blog

Gemeente Rijswijk laat kansen onbenut met Kessler Park

Projectontwikkeling

De gemeente Rijswijk en Shell hebben financiële kansen laten liggen bij de verkoop van het Kesslerpark door de oliemaatschappij, betoogt projectontwikkelaar Ron Bakker.

Gemeente Rijswijk laat kansen onbenut met Kessler Park

Ondanks mijn jarenlange ervaring als projectontwikkelaar val ik van de ene in de andere verbazing over de bedragen die tegenwoordig in de media voorbijkomen. Ik ben iemand van de oude stempel, waarbij de uitgangspunten voor de berekening van de prijs in principe voor elk project gelijk zijn. Onlangs deed zich een aantal vastgoedtransacties voor, waar exorbitante bedragen mee gemoeid waren. De miljoenen vlogen je letterlijk om de oren. Dat dit in Amsterdam voorkomt is vrijwel iedereen bekend, maar dat dit ook in Den Haag en het pittoreske Rijswijk zou voorkomen had niemand verwacht. Maar profiteren gemeenten en inwoners wél voldoende van deze vastgoedtransacties? Het is tijd om daar even bij stil te staan.

Aantal opvallende vastgoedtransacties

Eerst een Amsterdams voorbeeld. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft onlangs een perceel bouwgrond op het Oostenburgereiland in het hart van Amsterdam verkocht aan vastgoedontwikkelaars Vorm uit Papendrecht en Steenwell uit Groningen. De prijs bedroeg 77 miljoen (inclusief btw) voor een oppervlakte van circa 17.710 m2. Dat is omgerekend een grove 4.400 euro per m2 bouwgrond.

Nu een blik op de ontwikkelingen in mijn werkgebied Haaglanden. Een aantal jaren geleden werd het voormalig ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) door Rijksvastgoedbedrijf aan de markt aangeboden. Op het perceel van 16.000 m2 staat het gebouw van de befaamde architect Hertzberger met een bebouwde oppervlakte van bijna 70.000 m2. Begin 2016 bracht ik een bezoek aan het pand en werd ik als kleine ontwikkelaar razend enthousiast. Ik ben gelijk gaan rekenen. Ongelofelijk maar waar: in deze periode was de belangstelling minimaal. Na een uitgebreide presentatie en veel overtuigingskracht mocht ik namens een consortium van Haagse Vastgoedeigenaren net onder de 20 miljoen euro bieden. Het werd uiteindelijk voor 23 miljoen euro verkocht aan ene heer Bach, en later weer doorverkocht aan de firma Meijer en Vorm.

Aankomende jaren gaan projectontwikkelaars MRP Development en Vorm op basis van sloop en nieuwbouw, wat aanvankelijk niet was toegestaan, 2.000 woningen en 30.000 m2 kantoorruimte ontwikkelen. De opbrengst bedroeg volgens mijn berekening 328 euro per m2 voor de gebouwen, of anders gezegd 1.437 euro per m2 voor de grond. Nog geen drie jaar later wordt, daar nog geen 500 meter vandaan, de kavel van Staedion ter grootte van slechts 3.125 m2 via een tender verkocht. De hoogste bieding was 21,5 miljoen euro exclusief btw. Deze bieding was gebaseerd op bestemming kantoren met een bouwhoogte van 50 meter, maar waar sprake was van een wijzigingsbevoegdheid naar wonen. Schrik niet, maar de uiteindelijk betaalde prijs is omgerekend een slordige 6.880 euro per m2. Ironisch genoeg komt de hoogste bieder uit Amsterdam. Zou hij in de war zijn geweest met de prijzen in Amsterdam? Als je deze transactie ziet zou je zeggen van wel. Alle geïnteresseerde partijen uit Den Haag kwamen namelijk met hun berekeningen uit op een bedrag van circa 10 miljoen euro exclusief btw.

Een nog recenter voorbeeld is het Da Vinci-gebouw aan de Lange Kleiweg in Rijswijk. Het gebouw heeft veel potentie om te worden getransformeerd naar wonen. Alleen is mijn plan helaas door de gemeenteraad van Rijswijk afgewezen. Het is daarom een zaak die ik nauwlettend in de gaten houd. Ook de kans om een gebouw van ruim 40.000 m2 met een hypotheek van 70 miljoen euro te kunnen aankopen voor slechts 17,5 miljoen euro, omgerekend 437 euro, doet zich niet elke dag voor.

Een nieuwe kans liet niet lang op zich wachten, en ook nog eens direct naast het Da Vinci-gebouw. Shell kwam met het voornemen naar buiten om het Kessler Park op korte termijn van de hand te doen. Het wekte bij mij enige verbazing toen ik daarna contact opnam en vastgoedmakelaar CBRE mij vertelde dat er al een selectie was gemaakt van de mogelijke gegadigden. Het Kessler Park is gelegen in het hart van de Plaspoelpolder waarvoor begin 2017 een toekomstvisie is opgesteld. Daarin wordt gesteld dat in het gebied sprake is van een overaanbod aan kantoorruimte. Dit staat niet op zichzelf. Deze gemeente is zelfs in het verleden naar voren gekomen als gemeente met het hoogste leegstandspercentage van Nederland. Daardoor nam de roep om een duidelijke visie en adequate aanpak toe. De toekomstvisie Plaspoelpolder 2017 is de eerste stap in de juiste richting. De weg naar nieuwe ontwikkelingen werd ingeslagen, waarbij de locatie van Shell als speerpunt op het gebied van vernieuwing en innovatie werd aangewezen. Ik kan het mij nog goed herinneren. Transformeer de Plaspoelpolder naar een aantrekkelijk toekomstbestendig werk-, woon- en verblijfsgebied, zo klonk het. De tijd heeft deze tekst inmiddels ingehaald. Niet alleen door de mededeling dat Shell Rijswijk ging verlaten met een verlies van 2.800 banen, maar ook door de snelle verkoop waarbij de levering zelfs inmiddels heeft plaatsgevonden.

Haastige spoed is zelden goed

Waarom zo snel en onder welke voorwaarden? Als men de koopakte erop naslaat wordt duidelijk dat een koopsom van 10 miljoen euro is betaald met een nabetaling van nog eens 10 miljoen euro. Dat is omgerekend 307 euro per m2. Ik ben ervan overtuigd dat deze locatie met deze potentie op korte termijn een waarde vertegenwoordigt van minimaal 45 miljoen euro. Met de aanstaande besluitvorming in het vooruitzicht voor verruiming van de bestemming sluit ik niet uit dat deze waarde verder zal oplopen. Gezien de kwaliteit van de locatie ter grootte van 65.000 m2 (!), met daarop 63.000 m2 aan gebouwen, is het een unieke kans voor de koper. De gemeente Rijswijk zou hier financieel als eerste van moeten profiteren. Dat is nu allerminst het geval.

Een aantal maanden geleden deed zich in de commissie Ruimte van de gemeente Den Haag een soortgelijke discussie voor. Een raadslid stelde de vraag óf de gemeente er financieel wijzer van wordt als de bestemming maatschappelijk, in dit geval bij een leegstaande kerk, wordt gewijzigd naar wonen. Deze vraag werd ontkennend beantwoord. Het betreft privaat eigendom en de eigenaar kan na deze bestemmingswijziging een veel hogere prijs realiseren. Andere voorbeelden in de regio Den Haag zijn het Reinier de Graaf Ziekenhuis in Delft en het gebouw van de Koninklijke Marine aan de Binckhorstlaan in Den Haag. Onvoorstelbaar wat daar is verdiend, alleen door een opgave van de gemeente Delft en Den Haag wat stedenbouwkundig straks kan worden gerealiseerd. Geen enkele zekerheid dus, zeker niet na de recente uitspraak van de Raad van State.

Met de huidige prijzen in zowel de huur- als de koopsector en de historisch lage rente, is het moment aangebroken om door te pakken. Dit kan de gemeente alsnog doen door een financiële bijdrage te vragen in de vorm van een soort bovenwijkse voorziening die nodig is voor het substantieel aanpakken van de overige bedrijventerrein. Haastige spoed is zelden goed, maar makkelijk is het wél. Achteraf had de gemeente Rijswijk natuurlijk deze locatie moeten aankopen.

Over de auteur:
Ron Bakker is eigenaar van RBR Real Estate

Reageer op dit artikel