blog

Urban innovation – ondergronds bouwen

Geen categorie

Urban innovation is een veelgebruikte term in Singapore, die, afhankelijk van de gebruikte context een andere betekenis heeft. Als oplossing voor het gebrek aan land en ruimte heeft Singapore steeds hogere gebouwen ontwikkeld en daarnaast delen van de zee ingepolderd. In de afgelopen 200 jaar is het eiland met ongeveer 20 procent gegroeid. Beach Road bijvoorbeeld ligt al jaren niet meer aan het strand. Landschaarste heeft Singaporese stedenbouwkundigen gedwongen om driedimensionaal te plannen in plaats van tweedimensionaal, zoals nog vaak gebeurt in en door andere steden.

Urban innovation – ondergronds bouwen
Laurentien Kok

De afgelopen jaren heeft dit geresulteerd in een indrukwekkende skyline met name in het central business district. Daarnaast, door het wijdvertakte metronetwerk met bijbehorende stations en winkelcentra met faciliteiten, wordt er ook veel ondergronds gebouwd.

Begin van deze eeuw presenteerde het Centre for Urban Innovation in Singapore een plan voor de stedelijke ontwikkeling van Singapore dat in de daarop volgende periode is uitgewerkt voor de diverse gebieden en sectoren. Niet alleen meer openbaar vervoer moet ondergronds zoals metrolijnen in plaats van bussen maar ook opslag en ander transport, dat niet noodzakelijk over land behoeft, moet ondergronds, zoals ondergrondse snelwegen speciaal voor vrachtwagens. Maar  ook plannen voor ondergrondse kantoren en woningen zijn hierin opgenomen.

Zo ook voor Jurong, een deels kunstmatig eiland voor de westkust, waar het grootste deel van de petrochemische industrie is geconcentreerd. Singapore produceert geen druppel olie maar alle grote oliebedrijven als Shell, ExxonMobil en Chevron hebben in Singapore hun Aziatische hoofdkantoor en raffinaderij gevestigd. Deze raffinaderijen nemen relatief veel grond in beslag. Daarnaast zijn er vergevorderde plannen om de bestaande haven, nu nog grenzend aan het zakendistrict, binnen enkele jaren te verhuizen naar de westkust zodat de haven aansluit op Jurong. Op de vrijgemaakte grond in het zakendistrict kunnen dan kantoren en woningen gebouwd worden. Maar op Jurong is weinig tot geen ruimte want het eiland ligt vol met pijpleidingen en opslagtanks. Door dit gebrek aan ruimte is men begonnen om de olie ondergronds en onderzees op te slaan. Recent is de Jurong Rock Caverns geopend. Ruim 150 meter onder de zee, vlak voor de kust, ligt een negen verdieping tellende opslag voor vloeibaar gas met diverse kilometers aan tunnels eromheen.

Ook recent geopend is een ondergrondse opslag voor munitie en andere legerattributen. Het leger in Singapore is op volle sterkte en oefent op reguliere basis, met name in het noordwesten. De ondergrondse opslag, ter grootte van 280 hectare, maakt veel land vrij voor de aanleg van parken en woningen.

Op dit moment wordt een ondergrondse snelweg voor het vervoer van water aangelegd; de Deep Tunnel Sewage System. Deze tunnel met een doorsnede van ongeveer 12 meter brengt gebruikt water van diverse plaatsen op het eiland naar de waterzuiveringsinstallaties toe.

Bij al deze ondergrondse activiteiten komen verschillende problemen en obstakels kijken. Allereerst natuurlijk technische problemen qua uitvoerbaarheid maar ook juridische problemen. Want van wie is de grond onder de bestaande gebouwen die in eigendom zijn van particulieren en beleggers? Indien het gaat om volle eigendom is de grond, dus ook ondergronds, in principe van de betreffende eigenaar van het gebouw.

Singapore gaat zeer voortvarend en pragmatisch te werk om deze technische en juridische obstakels te overwinnen. Een paar maanden gelegen heeft Singapore nieuwe wetgeving ingevoerd die inhoudt dat alle grond meer dan 30 meter onder het maaiveld, van rechtswege in eigendom toebehoord aan de staat. Daarnaast is de Onteigeningswet aangepast, zodat het makkelijker wordt om te onteigenen indien de overheid de grond nodig heeft tussen maaiveldniveau en 30 meter diep. Langdurige en dus dure onteigeningsprocedures hoeven niet meer gevoerd te worden en toestemming voor ondergronds bouwen door de betreffende gebouweigenaar hoeft niet meer of nauwelijks gegeven te worden.

Ook worden studies uitgevoerd naar de efficiëntie en kosten, ondergronds bouwen is bijna tien maal duurder dan bovengronds dus de overheid probeert door middel van grootschaligheid en efficiëntie dus een kostenbesparing te realiseren. Ook zijn er vergevorderde plannen om ondergrondse kantoren en woningen te bouwen zoals een kantoorgebouw van 60.000 vierkante meter bij de universiteit.

Toch is er ook enige vorm van kritiek op deze voortvarendheid. Liu Tar Ker, de zeer gerespecteerde voormalige directeur van de Housing Development Board en de Urban Redevelopment Authority, is van mening dat het niet milieuvriendelijk is, de kosten van ontwikkeling te hoog zijn en dat het psychische problemen geeft voor mensen om te veel ondergronds te verblijven. Naar zijn mening moet er meer nagedacht worden over manieren om bovengronds een betere omgeving te creëren voor de bevolking, ook al is de bevolkingsdichtheid hoog. Simpelweg ondergronds bouwen, vindt hij, is geen innovatie maar een toevoeging van bestaande meters.  

Maar Singapore is al begonnen met de driedimensionale ondergrondse bouw van faciliteiten en zal hier niet snel mee stoppen. Woningen en kantoren zijn slechts een volgende stap in het proces en een kwestie van tijd voordat hieraan begonnen wordt.

 

Over de auteur

Mr. Laurentien Kok MRE MRICS is kandidaat-notaris bij Bird&Bird LLP te Singapore en Nederland

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van maart 2016

 

 

 

 

 

 

 

Reageer op dit artikel