nieuws

Rotterdam kat winkels om tot woningen

Projectontwikkeling

Wat moet je als stad doen met de vele leegstaande winkels in woonstraten? In Rotterdam worden ze omgekat tot woningen.

Rotterdam kat winkels om tot woningen
Roel van Tatenhove (links) en Paul van der Hoek

Vastgoedeigenaren krijgen in vier wijken zelfs gratis hulp bij het bouw- en vergunningentraject. Bij succes volgt de rest van de stad.

Tot een paar jaar geleden zat in het pand aan de Katendrechtse Lagedijk een toko annex rotizaak, de laatste fungeerde het voornamelijk als opslag. Nu ondergaat het voormalige winkelpandje in de wijk Charlois een grondige verbouwing. De pui is weer opengemaakt en krijgt dubbelglas, een illegale aanbouw in de tuin ging tegen de vlakte en het glas-in-lood, dat achter een trespa plaat verborgen zit, wordt hersteld. Ook is er een nieuwe, aparte trapopgang ingebouwd om de bovenetage apart te kunnen verhuren. Zakken gips en tegels staan opgestapeld in de winkel. ‘Straks zie je hier in de etalage een mooie keuken’, vertelt eigenaar Paul van der Hoek voor het etalageraam van zijn pand. ‘En achter de verhoging van de winkel komt een chill-plek. Van een winkel kun je iets heel moois maken, wacht maar af.’

Dat is in de directe omgeving al op verschillende plaatsen te zien. Tegenover zijn pand verspijkert een architectenstel een vervallen, dichtgetimmerd bordeel. Om de hoek, in de Boergoensestraat, ondergingen een sportschool en winkeltje al een metamorfose tot woning. Een eindje verderop laat een belegger drie gezinsappartementen bouwen in een voormalige supermarkt van De Gruyter, waarvan de karakteristieke blauwe geveltegels behouden blijven. Een dure verbouwing, maar daar staat tegenover dat de appartementen straks een goede huurprijs kunnen opleveren. Ze zijn van alle gemakken voorzien en staan op een aantrekkelijke plek. Via de nabijgelegen Maastunnel zit je zo in het centrum van de stad.

Stadsbreed

De gemeente wil de komende drie jaar negentig van dit soort winkeltransformaties realiseren, in samenwerking met eigenaren, ontwikkelaars en ondernemers. Dat gebeurt voorlopig in vier pilotgebieden in Rotterdam Noord, Feijenoord, Crooswijk en Charlois. De aandacht richt zich vooral op woonbuurten die slechts hier en daar een winkel hebben. Vele daarvan staan leeg, een toekomst ziet de gemeente niet meer voor ze. ‘Transformatie van leegstaande winkelpanden in niet-winkelgebieden heeft enorme waarde voor de economische ontwikkeling en de leefbaarheid van een wijk’, zegt Barbara Kathmann, die als wethouder Economie, Wijken en Kleine Kernen de transformatieoperatie trekt. ‘Deze pilot moet inzicht geven in welke maatregelen succesvol zijn. Daarna gaan we onderzoeken of het wenselijk is om aan de meest succesvolle maatregelen stadsbreed een vervolg te geven.’ Als dat gebeurt kan het aantal winkeltransformaties flink gaan oplopen. Ter indicatie: alleen al in de pilotgebieden staan op dit moment 378 winkels leeg. De proef is erop gericht om het aantal verspreid liggende winkels in de ‘aanloopstraten’ te verminderen en buurtwinkelcentra juist te versterken. De transformatie gebeurt waar mogelijk met een paar winkels tegelijk. Door verschillende panden uit één gebied op hetzelfde moment te transformeren is de impact groter, de buurt verschiet sneller van kleur.

Verdubbeling prijzen

De gemeente Rotterdam is niet van plan om lijdzaam af te wachten tot eigenaren zich melden met verbouwingsplannen. In de pilotgebieden zijn ‘transformatiemanagers’ aangesteld en een ‘verbindingsmanager’ in de Crooswijkseweg, omdat die straat zijn rol als ontmoetingsplaats moet behouden. De transformatiemanagers lopen een paar dagen per week rond op straat. Als zij zien dat een pand leegstaat of slecht loopt, zoeken ze de eigenaar op. ‘ Ik vraag ze wat het pand hun oplevert en wat ze ermee willen doen’, vertelt transformatiemanager Hans Noordermeer voor een pas verbouwd winkelpand in een krap woonstraatje. ‘Vaak kan ik op de achterkant van een sigarendoosje uitrekenen dat je beter af bent door er een woning van te maken. In dit soort straten wacht je alleen maar ellende, door achterstallige huurbetalingen, als je doormoddert met een winkel.’ Het werk van de transformatiemanagers moet ook voorkomen dat de panden in handen vallen van speculanten. Noordermeer, die al jaren actief is als retailadviseur in Rotterdam, heeft inmiddels een groot netwerk opgebouwd in ‘zijn’ wijk Charlois. Iedere week is hij nu namens de gemeente twintig uur actief in de wijk. Her en der schiet hij op straat mensen aan. Bij een Poolse supermarkt houdt hij even stil. ‘Jammer, dit pand had ik graag willen transformeren.’ Irakese zakenlui waren hem te snel af. Op vele plaatsen starten Irakese Koerden opmerkelijk genoeg Poolse supermarkten. Kennelijk zien zij wél toekomst in buurtwinkeltjes.

Hans Noordermeer

Hans Noordermeer

Dat is niet onbegrijpelijk, want de afgelopen twee decennia streken veel Oost-Europeanen neer in de Rotterdam-Zuid. Logisch, het zuidelijke stadsdeel was altijd spotgoedkoop. Wás, want daarin komt snel verandering. ‘Ik heb de woningprijzen in de afgelopen twee jaar zien stijgen van 1.000 naar 2.000 euro per vierkante meter’, zegt Noordermeer. ‘Charlois begint hip te worden.’ Dat maakt transformeren van incourante winkels alleen maar eenvoudiger. Snelheid is daarbij wel vereist. Niet alleen om te voorkomen dat een ander met het pand aan de haal gaat. Een vastgoedbezitter moet ook zien dat hij een transformatie van winkel naar woning vlot kan uitvoeren. ‘Binnen zes tot acht weken moet een pandeigenaar uitsluitsel hebben dat een transformatie echt mogelijk is, anders haken ze af’, zegt Noordermeer. ‘In het verleden liep het vooral daarop mis.’ Dat is de reden waarom de gemeente een compleet instrumentarium heeft opgetuigd.

Cheque van 2.500 euro

Oud - Boergoensestraat 120, Rotterdam

Oud – Boergoensestraat 120, Rotterdam

Wie zijn winkel wil verbouwen tot woning krijgt hulp bij het vergunningentraject. Eigenaren kunnen ook voor bijstand aankloppen bij een ‘expertpool’ met twee architecten, twee bouwkundigen en een financieel adviseur. Per te transformeren winkel een cheque van 2.500 euro beschikbaar gesteld. Daarmee kan een eigenaar expertise uit de expertpool inkopen. Het moet ervoor zorgen dat een vergunningaanvraag in één keer goed is. Vaak ontbreekt het kleine vastgoedeigenaren aan kennis van wet- en regelgeving en bouwkundige kennis. Ze zien vaak huizenhoog op tegen ingewikkelde vergunningprocedures en de kosten van het inhuren van een architect en een constructeur. Vaak is het reden genoeg om er maar van af te zien.

Nieuw - Boergoensestraat 120, Rotterdam

Nieuw – Boergoensestraat 120, Rotterdam

En dat is precies wat de gemeente wil voorkomen, zeker in Charlois. Deze wijk ligt middenin het gebied van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Gemeente, Rijk en corporaties investeren honderden miljoenen om fundamentele veranderingen op gang te brengen in deze achterstandswijk, die de omvang heeft van de stad Eindhoven. Van de vier pilotgebieden heeft Charlois de meeste leegstaande winkels: zo’n 120. Transformatie moet voor verlevendiging zorgen en meer diversiteit. Noordermeer: ‘We willen dat de tweeverdieners in deze buurt neerstrijken en hier hun geld gaan uitgeven. Dát geeft pas een impuls.’

Bijzondere details

Op sommige locaties in NPRZ-gebied werkt de gemeente samen met corporaties ook aan sloop en vervanging van verouderde particuliere panden. Voor de meeste winkels die het transformatieproject op de korrel heeft, is dat nergens voor nodig, onderstreept Roel van Tatenhove van Molenaar & Co Architecten. ‘Winkels hebben juist heel bijzondere details en een eigen verhaal. Zulke prachtige hoge plafonds als hier krijg je bijvoorbeeld nergens’, vertelt hij in het pand van eigenaar Paul van der Hoek. Samen werkten zij het ontwerp uit voor de verbouwing van het winkelpand aan de Katendrechtse Lagedijk. Van Tatenhove: ‘We zoeken met de eigenaars naar manieren om de verborgen kwaliteiten van een winkel maximaal te benutten.’ Als architect uit de ‘expertpool’ hielp hij al diverse pandeigenaren met het maken van een transformatieontwerp. Grote bouwkundige ingrepen zijn lang niet altijd nodig, het gaat vooral om slim gebruik van de ruimte. Wat je doet met de etalage? Een slaapkamer ligt niet voor de hand, maar het kan best een prettige werkruimte zijn. Eerder hielp Van Tatenhove pandeigenaren in kader van het programma ‘Wonen in Winkels’ met het maken van ontwerpen, waarbij winkelpanden als kluswoning werden aangeboden.

Ik wil er iets van maken waarop ik trots kan zijn en waar de buurt beter van wordt, dat is, denk ik, waar het in deze pilot om draait.

Volgens eigenaar Van der Hoek kan hulp vanuit de expertpool doorslaggevend zijn. ‘Het is fijn als je meteen weet dat je de goede kant uitgaat. Dat voorkomt dat je vroegtijdig het bijltje erbij neergooit.’Het alternatief – gewoon de boel verkopen – kan natuurlijk ook verleidelijk zijn. Want beleggers van buitenaf hebben ook Rotterdam-Zuid ontdekt. Dat zorgt voor fikse prijsopdrijving, maar vaak niet voor veel verbetering, constateert hij. Veel beleggers willen in de eerste plaats rendement maken, linksom of rechtsom. Wat de buurt ermee opschiet interesseert hen niet. ‘Als ik dit pand vandaag te koop zet, heb ik morgen dertig gegadigden, waarvan er twintig beleggers zijn uit Amsterdam of uit het buitenland. Probleem is dat zij deze typische Rotterdamse volksbuurt met zijn havenarbeiderscultuur helemaal niet kennen’, zegt Van der Hoek. ‘Ik wil er iets van maken waarop ik trots kan zijn en waar de buurt beter van wordt, dat is, denk ik, waar het in deze pilot om draait.’

Foto's

Reageer op dit artikel