blog

Wijziging van belastingdruk bij een stijgende vastgoedmarkt

Geen categorie

Inmiddels betalen vastgoedinvesteerders in Nederland alweer een forse premie ten opzichte van het laagste prijsniveau tijdens de crisis. Met de schrik nog in de benen ziet de huidige verkoper de stijgende markt als een mooi dispositie-moment en behoedt hij zich voor het vollopen van een nieuwe vastgoedbubbel. De huidige koper daarentegen ziet nog steeds een forse waardestijging in het verschiet liggen: geld is goedkoper dan ooit en de daarmee gepaard gaande ongekend lage financieringslasten stuwen de waarde van vastgoed binnen de eurozone steeds verder op.

De vlag kan uit, het sentiment is gewijzigd en het feest op de Provada gaat door zolang de Euribor op een historisch laag niveau blijft.

Bij de verbetering van marktomstandigheden komt het helaas regelmatig voor dat een investeerder geen rekening houdt met een daarmee gepaard gaande hogere belastingdruk en dat hij daarmee een te rooskleurig beeld schetst van de werkelijkheid. In deze column gaan wij nader in op enkele fiscale gevolgen van een stijgende markt met een dalende rentevoet.

Het is van belang bij de waardebepaling van vastgoed en bij het bepalen van een vastgoedstrategie rekening te houden met het feit dat een stijgende vastgoedmarkt met een lagere rentevoet tot een gemiddeld hogere belastingdruk leidt.

Zo komt een waardestijging van Nederlands vastgoed en een hogere transactiesnelheid ook ten goede aan de Nederlandse schatkist: deze marktbewegingen leiden immers tot een hogere overdrachts- en omzetbelastingdruk bij vastgoedtransacties. De hogere transactiebelastingdruk wordt in de regel gedragen door de koper van het Nederlandse vastgoed.

Daarnaast zal een vastgoedeigenaar – zijnde een vennootschap of een particuliere ondernemer – in de inkomsten- of vennootschapsbelasting worden belast over de waardestijging van het vastgoed. De eigenaar kan deze belastingdruk uitstellen door het vastgoed niet te verkopen of door het vastgoed binnen drie jaar na verkoop te vervangen door ander vastgoed.

Tot slot wijzen wij erop dat de gemiddelde WOZ-waarde in een stijgende vastgoedmarkt jaarlijks toeneemt. Deze waardestijging leidt onder andere tot: 1. een toename van lokale heffingen, zoals de onroerendezaakbelasting; 2. een toename van inkomsten- en vennootschapsbelastingdruk voor ondernemers en professionele beleggers als gevolg van een fiscaal lager afschrijvingspotentieel op vastgoed, en 3. een hogere inkomstenbelastingdruk voor particuliere eigenaren vanwege een toename van de vastgoedbezittingen in box 3.

Naast de waardestijging heeft ook de dalende rente gevolgen voor de belastingdruk. Zo levert een lage rente natuurlijk lagere kosten op, hetgeen commercieel een positieve uitwerking heeft. Vanuit fiscale optiek betekenen lagere rentelasten juist dat de fiscale winst en daarmee de belastingdruk bij de eigenaar stijgt.

Doordat de fiscale behandeling van vastgoed en de daaraan gekoppelde financiering mede afhankelijk is van de wijze waarop het vastgoed wordt gebruikt, heeft een lagere rentevoet ook op strategisch niveau gevolgen. Zo leidt een lagere rentevoet tot een dalende behoefte van rente-aftrek op eigenwoningfinancieringen en tot een sterkere behoefte aan box 3 financieringen. Deze verschuiving wordt momenteel versterkt door de voorgestelde stijging van het fictieve rendement van box 3 vermogen. Veel particulieren hebben inmiddels het omslagpunt bereikt, waarbij het gunstiger is een lening aan te gaan voor hun vakantiewoning of voor de door hen verhuurde woning dan een hypothecaire lening aan te gaan voor hun eigen woning. Hoewel de wetgever eigenwoningbezit in Nederland fiscaal wenst te stimuleren, blijkt dat de huidige regelgeving – als gevolg van de lage rente – juist vastgoedbeleggingen stimuleert. Niet alleen belastingplichtigen, maar ook financiers dienen zich bewust te zijn van deze bijzondere effecten van de extreem lage rentestand.

 

Conclusie

Bij de waardebepaling van vastgoed en bij het bepalen van een vastgoedstrategie is het van belang ook rekening te houden met het feit dat een stijgende vastgoedmarkt met een lagere rentevoet tot een hogere gemiddelde belastingdruk leidt. Een domper op de feestvreugde? In de meeste gevallen niet: bij een stijgende vastgoedmarkt met lagere rentestanden neemt de commerciële winst gemiddeld sterker toe dan de bijbehorende belastingdruk.

 

Dr. Yves Gassler

 

Senior associate Tax Department Allen & Overy LLP

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van juli 2016 

Reageer op dit artikel