nieuws

De visie van vijf toppers

Loopbaan

De vijf genomineerden voor de funda in business/Vastgoedmarkt Young Talent Award 2018 schreven de afgelopen weken een blog. Het onderwerp was vrij. Tijdens de eerste debatronde op het Trends Congres op woensdag 18 april vindt de beslissing plaats welke drie toppers doorgaan naar de finale op de Provada. De blogs tellen mee in de beoordeling.

Word gastheer van uw vastgoed

Als ‘hotello’ kwam ik een paar jaar geleden zonder echte vastgoedervaring terecht in de wereld van de stenen. Behalve de voorliefde voor een goede borrel wist ik niet of er meteen een klik zou zijn met de ‘vastgoedmensen’. Ik twijfelde aan de relevantie van mijn hotelachtergrond maar nu ik zo’n drie jaar meeloop, weet ik het zeker: de sector kan veel leren van het hotelwezen!

Alles wat in een hotel gebeurt, draait maar om één ding: de tevreden en betrokken gast die een onvergetelijke ervaring beleeft. De hotelier zorgt ervoor dat zijn ‘gebruiker’ een unieke en persoonlijke service krijgt en speelt de perfecte gastheer. Pas wanneer deze gast tevreden is, is de hotelier dat ook want zijn succes hangt daarvan af. Het gaat dus allemaal om het denken vanuit de gebruiker.

Veel verschillende functies komen in een hotel samen: verblijven, werken, ontspannen en ontmoeten. Deze vermenging van functies is essentieel om de veranderende levensstijl van de gast bij te benen. Hoewel vroeger het privéleven strikt gescheiden was van het professionele leven, smelten deze werelden steeds meer samen en is er nu sprake van een ‘lifestyle’. Hotels bieden een ideale omgeving voor deze nieuwe lifestyle omdat ze in alle behoeftes van de gast kunnen voorzien: een rustige en toch gezellige werkplek aan de stamtafel, een levendige ontmoetingsplek in de bar of een comfortabele verblijfplaats in een hotelkamer. Het hotel dient dus eigenlijk als combinatie van andere vastgoedsectoren.

In de kantorensector zien we deze vermenging ook steeds meer terugkomen. Full-service en flexibele kantoren ontstonden tijdens de vastgoedcrisis en zijn inmiddels niet meer weg te denken. Concepten als Spaces, Tribes en WeWork zijn ontzettend populair en bieden meer dan alleen een werkplek. Er wordt veel aandacht besteed aan de uitstraling en werkstijl. Zo zien we steeds meer kantoren met sport en ontspanningsfaciliteiten en wordt sociale interactie gestimuleerd. Hiermee creëert de aanbieder een beleving voor de werker, de gast van het kantoor.

Ook in hotels blijft de veranderende consument bepalend voor de ontwikkeling van de sector. De opmars van extended stay concepten, waar hotelkamers een kitchenette en woongedeelte hebben, is een duidelijk voorbeeld. Nu al worden deze hotels vaak ontwikkeld in de buurt van een branded office, bij voorkeur in hetzelfde gebouw. Denk bijvoorbeeld aan Zoku en WeWork in Amsterdam die nauw samenwerken en gezamenlijk een beleving creëren voor de gast. Een ‘co-living’ concept wat we steeds vaker tegen komen.

Het onderscheid tussen verschillende sectoren zal steeds meer vervagen. Hoewel de kantorensector redelijk op weg lijkt te zijn, blijven andere sectoren achter. Ook de retail sector biedt veel mogelijkheden voor een vermenging met hospitality maar hier wordt nog te weinig mee gedaan. De gebruiker bepaalt uiteindelijk het succes van een concept en dit zou een veel grotere rol moeten spelen in de ontwikkeling ervan. De totale beleving van de gast moet, net als in hotels, de basis vormen van elke vastgoedontwikkeling. En waar nodig is het goed om een stoomcursus gastvrijheid te volgen: binnenkort wordt elke eigenaar namelijk gastheer.

Marieke Dessauvagie, consultant Hotel-team Colliers International.

‘And the winner is…’

De avond dat ik aanving met het schrijven van dit blog voor de Young Talent Award, was de avond van de Oscaruitreikingen. Nu zult u denken, wat hebben films en Hollywoodsterren in hemelsnaam te maken met de vastgoedsector en dan in dit geval – nog specifieker – de winkelvastgoedmarkt?

Simpel, want ook binnen de retailsector zijn er namelijk winnaars en verliezers. Dit is de afgelopen jaren met bijvoorbeeld het faillissement van V&D en de successen van Inditex duidelijk geworden. Wanneer wij dit verder uitzoomen naar een gebied of een stad, dan geldt hiervoor hetzelfde.

De afgelopen decennia zijn de Nederlandse winkelgebieden steeds monofunctioneler en minder onderscheidend geworden. Waar gehoopt en gerekend werd op een uniek winkelgebied met een divers aanbod aan winkels en aanverwante activiteiten, zijn deze winkelgebieden steeds meer op elkaar gaan lijken. De reden voor deze ‘eenheidsworst’ is dat gemeenten en ook projectontwikkelaars kiezen voor zekerheid en voorzichtigheid ten aanzien van het ontwerp en de economische haalbaarheid van dergelijke (her)ontwikkelingsopgaven.

De winnaars zijn echter de gebieden die – net als in de filmwereld – iets toevoegen aan het geheel en wel over onderscheidend vermogen beschikken. Winkelen is nog steeds een van de meest favoriete vrijetijdsbestedingen van mensen, waarbij beleving tegenwoordig het toverwoord is. Het moet voor de consument leuk zijn om geld uit te geven in een gebied, maar hoe creëer je dit? Eerst moet je goed kijken naar wat een gebied specifiek nodig heeft. Hiervoor is geen blauwdruk. Het is in ieder geval belangrijk dat het gebeurt met een eigen visie waaraan je durft vast te houden, dat je dingen anders durft te doen en dat er uiteraard een goede branchering is, die past binnen het desbetreffende concept.

Kijkend naar onze eigen portefeuille, dan zien wij bijvoorbeeld dat de vloer in de Kalverpassage in Amsterdam centrum een steenachtig karakter heeft, waardoor deze goed aansluit bij de straat buiten. Hierdoor is een logische doorloop gecreëerd in plaats van een harde entree. Als knipoog naar de stad hangen ook de bekende Amsterdamse straatnaambordjes in de Kalverpassage. Voornoemde is ingegeven doordat het gebied als een verbindingspassage tussen de Heiligeweg en de Kalverstraat moet worden gezien in plaats van het winkelcentrum dat de vorige eigenaren voor ogen hadden. Vandaar ook de naamswijziging van Kalvertoren naar Kalverpassage.

Ook kijken wij naar samenwerkingsverbanden die feitelijk buiten onze comfortzone liggen, maar waarmee we wel traffic naar onze winkelcentra kunnen genereren. Zo hebben we met Stadsdeel Zuid en het GVB de Gelderlandpleinlijn opgezet, omdat door het wegvallen van een busverbinding delen van het gebied rondom winkelcentrum Gelderlandplein niet meer met het OV bereikbaar waren. Deze succesvolle samenwerking heeft inmiddels geleid tot drie verschillende OV-routes door Buitenveldert, het Kenniskwartier en de Zuidas.

De toekomstige Oscarwinnaars van de winkelgebieden moeten zich dus durven te onderscheiden van de rest en vernieuwend zijn. Alles moet er in en rondom het desbetreffende winkelgebied aan worden gedaan om ervoor te zorgen dat mensen goed en prettig kunnen winkelen in een sfeer die daarbij past.

Jos Geurtjens, medewerker Commercieel Beheer Kroonenberg Groep.

Nuchtere duurzaamheid

Volgens het AD staat ‘duurzaam’ in de top-10 irritantste woorden van 2017. Ik kan me er iets bij voorstellen want het begrip wordt te pas en te onpas gebruikt.

Duurzaamheid dreigt een loos begrip te worden. Bovendien wordt het begrip in vastgoedland vaak opgehangen aan certificaten, labels en normeringen, met als gevaar dat het belang van de eindgebruiker uit het oog wordt verloren. De duurzaamheidsambities van onze sector kunnen wel wat nuchterheid gebruiken.

Laat ik vooropstellen dat ik geen tegenstander ben van duurzaamheidscertificaten. Ze stimuleren de ontwikkeling van duurzaam vastgoed. Alleen mag certificaatjagen geen doel op zich zijn. Bovendien mag het wel een stukje praktischer en laagdrempeliger, zodat het een breder publiek aanspreekt.  Zonder inzicht in concrete maatregelen zegt een normering namelijk zo weinig voor de eindgebruiker. Zeker voor de doorsnee huurder en koper van een woning. Een bewoner hecht weinig waarde aan een GPR-score of Breaam-certificaat zolang niet tastbaar of zichtbaar is waar dit in zit. En waarom zou je meer betalen als de meerwaarde onduidelijk is?

Hetzelfde geldt voor de EPC-score. In tenders kan hier vaak op gescoord worden. Aan de score op zich kan niet worden afgelezen welke maatregelen daadwerkelijk worden gebruikt. Met bepaalde maatregelen kan de score zelfs ‘kunstmatig’ verlaagd worden. Desondanks wordt het gebouw er niet veel zuiniger, efficiënter of comfortabeler op dan voorgeschreven in het bouwbesluit. Voor het verlagen van de EPC-score helpt het bijvoorbeeld om de ramen te verkleinen om zodoende opwarming te verminderen, terwijl kleinere ramen niet per se bevorderend zijn voor het comfort. Dus waar zit de meerwaarde voor de eindgebruiker in?

Bovendien gaat duurzaamheid verder dan alleen innovatieve technische oplossingen en energetische kwaliteit. De eindgebruiker moet centraal komen te staan. Daarom zouden sociale en ecologische factoren standaard onderdeel moeten zijn van ons duurzaam denken en doen. Een zeer zuinig gebouw met slimme technische oplossingen kan bijvoorbeeld ten koste gaan van de uiteindelijke leefkwaliteit, zoals gebruiksvriendelijkheid, luchtkwaliteit en thermische comfort. Het creëren van identiteit en sociale cohesie draagt net zo goed bij aan een duurzame en gezonde (leef)omgeving voor de bewoner als energie neutrale en circulaire gebouwen en wijken.

Het toepassen van groen op, aan en rondom een gebouw is een goed voorbeeld van een maatregel die zichtbaar is en goed scoort op het snijvlak sociaal, ecologisch en techniek. Groen stimuleert namelijk flora en fauna en heeft een positief effect op onze gezondheid en productiviteit. Mensen vinden het uitzicht op natuurlijke elementen prettig, is gunstig voor de hemelwaterafvoer en bovendien heeft groen een positief effect op het energiehuishouden van een gebouw. Zichtbaarheid en effectiviteit in één. Ik ben ervan overtuigd dat het groene gebouw een snelle opmars gaat doormaken de komende jaren.

Vastgoed minnend Nederland is goed op weg om de bebouwde omgeving een stukje duurzamer te maken. Maar laten we ons niet te veel leiden door het afvinken van duurzaamheidslijstjes en slimme technische oplossingen. Laten we vooral ons boerenverstand gebruiken en het belang en gedrag van eindgebruikers centraal stellen. Want vergeet niet, bewoners gebruiken energie, gebouwen niet!

Rienk de Jong, senior acquisiteur Vesteda.

Proptech méér dan technologie en vastgoed!

Om 6.30 uur gaat het alarm van mijn Fitbit af. Ik bekijk mijn slaapresultaten op de iPhone-app en benchmark ze met andere Fitbit-gebruikers. Netjes! Via mijn e-domotica app doe ik de verlichting in huis aan. Ik loop richting badkamer en zet met een swipe de smartdouche aan. Terwijl ik ontbijt vraag ik Siri om mijn e-mails en agenda te openen. Ik activeer vanaf mijn iPad het autoruit-ontdooiprogramma en als ik in de auto stap, krijg ik een pushbericht van Google Maps. Mijn reistijd is door files vertraagd. Tijd om te vertrekken dus!

Misschien klinkt dit als toekomstmuziek, maar het is de realiteit van vandaag. Dit staat in schril contrast met de offline wereld van het commercieel vastgoed. Want nadat ik eindelijk uit de file ben, sta ik bij het kantoorgebouw waar ik vandaag werk teleurgesteld voor een volle parkeergarage. Nadat ik een parkeerplek heb gevonden, loop ik naar binnen met mijn badge (waar is dat ding als je ‘m nodig hebt!) en sluit ik aan in de lange rij bij de barista. Om vervolgens in een overvol kantoor op zoek te gaan naar een werkplek. Helaas, geen vrije vergaderkamer voor mijn conference-call van vanmiddag. En wat is het eigenlijk warm vandaag, de klimaatinstallatie vertoont een defect en dat maakt concentreren behoorlijk lastig!

Hoe lang zal het nog duren voordat deze situaties verleden tijd zijn? Binnenkort, het PropTech tijdperk is aanstaande! Smart technologie, big data, Internet of Things  en cognitieve computers (functionerend als bovenmenselijk brein) zijn over enkele jaren bekende begrippen in de vastgoedsector. Als Corporate Real Estate Consultant zie ik bij klanten een groeiende interesse in smart building- en workplace-technologie. Bijvoorbeeld  workplace-sensormetingen waarmee het kantoorgebruik en de ruimtebehoefte nauwkeurig geanalyseerd wordt en tegelijkertijd data over luchtvochtigheid, temperatuur en CO2-gehalte vrijgeeft. Met meer gebruikers- en omgevingsdata zijn we in staat een sterkere relatie te leggen tussen de werkomgeving, het kantoorklimaat en de gezondheid en prestaties van medewerkers.

De toekomstige sensor-gedreven gebouwen gaan de user experience optimaliseren en gebruikers proactief informeren en faciliteren over van alles: van het reserveren van een parkeer- en werkplek tot het bestellen van koffie en het creëren van een optimaal werkklimaat. En dat is pas het begin! Wat betekent die nieuwe realiteit voor de Corporate Real Estate Consultant? Die verandert in een PropTech Consultant. Vastgoed zal technologie gaan ondersteunen, in plaats van andersom. Dat biedt kansen.

Met behulp van big-data collectie en geautomatiseerde analyse tools, apps en gamification komt de nadruk op co-creatie te liggen, waarmee we organisaties helpen met prestatieverbetering in de breedste zin van het woord, inclusief de implementatie en het changemanagement. Organisaties krijgen de juiste tools in handen om een slim gebouw in te zetten, bijvoorbeeld voor branding van hun merk, het bevorderen van gezondheid en het aantrekken van talent. Millennials en post-millennials (digital natives) verwachten een vooruitstrevende werkgever in een vooruitstrevend gebouw en een werkgever die investeert in duurzaamheid en technologische innovatie. En zo zijn slimme gebouwen niet alleen heel functioneel, maar ook een onmisbare schakel bij toekomstbestendig ondernemen.

Remco van der Mije, Head of Strategic Consultancy JLL.

Een dubbeltje op zijn kant

Schaarste in vastgoed: tekort aan woningen, tekort aan hoogwaardige kantoren, te weinig ruimte voor de maakindustrie en ook al een tekort aan hotels. Althans, in de grote steden. Ik sta naar buiten te kijken op de 20ste en tevens hoogste verdieping van ons kantoor aan de Amsterdamse Zuidas. ‘Prachtig he, dat uitzicht over Amsterdam’, roept een langslopende collega tegen mij. Voor me zie ik de prachtige structuur van de grachten, het Vondelpark, ik zie zelfs de rook van de hoogovens in IJmuiden. Het is schitterend om zo over Amsterdam heen te kunnen kijken, maar tegelijkertijd ook wel wonderlijk dat deze wereldstad eigenlijk zo plat is als een dubbeltje. In die context misschien ook wel niet zo gek dat er schaarste is aan vastgoed. Waar andere wereldsteden de lucht in schieten, blijven we hier in mijn optiek toch klein denken. Waarom kiezen we niet voor meer verticale verdichting? Waarom zetten we het dubbeltje niet rechtop?

Vooral steden als Amsterdam en Utrecht hebben te maken met grote uitdagingen door de toenemende vraag naar woningen en kwalitatief hoogwaardige kantoren. Ik vind dat je moet inspelen op die vraag, anders wordt economische groei tegengehouden. Dat betekent niet ongeremd bijbouwen, maar een duidelijke focus op de beste locaties. Natuurlijk is er nog altijd veel kwantitatief overaanbod op B-locaties, maar dat moet niet verward worden met kwalitatieve behoefte. Inspelen op deze toenemende vraag houdt automatisch verdichting in op de beste locaties in onze steden. Dat betekent dat we anders moeten kijken naar de mogelijkheden in de bestaande omgeving. Cruijffiaans gezegd ‘daar waar de ruimte niet ligt, ligt de ruimte’.

Om toekomstbestendige steden te bouwen moet het roer om. Méér hoogbouw in de bestaande omgeving, waarbij multifunctionaliteit het moet winnen van monofunctionaliteit. Juist die krachtige mix tussen werken, wonen en recreëren zorgt voor gevarieerde, toekomstbestendige locaties. Op deze manier wordt op een duurzame wijze invulling gegeven aan de gebouwde omgeving, mét behoud van de kwaliteit van de openbare ruimte. Een mooi voorbeeld vind ik het gebouw De Rotterdam gelegen op de Kop van Zuid. Hier komen de functies wonen, werken, winkelen en leisure samen in één gebouw (van maar liefst 42 bouwlagen!). In mijn ogen is ‘De Rotterdam’ een pionier voor wat betreft verticale verdichting en functiemenging. Natuurlijk zijn er ook negatieve geluiden te horen, maar dat is al snel het geval wanneer je het hoofd boven het maaiveld uitsteekt. We moeten ons hierdoor niet laten afschrikken, want deze manier van verdichten zou zomaar de oplossing kunnen zijn voor de binnenstedelijke schaarste op de toplocaties. Inspelen op dit vraagstuk vraagt nu eenmaal om lef, met als kernbegrippen: verdichting, functiemenging, flexibiliteit en leefbaarheid.

Het is 21 maart 2018, ik ben onderweg naar de stembus voor de gemeenteraadsverkiezingen in mijn woonplaats Utrecht. Opeens denk ik terug aan een stelling in de stemwijzer, die ging over wel of niet bouwen boven de Dom. Hier kan ik het alleen maar mee eens zijn, ook in Utrecht moet het dubbeltje op z’n kant!

Tim de Vries, Consultant Office Agency Cushman & Wakefield.

 

Reageer op dit artikel