nieuws

Transformatie permanent onderdeel vastgoedmarkt

Projectontwikkeling

Na de hausse in de kantoorsector, wordt transformatie nu steeds meer een permanent en integraal onderdeel van de vastgoedmarkt.

Transformatie permanent onderdeel vastgoedmarkt
Maarten Donkers

Dat vormde de kern van het betoog dat Maarten Donkers, hoofd Research en Portfolio Management bij Rabo Real Estate Finance, afstak tijdens het tweejaarlijkse Transformatiecongres van de gemeente Rotterdam, dat afgelopen donderdag plaatsvond in De Doelen.

De afgelopen jaren zijn zo’n 5 miljoen m2 kantoorruimte getransformeerd, waarvan het grootste deel naar woningen. Een mooi rond getal, maar geen reden volgens Donkers om tevreden achterover te leunen nu ‘het laaghangende fruit’ is geplukt, zeker ook vanuit het streven naar een circulaire economie. Goed voorbeeld van het laatste is de door Rabobank gefinancierde herontwikkeling van de voormalig huisvesting van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid in Den Haag, waarbij de gesloopte materialen zoveel mogelijk worden hergebruikt voor de nieuwbouw. Ander voorbeeld van deze nieuwe, circulaire aanpak is de transformatie van de Bijlmer Bajes.

Donkers constateerde ook een verschuiving in de transformatiemarktvan individuele gebouwen naar complete gebieden. Voorbeelden: de projecten Diemen Campus Zuid en Holland Park in Diemen van ontwikkelaar André Snippe en zijn nieuwste project Hyde Park in Hoofddorp, waar 100.000 m2 kantoorruimte plaatsmaakt voor een aantrekkelijk multifunctioneel gebied met nadruk op wonen.

De Rabo-onderzoeker wees erop dat ondanks alle jubelverhalen over het eind van de vastgoedcrisis de leegstand buiten de prime kantorenlocaties in de Randstad nog altijd groot is. Gemiddeld staat 13 à 14 procent van de Nederlandse kantoren leeg en daarmee ligt er ook binnen de kantorenmarkt nog steeds een behoorlijke transformatieopgave.

Maar ook buiten de kantoorsector is er ondanks de bloeiende economie veel leegstand, bijvoorbeeld als gevolg van gewijzigde wet-en regelgeving, ontkerkelijking, schaalvergroting (agrarische sector) of veranderend koopgedrag (e-commerce). De huidige en toekomstige transformatie uitdagingen liggen vooral in het maatschappelijk vastgoed (zorgcentra, scholen en kloosters) op het platteland en in de winkelmarkt.

Donkers zou ‘niet verbaasd zijn’ als het huidige aanbod van 3 miljoen winkelmeters de komende jaren groeit naar 5 miljoen m2. ‘Daarbij zit het probleem niet zozeer in de winkelstraten, want leegstaande winkels zijn vrij eenvoudig om te zetten naar woningen, wat ze ook oorspronkelijk waren, betoogde Donkers. ‘De uitdaging zit vooral in de planmatig ontwikkelde winkelgebieden zoals perifere winkellocaties en verouderde winkelcentra.’

De afgelopen zes jaar was Rabobank betrokken bij de transformatie van 1,5 miljoen m2, waarvan 878.000 m2 kantoor. Door de transformatie ontstonden 9.500 nieuwe woningen. Van die portefeuille ligt meer dan de helft buiten de Randstad.  ‘Het is dus een misvatting dat vastgoedfinanciers alleen maar geïnteresseerd zouden zijn in grote transformatieprojecten in de Randstad’, aldus Donkers.

Volgens Donkers worden financieringsaanvragen van transformatieprojecten zelden meer afgewezen omdat de bank geen markt ziet voor een andere bestemming. ‘Als het tegenwoordig stuk loopt, is het meestal op de technische aanpasbaarheid van het gebouw of dat de klant naar onze mening over onvoldoende financiële reserves beschikt om tegenvallers op te vangen.’ Verder kijkt de bank onder andere of de klant op basis van een bewezen trackrecord in staat is  het hele proces goed te doorlopen. ‘Niet alles valt in cijfers te vangen. Maar we willen wel het vertrouwen hebben in een goede afloop.’

Reageer op dit artikel