nieuws

Middenhuur: reguleer, maar doe het met mate!

Projectontwikkeling

Middenhuur: reguleer, maar doe het met mate!
Bart van Breukelen

Er zijn grenzen aan de maakbaarheid van de woningmarkt en overregulering maakt de problemen alleen maar groter. De Neprom pleit ervoor de handen ineen te slaan.

Wonen is terecht terug op de politieke agenda. Woningtekorten lopen hard op, starters ervaren steeds langere wachttijden bij de sociale huur, middenhuur moet je met een lantaarntje zoeken en ook de prijzen van koopwoningen in de grotere steden worden voor steeds minder huishoudens haalbaar. Het is begrijpelijk dat de lokale politiek probeert om met oplossingen te komen richting hun kiezers. Ook marktpartijen moeten hun verantwoordelijkheid nemen en daaraan meewerken. Tegelijkertijd moeten partijen onder ogen zien dat er grenzen zijn aan de maakbaarheid van de woningmarkt en overregulering de problemen op termijn alleen maar groter maakt.

Spanning in het middensegment

Hoewel de tekorten zich in alle segmenten voordoen, richt de aandacht van de politiek zich op dit moment nagenoeg uitsluitend op de middenhuurwoningen. Dat zijn woningen tussen de sociale huurgrens (710 euro per maand) en pakweg 950 euro per maand. En bedoeld voor de doelgroep met een inkomen tussen de 36.000 (inkomensgrens sociale huur) en grofweg 50.000 euro per jaar. Hoewel sommigen die grens hoger leggen.

Het gesignaleerde tekort aan middenhuurwoningen is het gevolg van een combinatie aan beleidsmaatregelen en marktontwikkelingen. Onder minister Blok ging de WOZ-waarde voor een belangrijk deel de huurwaarde bepalen. Vooral in de gespannen woningmarkten opende dat de weg naar de liberalisatie van een deel van de goedkopere huurvoorraad. Het beeld is dat vooral de kleinere, particuliere beleggers hun kans schoon zagen. Institutionele beleggers zijn gematigder in hun huurbeleid en hebben een langere tijdshorizon. Ook corporaties hebben een deel van hun sociale voorraad verkocht als gevolg van een onder druk staande solvabiliteit. Tegelijkertijd zijn de toewijzingscriteria van sociale huur verder aangescherpt, waardoor een grotere groep niet langer in dat deel van de voorraad terechtkan.

Ook de koopwoningmarkt is voor een deel van de middeninkomens onbereikbaar geworden, ondanks de lage rente, als gevolg van de aangescherpte hypotheekvoorwaarden. Ook zij zijn dus aangewezen op de middenhuur.

De populariteit van de middenhuurwoning is dus van recente datum en is eerder uit nood dan uit liefde geboren. In de regio’s met een minder gespannen woningmarkt kiest men nog steeds voor koop. Vrijesectorhuur was in Nederland altijd een nichemarkt. Dat lijkt nu tijdelijk even anders en dat kan ook nog wel even duren, maar als markten zich normaliseren dan zal dat oude patroon in elk geval gedeeltelijk weer terugkeren. Dat komt doordat de meeste huishoudens, waarschijnlijk ook in de toekomst, de voorkeur geven aan een eigen woning boven een huurwoning. En omdat de eigen woning fiscale voordelen geniet.

Gegeven die geschiedenis en de heftige recente ontwikkelingen is het dus logisch dat we op dit moment een groot tekort hebben aan middenhuur en dat de politieke belangstelling daarvoor aanzienlijk is. De mismatch zorgt voor een reële spanning bij de bewoners en de politiek zoekt naar antwoorden.

Sturen door middel van nieuwbouw

Het antwoord wordt vooral gezocht in de nieuwbouw. Via de recent opgeheven landelijke Samenwerkingstafel onder voorzitterschap van Rob van Gijzel en ook via initiatieven van tal van gemeenten worden marktpartijen gestimuleerd om – naast sociale woningbouw – vooral het aandeel middenhuur in de programma’s op te voeren.

De politiek zou naast middenhuur ook voor het middensegment koop moeten kiezen, want daaraan is minstens zo’n grote behoefte, maar dat gebeurt in de regel niet. Vermoedelijk omdat men denkt dat de nieuwe middenhuurwoningen gemakkelijker langere tijd voor de middeninkomens beschikbaar zijn te houden dan nieuwe koopwoningen.

Regulering van nieuwe middenhuur heeft vooral gevolgen voor institutionele beleggers die het leeuwendeel van nieuwe middenhuurwoningen realiseren of afnemen. Naar verwachting in 2018 zo’n 10.000 woningen. In de meeste gevallen appartementen van 60 m2 of meer en eengezinswoningenwoningen vanaf 105 m2. Veruit het grootste deel van hun bezit zit tussen de 600 en 1000 euro per maand en in de grotere steden tot 1200 euro. Slechts zo’n 6 procent ligt boven die 1200 euro per maand.

Het blijkt dat institutionele beleggers in het algemeen voor een gematigde huurontwikkeling in de vrije sector kiezen. In de afgelopen vijf jaar gemiddeld net boven de 2 procent; dat is lager dan in hun sociale segment. Ook blijkt dat zij woningen gemiddeld zeer lang in portefeuille houden, doorgaans langer dan vijftien jaar. Een dergelijk gematigd huurbeleid lijkt stringente regulering niet te rechtvaardigen. Daar komt bij dat juist in de afgelopen jaren de productie van middenhuurwoningen een enorme boost heeft gekregen. Niet omdat ontwikkelaars en beleggers daartoe gedwongen zijn, maar omdat de marktomstandigheden hen daartoe uitnodigen.

Het stimuleren van nieuwe middenhuur?

Met het stimuleren van middenhuur is natuurlijk niets mis. Daar waar de gemeente de grond zelf uitgeeft, is dat een kwestie van de uitvraag aanpassen. Daar waar de eisen leiden tot producten die niet marktconform zijn, leidt dat uiteraard wel tot lagere grondopbrengsten.

Waar partijen woningen op eigen grond ontwikkelen, kan de wethouder hen ook oproepen om meer middenhuur te bouwen en daarover in de anterieure overeenkomst afspraken vastleggen. Veel ontwikkelaars zijn daartoe ook bereid. Veel ontwikkelaars bouwen op vrijwillige basis al veel huurwoningen in het middensegment. Ook in Amsterdam en Utrecht. Ontwikkelaars maken daar in de meeste gevallen vroegtijdig afspraken over met institutionele beleggers, waarmee ze aan de voorkant hun risico’s beperken. Ze krijgen zo ook snel hun geld weer uit het project, wat ze weer in nieuwe ontwikkelingen kunnen investeren. Bovendien betalen beleggers door de lage rentestand en de grote beschikbaarheid van investeringskapitaal fors meer voor huurwoningen dan voorheen.

Middenhuur in het bestemmingsplan?

Er kennelijk vanuit gaande dat ontwikkelaars en beleggers in de praktijk onvoldoende bereid zijn om op marktconforme wijze meer middenhuur te bouwen, heeft minister Blok vorig jaar met ingang van 1 juli 2017 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten in het bestemmingsplan, naast de categorieën sociale huur en particulier opdrachtgeverschap, ook het percentage vrije sector huur mag opnemen. Daarnaast kan de gemeente grenzen stellen aan de maximale aanvangshuurprijs. Deze regulering, waar de Neprom zich als enige tegen verzet heeft, maakt het dus mogelijk dat gemeenten marktpartijen kunnen dwingen om middenhuurwoningen onder niet-marktconforme condities te bouwen en te verhuren.

Het voorschrijven van te realiseren middeldure huurwoningen in bestemmingsplannen is volgens de Neprom een te grof middel. Een bestemmingsplan ligt voor tien jaar vast, terwijl de markt veel sneller kan veranderen. De langdurige procedure voor bestemmingswijziging maakt het onmogelijk om daarop adequaat te kunnen inspelen. Zo loop je als gemeente altijd achter de feiten aan.

Bovendien betekent het stellen van eisen niet dat er ook beleggers zijn die de middeldure huurwoningen in portefeuille willen nemen. Dit vormt dus geen enkele garantie dat daadwerkelijk meer middeldure huur wordt ontwikkeld. Met name in de meer ontspannen woningmarkten kan dit een bedreiging zijn. Het risico bestaat zelfs dat ook woningen waar wel marktvraag naar is (bijvoorbeeld middeldure koopwoningen), niet worden gerealiseerd, omdat het hele plan door de programmering van middenhuur onhaalbaar is geworden. Dan werkt het instrument dus averechts. Wij vinden het zeer onverstandig om middenhuur dwingend in het bestemmingsplan voor te schrijven en gelukkig zijn er weinig gemeenten die hiervan gebruikmaken.

Verdergaande regulering van middenhuur nieuwbouw

Gemeenten verkennen ook andere manieren om te reguleren. Amsterdam en Utrecht lopen daarin voorop. Zij stellen eisen aan de periode dat een nieuwe middenhuurwoning in de huursector blijft (minimaal 20 tot 25 jaar), aan de aanvangshuurprijs, aan de maximale jaarlijkse huurverhoging (inflatie al dan niet +1 procent) en aan een bepaalde minimale prijs-kwaliteitsverhouding. Daarnaast willen ze in elk nieuwbouwproject afdwingen dat een bepaald percentage middenhuurwoningen onder dit gereguleerde regime valt. Dit bovenop een bepaald percentage sociale huurwoningen. In Amsterdam gaat het om de bekende 40-40-20 regel: 40 procent sociaal, 40 procent gereguleerde middenhuur en 20 procent vrije sector.

Dat afdwingen gebeurt bij gemeentelijke gronduitgifte en tenders, maar ook in situaties waarin grondeigenaren de grond zelf in handen hebben, via anterieure overeenkomsten, waarbij de vrijwilligheid dus ver te zoeken is. Onafhankelijk juridisch advies heeft uitgewezen dat de lokale overheid hier op zeer dun ijs schaatst, maar gemeenten laten zich daardoor niet weerhouden en het is de vraag of marktpartijen die strijd aandurven.

Onderuitgaande grondexploitaties

Naar de mening van de Neprom schiet deze vorm van regulering echt door, komen daardoor projecten en gebiedsontwikkelingen in gevaar en daarmee uiteindelijk de woningproductie. De door Amsterdam en Utrecht (en wie weet straks door andere gemeenten) op deze wijze afgedwongen maatregelen kunnen op kavelniveau gemakkelijk leiden tot een halvering van de grondwaarden of erger. Op locatieniveau betekent dit dat bij hoge aandelen sociale huur en middenhuur de grondopbrengsten zover dalen dat de haalbaarheid van nieuwbouwlocaties sterk onder druk komt te staan.

De kosten van de (her)ontwikkeling van (nieuw)bouwlocaties worden over het algemeen geheel of grotendeels betaald uit de grondopbrengsten. Dat betekent dat de verwerving van benodigde gronden met de eventuele opstallen, het bouwrijp maken, de milieusanering en de vernieuwing en aanleg van infrastructuur et cetera uit de grondopbrengsten betaald moeten worden. De grondopbrengsten van sociale huur en (sterk gereguleerde) middenhuur zijn in het algemeen veel lager dan van koopwoningen (en vrije sector huur boven 950 euro) en kunnen zelfs negatief zijn. Hoe groter het aandeel sociale huur en middenhuur en hoe sterker de regulering daarvan, hoe lager dus de grondopbrengsten van het totale plan. De kosten van nieuwe (her)ontwikkellocaties worden dan feitelijk geheel afgewenteld op een steeds kleiner aandeel koopwoningen binnen het plan. Het zal duidelijk zijn dat daaraan – ook in een gespannen woningmarkt als Amsterdam en Utrecht – grenzen zitten. Bij de huidige stringente regulering komen die grenzen snel in zicht, waardoor de haalbaarheid van vooral binnenstedelijke projecten sterk afneemt, met directe negatieve consequenties voor de totale woningbouwproductie.

Alleen al het voornemen om tot de stringente regulering over te gaan heeft veel onzekerheid bij marktpartijen gebracht. Ze worden daardoor terughoudend met het verwerven van nieuwe posities. Te stringente regulering verergert de problematiek en remt juist de bouwproductie. Bijkomend effect van de druk op de grondexploitatie is dat de neiging ontstaat om de koopwoningen binnen nieuwbouwprojecten zo veel mogelijk in het duurdere segment te realiseren, waardoor ook die voor grote groepen middeninkomens onbereikbaar worden.

Te stringente regulering schrikt beleggers af

Het sterk regulerende beleid schrikt ook beleggers af. Mede door de maatregelen die de afgelopen jaren op de woningmarkt zijn getroffen, is de huursector in Nederland interessanter geworden voor institutionele beleggers en ook voor buitenlands kapitaal. Dat heeft een positief effect op de woningproductie. Te stringente regelgeving maakt dat het voor woningbeleggers niet langer meer aantrekkelijk is om te investeren en dat zij zich terugtrekken uit de nieuwbouw. Dat is zeer ongewenst. Het lijkt misschien dat we nodeloos dreigen en bang maken, maar het is echt niet gewoon dat internationale beleggers zoveel belangstelling hebben voor de Nederlandse woningmarkt.

Voorheen was de Nederlandse woningmarkt en het overheidsbeleid gewoon te onzeker voor internationale partijen om hiernaartoe te komen. En nog steeds is Nederland klein en bijzonder voor het grootkapitaal. We hoeven bijvoorbeeld onze blik maar op België te richten om te zien dat onze situatie bijzonder is. Daar zie je nauwelijks internationaal geld en institutionele beleggers op de nieuwbouwwoningmarkt.

Dat die beleggers er in Nederland wel zijn, is belangrijk voor de ambities van de steden. Juist bij wat grotere ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied met veel appartementen in middelhoog- en hoogbouw, nemen de risico’s voor ontwikkelaars fors toe. Dat soort grootschalige complexen geheel op de particuliere koopmarkt slijten is lastig en het duurt langer. Voor dat soort hoge, langjarige risico’s is ook niet gemakkelijk externe financiering beschikbaar. Banken zijn wat dat betreft terughoudend geworden. Dat zet een rem op de bouw van dergelijke, dringend gewenste binnenstedelijke ontwikkelingen. De beschikbaarheid van institutioneel en internationaal geld helpt ons op dit moment sterk bij onze grote binnenstedelijke transformatieopgaven. Die geldstromen afschrikken door stringente regulering is echt het kind met het badwater weggooien.

Een te lage aanvangshuur waarbij voor 25 jaar moet worden geëxploiteerd en waar de huurverhoging zeer sterk beperkt wordt en er niet uitgepond mag worden, is voor de meeste beleggers onacceptabel. Het is een te lange periode om te overzien en er is geen manoeuvreerruimte over om negatieve ontwikkelingen op te vangen. De risico’s zijn voor hen dan gewoonweg te groot. Natuurlijk mag ook van beleggers wat extra gevraagd worden onder bijzondere omstandigheden, maar binnen redelijke grenzen.

Stringente regulering is rem op doorstroming

Het stringente, regulerende beleid van Amsterdam en Utrecht leidt op termijn ook tot andere problemen. Onder andere waar het gaat om de doorstroming. De in beide steden toegestane, zeer beperkte huurverhoging leidt ertoe dat de huurstijging in deze middenhuurwoningen zelfs lager ligt dan in de socialehuurvoorraad. De middenhuurwoningen worden dus relatief steeds goedkoper gedurende een periode van 20 tot 25 jaar. Huishoudens in een streng gereguleerde middeldure huurwoning zullen daar tot in lengte van jaren blijven wonen, omdat ze niet meer een woning met een zelfde kwaliteit en met een vergelijkbare prijs elders kunnen vinden. Ook bij een stijgend inkomen zullen ze niet snel verhuizen.

Ook de huishoudens met een te hoog inkomen in de socialehuurwoningvoorraad die graag naar een nieuwe betaalbare koopwoning zouden doorstromen, wordt dat door het beleid onmogelijk gemaakt. Gewoon omdat die niet meer gebouwd kunnen worden. Kortom, doorgeschoten regulering bemoeilijkt juist de gewenste doorstroming. Niet doen dus.

Wat dan wel?

Zoals gezegd zijn de Neprom-leden niet blind voor de problemen op de grootstedelijke woningmarkten. Zij begrijpen de druk die op de lokale politiek wordt uitgeoefend om met oplossingen te komen. Onze eerste oproep: ga met die marktpartijen om tafel zitten en probeer gezamenlijk tot afspraken te komen die wel werken. Doe niet mee aan de ongefundeerde kritiek op ontwikkelaars en beleggers, de populistische retoriek die in deze verkiezingstijden gemakkelijk de boventoon krijgt in de beraadslagingen van de gemeenteraad en in de lokale media. Waarbij soms zelfs sprake is van een regelrechte hetze (bijvoorbeeld in Het Parool). Zo’n verziekt klimaat helpt niemand. Laten we realistisch en open zijn in wat de belangen zijn en wat mogelijk is.

Vanuit die positieve houding heeft de Neprom, samen met de IVBN, in eerste instantie aan de gemeente Utrecht een tegenvoorstel gedaan. Later ook aan de gemeente Amsterdam. Een voorstel dat investeren in grote steden voor ontwikkelaars en beleggers aantrekkelijk houdt, dat de nieuwbouwproductie helpt te versnellen en op te schalen met daarin een breed kwalitatief hoogwaardig aanbod dat ook betaalbaar is voor ‘gewone huishoudens’.

Wij vinden dat je, als je vanwege de nood tegen de markt in wil bouwen, dat echt samen moet doen. En niet op de manier die gemeente Amsterdam en Utrecht hebben ingezet. Zo moet je niet met marktpartijen omgaan die langetermijnpartners zijn en die samen de stad naar een hoger niveau willen brengen en de vraag vanuit de bewoners willen bedienen. Ook wij willen ons – binnen de ruimte van de markt – inzetten voor een ongedeelde stad, iets waartoe 40-40-20-beleid juist niet leidt.

Daarom onze oproep: sla de handen ineen. Ga langjarige afspraken aan met corporaties, beleggers en ontwikkelaars gezamenlijk. Zorg dat we zo tot een evenwichtig pakket komen aan nieuwbouwwoningen, waarbij corporaties bediend worden en middenhuur en betaalbare koop wordt gerealiseerd. Afspraken die de nodige flexibiliteit bieden en de mogelijkheid van lokaal maatwerk, in het verlengde van het aanbod aan Utrecht en Amsterdam.

Lokaal maatwerk op basis van universele principes

Ons investeringsvoorstel aan Amsterdam en Utrecht bevat procesafspraken voor als de markt en de omstandigheden veranderen. Zodat ook in de toekomst samenwerking tussen stad en markt een vanzelfsprekendheid blijft en niet elke keer onderhevig is aan langdurige onzekerheid, onderhandelingen, wantrouwen en vertragingen. Zoals nu feitelijk het geval was en is. Deze tijd vraagt om moed en de bereidheid om de kortetermijnbelangen terzijde te schuiven en samen het beste te doen voor de stad, nu en in de toekomst.

Wij stellen voor om in elk nieuwbouwproject in principe een vast percentage (afhankelijk van en toegesneden op de lokale woningmarkt, in Utrecht is ons voorstel 40 procent) van de woningen te realiseren in de vorm van ‘gereguleerde bereikbare huur- en koopwoningen’. Daaronder verstaan we sociale huur, gereguleerde middenhuur en gereguleerde middeldure koop. Over de precieze, projectgebonden invulling worden maatwerkafspraken gemaakt tussen gemeente en betrokken marktpartijen. Het overblijvende deel wordt marktconform gerealiseerd, in overleg tussen betrokken marktpartijen en de gemeente. Maatwerk is geboden, in het bijzonder bij kleinschalige locaties.

Daarbij zijn marktpartijen bereid om een deel van de potentieel te realiseren grondwaarde in te zetten voor lagere (niet marktconforme) huur- en verkooprijzen. Voor de Utrechtse situatie hebben we aangeboden 20 procent van de potentiële maximale residuele grondwaarde (berekend in de situatie waarin voor een geheel marktconform woningprogramma zou worden gekozen zonder regulerende maatregelen) daarvoor in te zetten. Dat betekent in Utrecht dat bij de gereguleerde woningen de helft van de marktconforme grondwaarde besteed wordt aan het verlagen van de huur- en/of koopprijzen! Dus meer vierkante meters, voor minder geld.

In het verlengde daarvan kan in overleg worden afgesproken dat gedurende de eerste tien jaar de huurstijging beperkt blijft tot maximaal de consumentenprijsindex plus 1 procent en dat in de vijf jaar daarna ruimte wordt geboden tot plus 2 procent. Langer dan vijftien jaar reguleren is niet realistisch.

Uitgangspunt hierbij is dat de financiële haalbaarheid van het gehele project niet in gevaar mag worden gebracht (niet verlieslijdend), dat de kwaliteit van de architectuur, de stedenbouw, de openbare ruimte en de voorzieningen overeind blijft en dat het potentiële rendement op het project zodanig is dat de continuïteit van de betrokken marktpartijen ook niet in gevaar wordt gebracht. Wij zien dit voorstel als een belangrijke stap om op lokaal niveau tot maatwerk te komen, met oog voor de lange termijn.

Oproep aan gemeentebesturen

Wij roepen gemeentebesturen op om aan tafel te gaan met partijen die de bereidheid tonen om voor de lange termijn in de stad te investeren. Om samen oplossingen te ontwikkelen die zo veel mogelijk de nood op korte termijn lenigen en het belang van de stad op lange termijn als vertrekpunt nemen. Waarbij realiteitszin wordt getoond en populisme achterwege wordt gelaten. Kortom: reguleer, maar doe het met mate.

Daarbij moeten wij ons realiseren dat niet alles kan en dat niet iedereen die dat wil, in de stad kan wonen. Bewoners die daarvoor het inkomen hebben, moeten zelf hun afwegingen maken. Zij moeten zich realiseren dat wonen in een gewilde stad ook een prijs heeft. Waarbij de marktpartijen zich ervoor inzetten dat minder bevoorrechte personen ook een reële kans hebben om in of dicht bij de stad te wonen, zodat ook zij daar kunnen werken en hun netwerken in stand kunnen houden. Dat is een ongedeelde stad, maar wel vanuit realiteitszin.

Gezamenlijk moeten we ons er voor inspannen om excessen en extreme ongelijkheid uit te bannen. Maar die extremen mogen we niet aangrijpen om karikaturen van elkaar te schilderen en met de rug naar elkaar toe voor de korte termijn of het eenzijdige belang te gaan. We moeten samen optrekken.

Over de auteurs
Bart van Breukelen en Jan Fokkema zijn respectievelijk voorzitter en directeur van de Neprom.

Dit opinieartikel is verschenen in Vastgoedmarkt van februari 2018.

Foto's

Reageer op dit artikel