nieuws

Woningmarkt kalmeert pas na nieuwbouwgolf

Projectontwikkeling

Grootste knelpunt op de Nederlandse koopwoningmarkt is het tekort aan nieuwbouw. Met een woningproductie van jaarlijks 80.000 tot en met 2025 is het woningtekort gehalveerd. Prijsgroei en een opdrogend aanbod domineren ook in 2018 de markt.

Woningmarkt kalmeert pas na nieuwbouwgolf
Ger Jaarsma, foto Ton Borsboom

Dat blijkt uit een NVM-analyse van de woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2017 en heel 2017. De transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het vierde kwartaal van 2017 uitgekomen op een recordniveau van 269.000 euro. Dat is 9,1 procent meer dan een jaar eerder en 2,3 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2017. De prijs van verkochte appartementen ging op jaarbasis ruim 13 procent omhoog.

De prijzen stegen het hardst in regio Den Haag (+20,3%). Appartementen werden in de hofstad zelfs bijna een kwart duurder binnen een jaar. In Den Haag is vooral sprake van een inhaalslag. In regio Amsterdam stijgen de prijzen minder hard (+13,5%) dan ervoor vanwege het al hoge prijsniveau in de hoofdstad. In Utrecht stegen de prijzen met 10,6% en in Rotterdam met slechts 3,8%.  Buiten de G4 groeide de prijzen spectaculair in Almere (+17,6%). De prijsgroei was gematigder in Maastricht (+11%), Eindhoven (+10%), Zwolle (+7,7%), Arnhem (+7%) en Groningen (+5,6%).

Recordvraagprijs

De gemiddelde vraagprijs nam 9,7 procent toe tot 353.000 euro. Het Gooi kent met 711.000 euro de hoogste vraagprijs van Nederland, Noordoost-Groningen met 181.000 euro de laagste. De vraagprijs van een appartement ging met ruim 18 procent omhoog naar 231.000 euro. Voor appartementen is dit de hoogste vraagprijs sinds het begin van de metingen in 1995. In Den Haag groeide de vraagprijs zelfs met 35 procent.

In het vierde kwartaal van 2017 verkochten NVM-makelaars 43.400 woningen. In vergelijking met een het vierde kwartaal van 2016 is dat een daling van bijna 6 procent. Er zijn vooral minder appartementen (-13,5%) verkocht. Op de hele markt vonden vorig jaar 234.000 woningtransacties plaats, ruim 10% meer dan de 210.000 in 2016. In heel 2017 verrichtten NVM-makelaars 166.000 transacties tegen bijna 165.000 in 2016.

NVM-makelaars verwachten in 2018 5 tot 8% minder woningen te verkopen dan in 2017. De prijs van verkochte woningen zal naar verwachting  landelijk met gemiddeld 6 tot 7% toenemen. In de totale bestaande koopmarkt stonden halverwege het vierde kwartaal van 2017 nog geen 60.000 NVM-woningen in aanbod tegen 84.000 bij alle makelaars. Dat is een daling met bijna 36% ten opzichte van eind 2016. Het aanbod van appartementen daalde zelfs met bijna 48%. Ter vergelijking: eind 2012 stonden nog ruim 176.000 NVM-woningen te koop.

Massaal overbieden

De gekte op de woningmarkt blijkt ook uit andere cijfers. In het vierde kwartaal werd een woning gemiddeld binnen 52 dagen verkocht. Dat is 24 dagen sneller dan een jaar geleden. In 2012 duurde het gemiddeld nog 171 dagen om een woning te verkopen. Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt ligt op bijna 28%. In 2014 was dat nog 5 procent. Daarnaast wordt nog 17% voor de vraagprijs verkocht. De NVM krapte-indicator is in een jaar tijd gedaald van 6,0 naar 4,1 eind 2017. Een krapte-indicator van 4,1 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 4,1 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. In 2012 kon een consument nog kiezen uit 21 andere woningen. In oververhitte steden als Utrecht, Amsterdam en Almere is de keuze nu beperkt tot ongeveer twee woningen. Voor vrijstaande woningen is de keuze nog het ruimst met 10,7. In Noordoost-Groningen ligt de indicator boven de 10, maar zelfs hier neemt het woningaanbod snel af.

Ook de nieuwbouwmarkt kookt over. Voor een gemiddelde nieuwbouwwoning is in het laatste kwartaal van 2017 gemiddeld 328.000 euro betaald, ofwel 2.550 euro per m2. Dat is een stijging van 14 procent ten opzichte van 2016 en een groei van 11 procent per m2. Eind 2014 lag de nieuwbouwprijs nog op 236.000 euro. De prijsgroei wordt versterkt door meer nieuwbouw in de dure stedelijke regio’s en een ontwikkelfocus op grote woningen. In heel 2017 zijn 31.000 nieuwbouwwoningen via een NVM-makelaar verkocht tegen 44.000 in de hele markt. In 2016 verkochten NVM-makelaars bijna 30.000 tegen 40.000 in de hele markt.

Woningtekort

NVM ziet het gebrek aan nieuwbouw als het grootste knelpunt op de woningmarkt. Door de lage productie tussen 2010 en 2014 krijgt Nederland de achterstand niet weggewerkt. De productie van nieuwbouwkoopwoningen is weliswaar fors toegenomen. In 2014 bedroeg de woningproductie ongeveer 42.000. Dat aantal groeide naar 54.000 in 2016 en bijna 60.000 in 2017. Op basis van de huidige verkoopcijfers en bouwvergunningen verwacht NVM een productie van 70.000 woningen in 2018. Maar het woningtekort loopt niettemin met een piek van 200.000 woningen in 2018, zegt NVM op basis van cijfers van ABF Research en Primos-prognoses.

Met de bouw van 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar tot 2025 zal het woningtekort niet verder oplopen. Maar NVM acht een snellere terugloop absoluut noodzakelijk en pleit voor 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar, waarvan 60.000 koopwoningen. Bij een woningproductie van 80.000 per jaar zal het woningtekort eind 2025 zijn teruggelopen tot 100.000 woningen. Een dergelijk tekort is acceptabel, blijkt ook uit de Primos-prognoses van ABF Research. Blijft de productie steken op 70.000 per jaar wordt dit woningtekort van 100.000 pas in 2040 gehaald. Van alle gemeenten was Utrecht in 2017 het meest productief met ruim 1.200 nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen tegen ruim 1.000 in Amsterdam, 950 in Den Haag en slechts 600 in Rotterdam.

Koopschuw

In de grote steden en in de regio in de noordelijke helft van de Randstad is volgens NVM sprake van een zeer overspannen markt. Dat geldt ook steeds meer voor stedelijke regio’s buiten de Randstad. In de periferie van Nederland spreekt NVM van een ‘redelijk ontspannen’ woningmarkt. Het krappe aanbod bij een toenemende vraag, de gestegen prijzen en het moeten overbieden in veel grote steden, hebben consumenten koopschuw gemaakt, oordeelt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. ‘Ze hebben niet langer zin om in de rij te staan voor een woning en vlak voor de drempel te horen dat die al verkocht is aan een ander. Het woningtekort en de verder aangescherpte financieringsregels vormen een extra belemmering voor met name starters op de woningmarkt. Meer nieuwbouw blijft de komende jaren het adagium om de woningmarkt niet verder te laten vastlopen.’

Dit artikel verschijnt in Vastgoedmarkt van januari 2018.

Foto's

Reageer op dit artikel