blog

De Singaporese vastgoedfraude

Projectontwikkeling

Ook Singapore kent een vastgoedfraude proces, net als Nederland. Het gaat, net als in Nederland om niet-ambtelijke omkoping en valse facturen. Hoe verrassend. De bedragen zijn iets anders maar dat is natuurlijk minder van belang. Daarnaast, zo ongeveer dezelfde soort partijen zijn erbij betrokken, een semi overheidsorgaan als belegger, wat makelaars, een ontwikkelaar en wat hieraan gelieerde (onder)aannemers, ook hoe verrassend.

De Singaporese vastgoedfraude
Laurentien Kok

Wat gebeurde er precies? De betrokken makelaars gaven de werknemers van de verkoper, een semi overheidsorgaan, contant bedragen en dure horloges om op deze wijze een verkoopopdracht te verkrijgen voor een nog te ontwikkelen appartementencomplex in het hogere segment met koopappartementen vanaf 6 miljoen en huren vanaf 6.000 euro per maand. Hetgeen is gelukt, want de verkoopopdracht is gegund aan de betrokken makelaars.

Daarnaast kregen de makelaars het voor elkaar om hun vrienden en familieleden op een VIP-lijst te krijgen met een voorrangspositie bij de lancering van appartementen. Voor de officiële lancering van de verkoop aan het publiek, werd een VIP-feest georganiseerd door de betrokken makelaars voor een zeer selecte groep genodigden. Alles onder het mom van een marketingactie. Tijdens deze lancering namen diverse familieleden en vrienden van de betrokken makelaars opties op de appartementen voor een door de makelaars aan de ontwikkelaar geadviseerde verkoopprijs per appartement. Na afloop van het VIP feest bleek dat meer dan de helft van de appartementen was verkocht of in optie. De door de familieleden en vrienden gekochte appartementen werden later doorverkocht met een winst per appartement tussen de 900.000 tot 2,5 miljoen euro. Niet verkeerd voor een avondje champagne drinken met de ontwikkelaar! Later bleek dat diverse betrokkenen zelfs meer dan een appartement hadden verkregen en vervolgens hadden doorverkocht.

Het verweer van de betrokken makelaars tijdens de rechtszaak luidde officieel dat ‘het doel van de overhandiging van cash bedragen aan de werknemers van de ontwikkelaar geschiedde om waardering uit te spreken voor de VIP-uitnodigingen’. Ook werd er door hen erg hard gewerkt en lange uren gemaakt door betrokkenen en om ‘zijn familieleden en vrienden uit te nodigen, kon hij meer quality time spenderen met zijn familie’ . Daarnaast was er volgens hem geen schade toegebracht aan de belangen van de ontwikkelaar. Immers, de appartementen waren verkocht voor de prijzen zoals van tevoren vastgesteld en waar de ontwikkelaar mee had ingestemd.

In een ander geval gaven de kopers aan de werknemers van de verkoper, wederom een semi overheidsorgaan, dure horloges om via niet publiek verkregen informatie, een hogere koopsom te kunnen bieden dan andere kopers. Ofwel inside information. Daarnaast werden er gedurende de bouwperiode, nepfacturen ingediend bij de ontwikkelaar door werknemers van de hoofdaannemer. Deze nepfacturen waren grotendeels afkomstig van op zich bona fide bedrijfjes, die betrokken waren bij de bouwwerkzaamheden, als bijvoorbeeld cateraars voor het bouwpersoneel of de onderaannemer als de tegelleverancier van het zwembad. Deze onderaannemers werden vervolgens weer afgeroomd . Wederom, het lijkt verdacht veel op de werkwijze die ook in Nederland plaatsvond.

Hoe deze twee, op zichzelfstaande, zaken aan het licht kwamen? Niet door speuren van een slimme belastingambtenaar, zoals in Nederland. Maar doordat een van de betrokken werknemers van de ontwikkelaar spijt kreeg en het geld retour gaf aan de makelaar. Maar voor deze cash transactie eiste hij een ontvangstbewijs en die werd in zijn eigen administratie  gevonden door zijn vrouw die dacht dat ze bedrogen werd door haar man en naar de politie stapte. Het blijven toch ook wel Aziaten met sluitend kasboek.

De kleine kruimeldiefjes worden hier gepakt en veroordeeld en halen de krantenkoppen maar de echt grote zaken blijven uit de publiciteit, vonden de betrokken en later veroordeelde makelaars.

De Singaporese overheid heeft sinds deze activiteiten aan het licht kwamen, een verscherpt toezicht ingevoerd op de makelaars en strengere regels uitgevaardigd. Echter, doordat de makelaars hier betaalt worden door de verkoper of de verhuurder, ook al is de makelaar officieel ingehuurd door de koper, blijft er een tegenstrijdig belang bestaan. En, in onze optiek, excessief grote cadeaus geven tijdens transacties blijft gewoon toegestaan. Wat te denken van een Hermes tas van 10.000 euro om een snelle verkoop te realiseren door de ene makelaar aan de andere makelaar? In Nederland zou de betrokken makelaar deze gift minimaal aan de compliance afdeling moeten melden en toestemming verkrijgen. Hier in Singapore is het (nog) niet ongebruikelijk om dit mooie cadeau aan te nemen en vervolgens gewoon zelf te houden.

Over de auteur

Mr Laurentien K.A. Kok MRE MRICS is kandidaat-notaris bij Bird&Bird LLP in Singapore en Nederland

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van maart 2017

 

Reageer op dit artikel