blog

Woningmarkt mag niet oververhit raken

Loopbaan

Wat betekent de verkiezingswinst van de VVD voor de vastgoedwereld?

Woningmarkt mag niet oververhit raken

De VVD stelt dat het goed gaat met de woningmarkt omdat het aantal transacties sterk is toegenomen en de gemiddelde koopprijs van woningen is gestegen. Maar gaat het eigenlijk wel zo goed? Hoewel ik me bij Savills richt op advisering over kantoorruimte, houdt dit vraagstuk me wel degelijk bezig, niet in de laatste plaats omdat ik zelf op zoek ben naar een koopwoning en ervaar wat een gekkenhuis het is op de markt.

Dat het momenteel storm loopt op de huizenmarkt wordt met name veroorzaakt door de lage rentestand en het tekort aan woningen. Ik ben van mening dat deze twee aanjagers ook grote valkuilen kunnen worden.

De regering heeft ondanks de herstelde markt de financieringseisen de laatste jaren verder aangescherpt. Zo kunnen kopers op basis van hun inkomen steeds minder lenen en is de maximale hypotheek teruggebracht van 102 procent naar maximaal 101 procent van de koopsom, en in 2018 zelfs naar 100 procent. Omdat de toetsrente voor de woonquote nog steeds vastgesteld is op circa 5 procent zullen kopers, qua maandlasten, niet snel in de problemen komen als de hypotheekrente weer gaat stijgen, maar gezien de strenge financieringseisen zullen de koopprijzen sneller onder druk komen te staan. Een stijgende rente is dus een serieus gevaar voor woningeigenaren die op een lage rentestand een hypotheek hebben afgesloten. De banken zijn in de slechte jaren met de aangescherpte financieringseisen beschermd tegen een nieuwe crisis, moeten de huiseigenaren dan juist nu niet worden beschermd tegen een toekomstige hoge hypotheekrente? Door de verplichte aflossing in 30 jaar zullen de bruto maandlasten van kopers namelijk drastisch stijgen indien de hypotheekrente al met een paar procent zal stijgen.

De Randstad kampt op dit moment met een tekort aan zowel huur- als koopwoningen, simpelweg omdat het aantal huishoudens toeneemt en er te weinig woningen worden bijgebouwd om aan de vraag te voldoen. Door de krapte op de markt zijn kopers steeds vaker bereid om ver boven de vraagprijs op een woning te bieden. Woningen worden in sommige gevallen ruim 20 procent boven de vraagprijs verkocht.

Ten eerste zouden de regering en gemeentes meer bouwvergunningen moeten verlenen voor herbestemmingen naar woningen en meer grond moeten uitgeven ten behoeve van nieuwbouw om überhaupt aan de stijgende vraag te kunnen voldoen.

Ten tweede heeft de overheid de afgelopen jaren met name de onderkant van de markt gestimuleerd door betere financieringsmogelijkheden voor starters, zzp-ers en flexcontracten, maar mijns inziens zou de overheid juist nu de bovenkant van de markt (ouderen waarvan de kinderen het huis hebben verlaten) moeten stimuleren om de doorstroom van de woningmarkt verder op gang te helpen. Voor deze doelgroep is de nieuwe regelgeving misschien wel het meest ongunstig aangezien zij nog op oude voorwaarden hypotheek hebben afgesloten, op het moment dat het onderpand wijzigt vervallen voor een groot deel deze voorwaarden waardoor verhuizen niet aantrekkelijk is en de doorstroom beperkt blijft.

Tot slot hebben we de afgelopen 4 tot 5 jaar veel veranderingen gezien in regelgeving, zoals belastingvrij schenken, verlaging van het btw-tarief bij verbouwing en verlaging van de overdrachtsbelasting, bedoeld om de markt te stimuleren. Nu is het van belang dat de markt niet oververhit raakt en dat een nieuwe crisis wordt voorkomen. Stabiliteit in regelgeving zou een hoop rust en duidelijkheid kunnen bieden op de woningmarkt. Ik ben benieuwd of het beleid van de VVD en het nieuwe kabinet de komende vier jaar deze stabiliteit gaat aanbrengen.

Olivier Schel, associate Savills Agency

Genomineerd voor de Yardi Vastgoedmarkt Young Talent Award 2017 

Reageer op dit artikel