gewerkt in een levendige stadswijk waarin zowel gewoond, gewerkt als gerecreëerd wordt. Vijf jaar geleden is het bestemmingsplan aangepast, waardoor horeca, detailhandel en hotels nu al tot de mogelijkheden behoren. Transformatie vindt met name plaats in de kantorenzone tussen de Johan Cruijff Arena en het Amsterdam UMC. Tot 2027 worden hier circa vijfduizend woningen gebouwd. Aan het bedrijventerrein langs de A2 worden geen woningen toegevoegd.
Buiksloterham (Amsterdam-Noord) verandert van een industrieel bedrijventerrein (100 hectare) in een circulaire stadswijk gericht op wonen en werken. Bewoners, bedrijven en de gemeente werken onder meer samen aan energie neutrale nieuwbouw, een slim energienetwerk, duurzame warmte koude levering en verduurzaming van de bestaande bouw. De verandering van Buiksloterham gaat geleidelijk en niet op basis van een uitgewerkt stedenbouwkundig plan. Vijf jaar geleden arriveerden de eerste zelfbouwers. Er zijn honderden woningen in ontwikkeling en in de komende tien jaar worden er duizenden woningen bijgebouwd.

Het langzaam opdrogen van de leegstaande kantorenvoorraad maakt dat de gemeente steeds vaker kijkt naar transformatie van de in de stad aanwezige monofunctionele bedrijventerreinen. Bedoeling is om ook daar aantrekkelijke, gemengde gebieden te laten ontstaan. Neem Buiksloterham.  ‘Daar hebben we ontzettend hoge duurzaamheidsambities, maar het gebied is door het industriële gebruik in het verleden meer vervuild geraakt. Daar speelt ook, dat we wonen en ‘echt werken’ met elkaar moeten zien te vervlechten. Wat voor bedrijvigheid is er dan mogelijk? Ook in de lagere milieu- categorieën gaat het om bedrijven met veel verkeersbewegingen. Hoe houden we met al die bestelwagens de routes naar scholen veilig? Dat is een basale vraag, waar we een oplossing voor moeten zien te vinden. Tegelijkertijd moet de stad blijven functioneren. De neiging bestaat om overlast gevende functies de stad uit te duwen, maar we moeten onze loodgieters behouden. Of heel praktisch. Een bedrijf als Liander moet over een goede locatie in de stad kunnen beschikken om tijdig een storing te kunnen verhelpen. ‘

Veranderpotentie

Schippers ziet eveneens een grote veranderpotentie in Amstel III, maar is zich er van bewust dat ook daar de gewenste verandering geen sinecure is.  ‘We willen een goed stuk stad maken, maar beschikken daar niet over grote grondposities. Alleen via intensieve gesprekken met de eigenaren kunnen we gezamenlijk een mooie mix van kantoren, woningen en voorzieningen realiseren. Dat is ontzettend moeilijk, maar gebouweigenaren hebben daar wel belangstelling voor. Alleen, het gaat om een ontzettend groot gebied. Die verandering vraagt ontzettend veel tijd. En het zijn ook geen gemakkelijke gesprekken, maar met liefdevolle aandacht kunnen we, daar ben ik van overtuigd, veel bereiken. Eigenaren leggen prachtige, duurzame plannen op tafel om een aantrekkelijke stad te maken die honderd jaar meegaat.’

In dat proces, benadrukt Schippers, komen steeds nieuwe vragen aan bod. ‘We gaan vaker de hoogte in en moeten dus beter nadenken over mobiliteit, de gevolgen van de energietransitie en de verwerking van ons afval. De overblijvende openbare ruimte moet niet worden gevuld met afvalcontainers. Daarom stellen we ons de vraag of niet meer zaken ondergronds kunnen worden opgelost.’ Zij ziet daarbij ook een verschuiving ontstaan van kavelgewijze transformatie naar gebiedsontwikkeling.  ‘Juist om de stad bereikbaar te houden, moeten we goed nadenken wat al die toevoegingen is samenhang met elkaar betekenen.’

Reageer op dit artikel