nieuws

EIB: ‘Quotum voor middenhuur werkt averechts’

Projectontwikkeling

EIB: ‘Quotum voor middenhuur werkt averechts’
Appartementen aan de Zuidas, Amsterdam

De zogeheten 40-40-20-regel voor woningontwikkelingen in Amsterdam werkt averechts, concludeert het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) op basis van eigen onderzoek. Vooral het gebrek aan doorstroming nekt de woningmarkt.

Het EIB bekijkt het vraagstuk niet vanuit de bouwers en ontwikkelaars, maar vanuit de woningmarkt en de bewoners. Op de bouwproductie heeft het middenhuurbeleid namelijk geen effect. Maar des te meer op de doorstroming. Dat wordt de achilleshiel, waarschuwen de bouweconomen. De Amsterdamse woningmarkt is niet gebaat bij het stimuleren van een middenhuursegment middels het 40-40-20-beleid. Het leidt weliswaar tot jaarlijks 1.300 nieuwe woningen in het middensegment, met name huurwoningen. Maar het zal ook leiden tot ruim 1.600 dure woningen per jaar minder. En dat zorgt voor minder doorstroming op de woningmarkt, beredeneert het EIB. De afgelopen jaren was 35 procent van alle nieuwbouw sociale huur, 20 procent was middelduur en 45 procent duur.

Er is geen extra tekort aan middeldure huurwoningen

Als wordt gekeken naar de WOZ-waarden is er in Amsterdam nauwelijks een tekort aan middeldure huurwoningen, analyseert het EIB. Ongeveer 45 procent van de woningen in Amsterdam heeft een marktwaarde van 150.000 tot 250.000 euro. Deze huizen zouden op de markt 700 tot 1.000 per maand aan huur doen. Het tekort is dus ‘administratief’ van aard. Een deel ervan wordt nu in het sociale segment verhuurd door corporaties.

Het argument dat middenhuur nodig is omdat middeninkomens op dit moment tegen te hoge woonkosten aanlopen, blijkt niet uit de cijfers van zittende bewoners. Bijna 90 procent besteedt minder dan 40 procent van het netto-inkomen aan woonlasten inclusief energie. Ter vergelijking: voor de groep lage inkomens heeft ruim de helft woonlasten ter grootte van meer dan 40 procent van het netto-inkomen. Het betaalbaarheidsprobleem is geconcentreerd bij een beperkte groep middeninkomens in (vooral) het dure huursegment. Dat is ruim 10 procent van de middeninkomens.

Helft middeninkomens is scheefhuurder

Mogelijk dat een deel van de middeninkomens eigenlijk al woont in een middenhuurwoning van een corporatie. Twintig procent van de huishoudens in de hoofdstad heeft in middeninkomen. De helft van de middeninkomens woont in een sociale huurwoning. Ook van de iets rijkere Amsterdammers (jaarinkomen 52.500 tot 70.000 euro) woont 35 procent in een sociale huurwoning.

Dat Amsterdam te maken heeft met woningnood, komt dus niet door een gebrek aan middeldure huurwoningen, maar door ‘algehele schaarste’ aan woningen. ‘Er is sprake van krapte op de Amsterdamse woningmarkt, maar dit speelt in vrijwel alle categorieën en niet specifiek in het middensegment.’

De moeite die de gemeente Amsterdam zich getroost om tot meer middeldure huurwoningen te komen, zorgt voor een derving van minstens 80 miljoen euro aan grondopbrengsten op jaarbasis. Dat geld moet betaald worden door de Amsterdamse belastingbetaler, waaronder veel huishoudens met een laag inkomen. De Amsterdammer gaat dus betalen voor een woonbeleid, waarmee hij straks verder van huis is.

Eerder stelden institutionele beleggers verenigd in de IVBN al dat het Amsterdamse beleid de woningproductie eerder hindert dan stimuleert. Ook projectontwikkelaars liepen in een uitgebreide analyse van het effect van de maatregelen te hoop tegen het ingezette beleid.

Reageer op dit artikel