nieuws

Krachtenbundeling Holland Metropole voor 800.000 woningen

Projectontwikkeling

Dat maakten de betrokken partijen begin deze maand bekend op de Expo Real 2017 in München. Eric van der Burg, wethouder Ruimtelijke Ordening in Amsterdam, vindt het hoopgevend dat alle steden en marktpartijen samenwerken om zoveel mogelijk woningen te bouwen. ‘Vroeger was het ieder voor zichzelf.’

Krachtenbundeling Holland Metropole voor 800.000 woningen

Wenselijk is dat de woningen worden gebouwd op plekken waar het perspectief van een gemengde omgeving wordt meegenomen en een goed mix van wonen, winkelen, werken en verblijven kan ontstaan. Begin 2018 zal een samenwerkingsverband van de tien grootste vastgoedpartijen een eerste voorstel voorleggen aan het nieuwe kabinet voor de benodigde infrastructuur en de mogelijke woningbouwlocaties. Daarbij dient het behoud van het groene hart als uitgangspunt.

Randstad

De samenwerking in Holland Metropole ontstond enkele jaren geleden tijdens de crisis en beperkt zich niet langer tot gezamenlijke marketinginspanningen op grote vastgoedbeurzen zoals de Expo Real. Holland Metropole staat feitelijk voor de Randstad, maar die naam werd ongeschikt bevonden voor internationaal gebruik vanwege de mindere bekendheid ervan buiten de landsgrenzen en het  uitzendbureau dat wereldwijd deze naam voert.

Binnen Holland Metropole ijveren de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht en vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars  voor (inter)nationale hoogwaardige vastgoed investeringen in de Randstad. Met 8 miljoen inwoners, een gezamenlijke bnp in Europa op plek vier na Londen, Parijs en Milaan, goed ontsloten wat betreft luchtverkeer, havens en digitaal en met auto en ov, een cluster van topuniversiteiten en een groot groen hart (‘Central Park’) is het  al een metropool van formaat.

Plancapaciteit

Gemeenten zijn volop bezig om plancapaciteit te vinden voor de woningbouwopgave van de toekomst. Plancapaciteit benoemen is een belangrijke stap, maar wel stap nul’, betoogt Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD. ‘Het zorgen dat plancapaciteit wordt omgezet in woningen vergt vijf tot tien jaar is onze inschatting. Daarbij zijn een visie op de woningvraag en kwaliteit van gebieden, een efficiënte aanpak en bereidheid om risicodragend te investeren in de gebiedsontwikkeling vereisten. Plus de bereidheid van gemeenten tot  het voorspoedig doorlopen van planologische procedures.’

Als gemeenten niet snel meer grondposities beschikbaar stellen voor woningbouw en de bouwwetgeving versoepelen, dreigt volgens de vastgoedpartijen dan ook  stagnatie. Dick van Hal, IVBN-voorzitter en Bouwinvest-directeur, stelt dat ontwikkelaars en beleggers genoeg kapitaal hebben om te voorzien in de snelle groei naar woningen. ‘Maar dan moeten stadsbesturen wel flexibeler wetgeving hanteren en grond verschaffen. Een daling van de woningproductie kan de economische groei tenietdoen en leiden tot onbetaalbare woning- en huurprijzen.’

Uitzetter waarschuwt dat er binnen enkele jaren geen nieuwbouwwoning meer beschikbaar is. ‘De Nederlandse behoefte aan 1 miljoen woningen tot 2030, waarvan 800.000 in de Holland Metropole-regio, betekent 80.000 nieuwe woningen per jaar. Nu bouwen we jaarlijks slecht 50.000. De urgentie is vooral groot in de Holland Metropole-regio.’

Geld zat

Internationaal kapitaal is niet eens echt nodig om de woningbouwplannen te realiseren, zeker nu de Nederlandse woningmarkt  flink aantrekt en zelfs in Amsterdam en Utrecht oververhit raakt. Geld is er in eigen land genoeg, beklemtoont  Boris van der Gijp, Director Strategy & Research bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, tijdens de forumdiscussie in München.

Uitzetter van BPD benadrukt dat dit klopt voor de fase vanaf realisatie, als het planologische risico van de gebiedsontwikkeling geweken is. Maar voor het financieren van de fase van gebiedsontwikkeling, vanaf het prille begin, het eerste idee, de eerste aankoop van grondposities tot en met het bouwrijp maken van het gebied, is de financieringsbereidheid minder groot. Dit heeft volgens haar alles te maken met het ‘risicoprofiel ‘waarvoor ‘beleggers niet zijn toegerust’.

Interessante concepten

Bob van der Zande, woningbouwregisseur van de Metropoolregio Amsterdam en initiatienemer van Holland Metropole, vindt het wel degelijk van belang buitenlandse partijen erbij te betrekken. ‘Geld is momenteel inderdaad niet het eerste vraagstuk, maar het is wel prettig als er een brede investeerdersbasis en competitie bestaat en dat hoort ook bij een volwassen beleggingsmarkt. Maar het gaat nu bovenal om de kwaliteit en de stappen die je wilt zetten met interessante concepten. Neem een bijzonder project als Change voor jongerenhuisvesting in Amsterdam. Het eerste project is voor het grootste deel verworven door een Amerikaanse belegger gegaan en het tweede project is ook gekocht door een buitenlandse partij. Kennelijk is er ruimte voor internationale partijen.’

De gezamenlijke visie van de Holland Metropole-partijen is een duurzame, klimaatneutrale metropool. Snel en frequent vervoer tussen alle steden is cruciaal om ook in de toekomst economische groei te garanderen. Het Rijk speelt daarbij een vitale rol. Om die reden zullen de Holland Metropole-partners begin 2018 een plan daartoe overhandigen aan het nieuwe kabinet. Hoeveel geld nodig is van het Rijk geven partijen niet aan.

Digitale kaart

Eind vorige maand publiceerde de Metropoolregio Amsterdam (MRA) een digitale kaart met de locaties voor de bouw van bijna 300.000 woningen. De vraag naar woningen bedraagt tot 2040 ruim 230.000 woningen in MRA. Er zijn dus voldoende (potentiële) mogelijkheden om aan de vraag te kunnen voldoen, schreef de MRA in een persbericht. De versnelling van vooral de binnenstedelijke herontwikkeling vergt echter een enorme inspanning van alle publieke en private partijen.

Maar als Amsterdamse regio  kennelijk  een flink deel van haar huiswerk al heeft gedaan, wat voegt de toch tamelijk ingewikkelde samenwerking binnen Holland Metropole dan eigenlijk nog toe? Van der Zande: ‘De samenwerking is niet ingewikkeld, maar vooral inspirerend. Amsterdam kan de verstedelijking naar wereldmetropool niet alleen af. Er is een enorme druk op de woningmarkt, net als in Utrecht. Je ontkomt er eenvoudigweg niet aan om  een samenhangende visie te ontwikkelen voor  het hele gebied van Holland Metropole  om tot die leefbare, duurzame metropool te komen. Dat geldt ook voor de bereikbaarheid en de  infrastructuur die daarvoor nodig is.’

Groene wei

Uitzetter benadrukt dat louter en alleen  binnenstedelijke herontwikkelingslocaties niet kunnen volstaan om aan alle woonwensen te voldoen. ‘Er is een sterke tendens dat alle woningbouw via verdichting in de bestaande stad moet worden gerealiseerd. Maar ook in de stad heb je ruimte nodig om de stad goed leefbaar te houden. Je moet ook zoeken naar nieuwe concepten van verstedelijking, niet alleen middenin in de stad, maar ook aan de flanken. Je moet bovendien kijken naar slimme manieren voor opschalen en niet alle tijd en energie stoppen in kleine projecten die weinig zoden aan de dijk zetten.’

Maar of het aanwijzen van nieuwe grote ontwikkellocaties in de groene wei eindelijk weer bespreekbaar wordt, valt te bezien.  Zo maakte op dezelfde dag dat Holland Metropole zijn plannen presenteerde op de Expo Real de provincie Zuid-Holland haar nieuwe woonvisie bekend. De niet-stedelijke gebieden – waar veelal sprake is van vergrijzing en ontgroening – kunnen volgens de provincie alleen bouwen voor de eigen behoefte, en niet om eventuele groei van de stedelijke gebieden op te vangen. ‘Er zijn genoeg woningbouwplannen om aan de extra vraag van 140.000 woningen tot aan 2025 te kunnen voldoen’, aldus de provincie.

Krachtig regiobestuur

De marktpartijen in Holland Metropole pleiten ook voor hechtere bestuurlijke samenwerking tussen de grote steden en mopperen binnenskamers over de vele bestuurslagen waarmee zij van doen hebben. Liefst zouden ze een krachtig regiobestuur zien waarmee harde afspraken te maken zijn over de invulling van de woningprogramma’s en productievolumes. Maar gezien de enorme politieke gevoeligheid van bestuurlijke herindeling  – zeker als het de Randstad betreft –  is dat duidelijk nog een paar bruggen te ver.

Nicolette Klein Bog, Head of Corporate Marketing & Corporate Communication van Bouwinvest verwoordt het dan ook diplomatiek: ‘De bestuurlijke verantwoordelijkheden kunnen blijven liggen waar ze liggen. Maar het is wel zaak dat er een gezamenlijk plan komt voor de hele Holland Metropole en meer regie.’ ‘En ook meer regie om de ontwikkeling van alle aan te wijzen bouwlocaties daadwerkelijk op gang te krijgen’, vult Uitzetter aan.

Afwezig in München waren de woningcorporaties, eigenaar van 30 procent van alle woningen in de Randstad en zelfs van 40 procent van het Amsterdamse woningbestand. ‘Natuurlijk gaan we de corporaties  hierbij betrekken, ze zijn voor het betaalbare segment een cruciale partner’, verklaart Van der Zande desgevraagd. ‘Verleden maand zijn de corporaties in MRA-verband voor het eerst bij elkaar gekomen om hierover te spreken. Ze zijn hier niet van de partij omdat het een internationale beurs is. Corporaties mogen immers niet internationaal opereren.

Dit artikel is gepubliceerd in het oktobernummer van 2017

 

Reageer op dit artikel