blog

Aansprakelijkheid verhuurders op grond van de Opiumwet: een tussenbalans

Geen categorie

Kort na de wijziging van de Opiumwet van vorig jaar (1 maart 2015) ligt er al weer een nieuw voorstel tot aanpassing van diezelfde wet. Tijd om in te gaan op de actuele stand van zaken en de consequenties van de voorgestelde wijziging voor verhuurders.

Per 1 maart 2015 is de Opiumwet uitgebreid met een nieuw artikel 11a. Hierdoor is de voorbereiding van illegale hennepteelt strafbaar gesteld. Te denken valt aan een breed scala van handelingen voorafgaand aan de daadwerkelijke overtreding van de Opiumwet zoals het bouwen van kweekruimten, het aanleggen van installaties en de grootschalige verkoop van grondstoffen en zaden. In onze vorige bijdrage in Vastgoedmarkt is betoogd dat verhuurders die bij de verhuur van (bedrijfs-)panden signalen van illegale hennepteelt bewust negeren ook als facilitators gezien kunnen worden door justitie – zij geven de hennepkwekers immers letterlijk een dak boven het hoofd. De conclusie was dan ook dat nauwkeurige screening van nieuwe huurders en gebruik van gezond kritisch verstand gedurende de huurperiode noodzakelijk zijn om de strafrechter buiten de deur te houden. Dit betekent tevens extra werk (en aansprakelijkheidsrisico’s) voor makelaars & asset- /property managers.

Inmiddels, anderhalf jaar na de invoering, lijkt het met de strafrechtelijke vervolging van verhuurders (en hun adviseurs) op grond van artikel 11a Opiumwet vooralsnog gelukkig wel mee te vallen. Het beleid van het Openbaar Ministerie (1) lijkt zich hoofdzakelijk te concentreren op ‘growshops’ waarbij alleen al uit het aanbod, de benaming van voorwerpen en/of uit de handleiding blijkt dat sprake is van voorbereiding van illegale hennepteelt. In de rechtspraak zijn er (voor zover gepubliceerd) nog geen verhuurders vervolgd omdat zij door de verhuur van een woning of bedrijfspand de hennepteelt bewust zouden hebben gefaciliteerd. 

De enige kort geding uitspraak die vorig jaar is gepubliceerd is van een onderneming die zich bezighield met de productie en verkoop van meststoffen en inzette op het buiten werking stellen van de wetswijziging (ECLI:NL:RBDHA:2015:4131). Zij vreesde strafrechtelijke vervolging omdat haar producten bij hennepkwekers terecht konden komen en populair zouden zijn onder hen. De voorzieningenrechter ging niet mee in de bezwaren van de meststoffenonderneming. Volgens de voorzieningenrechter wordt met artikel 11a gedoeld op de norm van ‘bewuste culpa’. Het gaat daarbij steeds om de criminele intentie van de dader en de daaruit voortvloeiende handeling. Dit zijn communicerende vaten. In de aangehaalde wetsgeschiedenis staat onder meer: “Daarentegen zal de verkoop van alledaagse voorwerpen in een bouwmarkt of tuincentrum niet snel onder de voorgestelde strafbaarstelling gebracht kunnen worden. (…) Voor een bewezenverklaring van een strafbare voorbereidingshandeling zal in die gevallen dus meer afhangen van het aantonen van de criminele intentie (…) (Tweede Kamer, vergaderjaar 2011-2012, 32 842, nr. 6)”. De vorderingen werden (na een uitgebreide motivering) dan ook afgewezen.

 

Wet-Damocles vernieuwd – sluitingsbevoegdheid burgemeester uitgebreid

Thans ligt er alweer een nieuw (concept) wetsvoorstel ter consultatie waarbij dit maal de bevoegdheid van de burgemeester een pand te sluiten wordt uitgebreid (2). De consultatie sluit 10 oktober 2016. Onder de huidige Opiumwet heeft de burgemeester op grond van artikel 13b al de bevoegdheid om een woning of (bedrijfs)pand waar drugs aanwezig is door middel van een last onder bestuursdwang te sluiten. De voorgestelde wijziging van deze zogenaamde ‘Damocles-wet’ creëert die sluitingsbevoegdheid ook in situaties waarin géén drugs worden aangetroffen maar wél sprake is van voorwerpen of stoffen die duidelijk bestemd zijn voor het telen of bereiden van hard- en/of softdrugs. Hiervoor werden al enkele voorbeelden genoemd in het kader van de illegale hennepteelt. Ook kan gedacht worden aan bepaalde apparatuur (drugslaboratorium, cocaïnewasserij), chemicaliën (apaan, zoutzuur) en versnijdingsmiddelen ten behoeve van harddrugs. Met de voorgestelde verruiming van de sanctiemiddelen van de burgemeester wordt voor een belangrijk gedeelte aansluiting gezocht bij de reikwijdte van het strafrecht waar zogenaamde voorbereidingshandelingen ten aanzien van harddrugs al veel langer strafbaar zijn en welke strafbaarstelling dus per 1 maart 2015 is uitgebreid naar softdrugs / hennep. 

Een belangrijke gedachte achter de voorgestelde verruiming van de Opiumwet is het (preventief) ingrijpen ten aanzien van de productie / distributie van drugs en het verstoren van het criminele ondernemingsproces. Ook aspecten als veiligheid, overlast en leefbaarheid van de buurt spelen een rol bij sluiting van panden door de burgemeester. Eveneens wordt in de ontwerp toelichting stil gestaan bij de signaalwerking die uitgaat van het voorstel ten aanzien van verhuurders – die ter voorkoming van gemeentelijke sluiting verwacht worden kritischer te zullen omgaan met het beschikbaar stellen van ruimten.  

Conclusie

Het lichtvaardig verhuren van ruimten ten behoeve van illegale hennepteelt of de voorbereiding kan óók verhuurders per 1 maart 2015 op een strafrechtelijke vervolging kan komen te staan. Daar komt – als het wetsvoorstel wordt aangenomen – de verscherpte bestuurlijke aanpak van sluiting bij waardoor de verhuurder een groter risico loopt ten aanzien van de kosten gemoeid met sluiting en derving van huurinkomsten. Tegen de achtergrond van de politieke wens bestuurlijke en strafrechtelijke inzet complementair aan elkaar te laten zijn is het niet ondenkbaar dat beide middelen naast elkaar worden ingezet – dus zowel strafrechtelijke vervolging als bestuurlijke sluiting. 

Wat betreft die kritische houding waarnaar verwezen wordt in de toelichting kan gezegd worden dat binnen de branche inmiddels het belang van een zorgvuldige screening en selectie van huurders, juist ter voorkoming van die sancties,  goed lijkt te zijn doordrongen. De Nederlandse Vereniging voor Makelaars en Taxateurs (NVM) heeft in februari van dit jaar de ‘Woontoets’ gelanceerd. Daarbij staat het preventief screenen van huurders, ter voorkomen van problemen zoals hennepkwekerijen, centraal (3).  De ‘Woontoets’ bestaat uit het verzamelen en interpreteren van gegevens ten behoeve van een risicoschatting en is te vergelijken met customer due diligence zoals dit al op tal van terreinen wordt toegepast. Het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) heeft op haar website een brochure geplaatst over de voorkoming van drugsdelicten door de verhuurder bij bedrijfspanden. Volgens CCV worden jaarlijks circa 6.000 kwekerijen ontdekt. Het digitale barrièremiddel van CCV visualiseert hennepteelt in zeven stappen. De eerste stap, het zal niet verbazen, is het verwerven van een locatie. Net als de NVM neemt het CCV alertheid en (preventieve) controle door de verhuurder van (potentiële) huurders tot uitgangspunt. 

De huidige standaard huurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) voorzien niet in specifieke ‘Opiumwet’ bepalingen. De invoering van artikel 11a dateert van latere datum.  Dat kwijt de verhuurder/verhurend makelaar of beheerder natuurlijk niet van zijn taak om ondanks zorgvuldig vooronderzoek alert te blijven op signalen van hennepteelt, niet alleen om de strafrechter buiten de deur te houden en/of handhavingsmaatregelen op gemeentelijk niveau, maar ook om schade aan het gehuurde en hoge herstelkosten na het ontmantelen van een kwekerij te voorkomen. Het staat partijen vrij bijzondere afspraken te bedingen in huurovereenkomsten. Wel zal, als het om woonruimte gaat, een reguliere inspectieplicht op gespannen voet kunnen staan met de Grondwet en Europese regelgeving. 

Het is goed te vernemen dat de branche serieus werk maakt ter voorkoming van problemen met hennepkwekerijen. Dat heeft ook als consequentie dat er geen excuus is hier niet aan mee te doen. Ook in dat verband telt een gewaarschuwd mens immers voor twee.

Jurjan Geertsma, advocaat sanctierecht en compliance (geertsma@jahae.nl)

Cornélie Arnouts MRE MRICS, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid en tuchtrecht (cornelie.arnouts@boekel.com)

 

Noten 

1) Zie de Aanwijzing Opiumwet, https://www.om.nl/organisatie/beleidsregels/overzicht-0/algemeen/@88338/aanwijzing-opiumwet-0/

2) https://www.internetconsultatie.nl/sluitingsbevoegdheidopiumwet (geraadpleegd 26 september 2016) 

2) https://nvm.nl/actueel/nieuws/2016/20160219woontoets (geraadpleegd 26 september 2016)

 

 

 

Reageer op dit artikel