blog

Eigen (sociale) woningbezit en sociale woningbouw

Geen categorie

Met een groeiend debat over de woningbouwcorporaties en een geschat aantal scheefwoners van bijna 500.000 in Nederland, is het wel eens interessant om te kijken naar Singapore. Hoe werkt het hier? Ook in Singapore wonen natuurlijk mensen die minder verdienen en een woning nodig hebben. In Nederland ben je dan al snel aangewezen op de woningbouwcorporaties die een sociale huurwoning voor je hebben na een lange wachttijd. In Singapore werkt het anders. Officieel streeft de overheid naar een eigen woningbezit van 100 procent. Hiervoor zijn verschillende redenen.

Eigen (sociale) woningbezit en sociale woningbouw
Laurentien Kok

In 1965 moest Lee Kuan Yew een Singapore opbouwen uit een modderpoel bestaande uit kampongs met malaria. Als een eilandje zonder natuurlijke hulpbronnen en met een etnisch sterk verschillende bevolkingsamenstelling had het alle ingrediënten voor een ramp. De wereldpers was in 1965 unaniem pessimistisch over de overlevingskans van Singapore, omringd door grote en niet al te vreedzame buurlanden. Singapore had een reden om te streven naar 100 procent eigenwoningbezit. In een gewapend conflict met de grote buurlanden, zouden de meeste soldaten het gevoel hebben dat zij streden om het bezit van enkele welvarenden te beschermen. Als iedere soldaat ook een huisbezitter was, wist hij waarvoor hij vocht. Gelukkig heeft Singapore deze theorie nooit hoeven uittesten.

Het tweede punt van een streven van eigen woningbezit is net zo opmerkelijk als tegenstrijdig aan het Nederlandse beleid. Tijdens de eerste groeijaren van Singapore was het Lee Kuan Yew duidelijk dat wijken met lage huren tot criminaliteit en ghettovorming zouden leiden. Mensen die hun huis bezitten zijn zuinig op hun huis én hun omgeving en zullen weinig problemen veroorzaken, volgens de regering. Wat een vooruitziende blik!

Hier kan Nederland nog wel wat van leren, om iedereen maar in een goedkope huurwoning te plaatsen gebouwd met belastinggeld en onderhouden met belastinggeld. Iets dat bijna  gratis is en dus niet van jezelf, daar wordt ook slordiger mee omgesprongen. Het creëert gebrek aan verantwoordelijkheid, stimuleert niet om vooruit te gaan in de maatschappij en werkt verwaarlozing en ghettovorming in de hand, is de heersende mening in Singapore. De oplossing werd gevonden in het sterk stimuleren van eigen woningbezit met een verplichte aanbetaling van 20 procent. De interesse in deze woningen was aanvankelijk niet erg groot, simpelweg omdat de mensen geen geld hadden en liever in de kampong bleven wonen. Na een aantal grote branden, steeg het animo.

De regering bouwde, middels de Housing & Development Board, vanaf eind jaren 60 woonblokken voor lage prijzen. De blokken werden dicht bij elkaar gebouwd zodat er minitowns ontstonden, met winkels, scholen, gezondheidszorg, kinderdagverblijven, enzovoorts op de begane grond verdiepingen. De metro was het openbaar vervoer om naar het werk te gaan. Kopers moesten 20 procent aanbetalen en konden het restant bij de overheid financieren voor een periode van twintig jaar tegen gunstige tarieven. Spoedig bleek echter dat de meeste mensen niet de discipline hadden om in een aantal jaren de aanbetaling bij elkaar te sparen. De regering van Singapore richtte het Central Provident Fund (CPF) op. Iedere werknemer dient een vast percentage van zijn salaris in dit fonds te storten. Zijn werkgever is verplicht een even grote bijdrage te leveren, voor de aanbetaling op een woning.

De toewijzing van de nieuw opgeleverde HDB-appartementen is zeer gereguleerd; alleen voor Singaporezen die gehuwd zijn. Het aantal kamers is afhankelijk van het aantal kinderen en er is een wachtlijst. Nadat alleenstaanden 35 jaar worden, komen ze ook eventueel in aanmerking voor een HDB. Iedere Singaporees heeft de mogelijkheid om een (goedkope) HDB-woning te kopen ook al hebben ze genoeg geld voor een vrije markt koopappartement. Verhuur en verkoop is aan strenge regels gebonden maar is mogelijk.

Na  toewijzing van het HDB-appartement, wordt het opgebouwde CPF aangewend als aanbetaling. De restant koopsom wordt middels een hypotheek over twintig jaar gefinancierd. En de meeste Singaporezen wonen gewoon thuis voordat ze hun eerste huis kopen dus er kan nog addtioneel gespaard worden.

Resultaat: liefst 80 procent van alle woningen in Singapore is een woning in eigen bezit. De meeste Singaporezen zijn heel blij met deze regeling. Immers, bijna iedereen in Singapore boven de 40-45 jaar is geboren in de kampong en heeft de mogelijkheid gehad in de afgelopen 40 jaar een appartement te kopen dat inmiddels een veelvoud waard is van de historische koopsom. Er wordt wel eens geklaagd over de hoogte van de CPF-afdracht maar er zijn weinig landen ter wereld waar jonge mensen zoveel geld bij elkaar hebben gespaard voor de aankoop van een eigen woning.

Het bouwwerk en onderhoud wordt uitgevoerd door bedrijven, die gecontracteerd worden door de overheid, dus de overheid regelt ook indirect de Vereniging van Eigenaars. Door de jaren heen, naarmate de welvaart steeg, ging de overheid meer variatie aanbrengen in de bouwstijl en werden de appartementenblokken voorzien van meer luxe. Daarnaast heeft de regering bij de toewijzing van woonruimte rekening gehouden met de bevolkingssamenstelling binnen ieder complex, ook weer als beleid ter voorkoming van ghettovorming en raciale onrusten in de toekomst.

Maar aangezien het om eigenwoningenbezit ging, de initiële opzet van het plan, konden die appartementen ook gekocht en verkocht worden op de vrije markt. Spoedig leidde dat tot concentratie van bepaalde bevolkingsgroepen. Deze concentratie zou in de toekomst kunnen resulteren tot rassenconflicten, is de gedachte. In 1989 werd een quotaregeling per appartementencomplex ingevoerd. Voor elke bevolkingsgroep werd een maximum percentage ingevoerd per appartementencomplex. Op deze wijze behoudt de overheid niet alleen haar invloed op de bevolkingssamenstelling bij oplevering van nieuwe HDB maar ook bij de bestaande HDB-flats en is het straatbeeld van Singapore in elke wijk een afspiegeling van de bevolkingssamenstelling van het land.

Deze quota geven op zich geen probleem want er bestaan geen goede en slechte wijken in Singapore. Mede door het hoge eigenwoningbezit en de grote veiligheid op straat, zorgen bewoners goed voor hun wijk.

 

Over de auteur 

Laurentien Kok is kandidaat-notaris bij Bird&Bird LLP in Singapore en Den Haag

 

Deze column verscheen in Vastgoedmarkt van december 2015 

 

 

Reageer op dit artikel