blog

Restricties aan eigendom van onroerend goed door buitenlanders

Geen categorie

Nederland kent geen beperkingen voor het in eigendom hebben van onroerend goed door buitenlanders en kent ook geen kwalitatieve eis voor de aandeelhouders in een vennootschap indien deze vennootschap de eigenaar is van onroerend goed. Veel landen kennen wel wetgeving, al dan niet voor bepaalde soorten vastgoed als woningen of onderscheid naar gelang de geografische/strategische ligging van onroerend goed in het land als bijvoorbeeld een haven of agrarisch gebruik, al dan niet gecombineerd met een quotaregeling.

Restricties aan eigendom van onroerend goed door buitenlanders
Laurentien Kok

Met stijgende prijzen in de woningmarkt in met name Amsterdam en diverse aankopen door buitenlanders, verschijnt af en toe een artikel in een krant of een oproep aan de politiek om ook in Nederland wetgeving omtrent dit onderwerp in te voeren. Verwezen wordt dan naar bepaalde wijken in Londen die spookstraten kennen als gevolg van superrijke Russen, Chinezen en Arabieren die hun geld investeren in woningen die vervolgens leeg blijven staan.

Door voorstanders van dergelijke wetgeving wordt gesteld dat de aankopen in Amsterdam door buitenlanders een prijsopdrijvend effect hebben op de toch al krappe woningmarkt. ‘Gewone’ Nederlanders kunnen op deze manier geen woning meer betalen. Steden als London, Sydney, Berlijn hebben diverse regelgeving hiervoor (recentelijk) ingevoerd om, kort gezegd, spookwijken als in London, actief tegen te gaan.

Ook Singapore kent sinds 1973 wetgeving hieromtrent. Alleen buitenlanders met een (i) pr (permanent residence) status en (ii) die een economische bijdrage aan Singapore leveren en (iii) ook feitelijk wonen in de woning, dus verhuur is niet toegestaan, mogen een bepaalde categorie woningen in eigendom hebben. Indien voldaan wordt aan deze drie cumulatieve eisen is het mogelijk om een verzoek te doen aan de overheid om goedkeuring te verkrijgen voor een specifieke woning. Elk verzoek wordt individueel beoordeeld. Per jaar, per wijk en per soort vastgoed zijn (niet openbare) quota ingesteld.  Het is dus niet een automatische verleende toestemming of een formaliteit.

De pr-status is alleen te verkrijgen indien aan een aantal strenge voorwaarden is voldaan, en het wordt ook steeds moeilijker om deze status te verkrijgen voor buitenlanders; diverse quota voor verschillende bevolkingsgroepen en nationaliteiten bestaan, al dan niet openbaar. Ook hiervoor geldt: indien aan de voorwaarden is voldaan is het niet een automatisme dat de status verleend wordt door de overheid.

In principe gelden de officiële restricties alleen voor grondgebonden woningen, kleine appartementencomplexen, (bouw)grond, vrijstaande woningen en woningen op grond van meer dan 1.350 m2. Echter, de verschillende soorten appartementencomplexen kennen, vanuit een andere wetgeving restricties, die feitelijk op hetzelfde neerkomen.

Om in aanmerking te komen voor een Housing Development Board-appartement, een soort sociale koopwoning waarin een groot deel van de Singaporese bevolking woont, moeten de kopers en getrouwd zijn en een Singaporees paspoort hebben. Onder omstandigheden mag een van de kopers een buitenlands paspoort hebben maar deze moet dan een pr-status hebben en een gezin vormen met de andere (Singaporese) koper.

De semi-sociale appartementencomplexen moeten de eerste tien jaar na oplevering in eigendom zijn en bewoond worden door Singaporese paspoorthouders. Daarnaast, veel oude gebouwen kent Singapore niet. De meeste appartementencomplexen zijn gebouwd in de laatste tien jaar en in Singapore is het ook niet ongewoon om een gebouw na vijftien jaar af te breken en om een nieuw complex te ontwikkelen met meer modernere faciliteiten.

De achtergrond van de regel dat appartementen in kleine appartemencomplexen niet in eigendom mogen zijn van buitenlanders is dezelfde als de hoofdregel: buitenlanders mogen geen zeggenschap verkrijgen over de schaarse grond in Singapore. Bij een klein complex zou dit aan de orde kunnen zijn middels de zeggenschap in de vergadering van eigenaren.

Resterend voor buitenlanders zijn de door marktpartijen ontwikkelde appartementencomplexen, zogenaamde condominiums, die naar schatting minder dan 8 procent van de woningvoorraad uitmaken. Deze appartementen zijn beschikbaar voor buitenlanders indien aan de strenge eisen wordt voldaan en de quota nog niet vergeven is.

Een uitzondering geldt voor Sentosa, een deels kunstmatig eilandje verbonden met een lange brug voor de zuidkust van Singapore. Buitenlanders mogen hier wel een grondgebonden woning kopen. Hier zijn dan ook vele rijke Chinezen, al dan niet met een pr- status, die een woning in eigendom hebben en een groot deel van het jaar leeg laten staan totdat er een onderzoek wordt opgestart. Want ook hier geldt de regel dat de eigenaar een economische bijdrage moet leveren aan Singapore.

Ander onderdeel van het beleid is de overdrachtsbelasting. Voor buitenlanders is deze belasting ongeveer 15 procent hoger dan voor Singaporezen, die ongeveer 3 procent betalen. Bij verkoop door buitenlanders van de woning binnen vijf jaar moet additioneel verkopersoverdrachtsbelasting betaald worden die varieert tussen de 4 en 16 procent. Dus een waardestijging van 25 procent in vijf jaar tijd levert weinig op want alle winst gaat naar de overheid.

Uiteraard zijn er in Singapore buitenlanders met woningen en andere onroerend goed in eigendom. Meestal is dit onroerend goed al vele jaren ‘in de familie’ of het is indertijd gekocht onder de ‘investment scheme’, buitenlanders kochten onroerend goed als een belegging in Singapore en kregen op deze manier een verblijfsvergunning omdat het onroerend goed indertijd werd beschouwd als een bedrijf met een rendement.

De boete op overtreding van deze strenge regels, dus bijvoorbeeld geen verkoop indien geen pr-status meer, kan oplopen tot 140.000 euro en/of een gevangenisstraf van drie jaar.  

Kortom, geen bungalows, geen vrijstaande huizen, geen sociale koopwoningen, geen semi-sociale koopwoningen de eerste tien jaar na oplevering, ongeveer 5 tot 10 procent van de woningen blijft over en dan aan alleen nog onder de strikte voorwaarde van de pr-status en dat in combinatie met de zeer hoge overdrachtsbelasting, zijn er weinig buitenlanders met onroerend goed in eigendom.

 

Mr. Laurentien Kok MRE MRICS

Kandidaat notaris bij Bird&Bird LLP

Deze column is geplaatst in Vastgoedmarkt van april 2016 

 

 

 

Reageer op dit artikel