blog

Short stay en Airbnb in opmars

Geen categorie

De Nederlandse kranten en internet staan er vol van; is het niet een ingezonden brief van een lezer/bewoner van het centrum van Amsterdam die stelt dat zijn woonbuurt aangetast wordt door de tijdelijke verhuur aan toeristen, dan is het de wethouder die er een mening op na houdt over het aantal hotelovernachtingen in de hoofdstad of een hoteloperator die klaagt over oneerlijke concurrentie van Airbnb en andere short stay websites.

Short stay en Airbnb in opmars
Laurentien Kok

Iedereen kan een mening hebben over Airbnb maar een feit blijft dat de verhuur gelimiteerd is tot maximaal 60 dagen per jaar en niet is toegestaan voor (sociale) huurwoningen. Blijft over de appartementen in eigendom in Amsterdam die in aanmerking komen voor de verhuur door de eigenaren maar ook daar stelde het Hof Amsterdam in april 2016 wederom in 2 uitspraken vast dat short stay verhuur in strijd is met de regels van de Vereniging van Eigenaars waar elke bewoner en eigenaar zich aan heeft te houden. Kortom, alleen nog maar gehele woningen kunnen middels short stay worden verhuurd, dus nog minder dan 5 procent van de woningen is beschikbaar voor de verhuur via Airbnb. Toch blijkt uit cijfers dat in Amsterdam ongeveer 3,6 procent van de woningen binnen de ring wordt aangeboden op Airbnb. En de overlast in Amsterdam blijft groeien.

In Singapore is minder dan 5 procent van de woningen, dus net als in Amsterdam, beschikbaar voor Airbnd, op basis van de bestaande wetgeving. Ook in Singapore mogen sociale koopwoningen en huurwoningen niet verhuurd worden en de meeste andere appartementen mogen de eerste tien jaar na oplevering niet verhuurd worden.

Appartementen die wel beschikbaar zijn voor de verhuur dienen over het algemeen voor minimaal zes maanden tot twee jaar verhuurd te worden. Tenzij de eigenaar een short stay vergunning heeft van de betreffende overheidsinstantie. Deze vergunningen worden alleen afgegeven voor een geheel complex dus niet voor individuele woningen of woningen in particulier eigendom. Daarnaast dienen alle huurovereenkomsten geregistreerd te worden bij de Singaporese belastingdienst, hetgeen een extra belemmering is voor een verhuur in strijd met de regels. De huurovereenkomsten worden weliswaar niet inhoudelijk beoordeeld door de belastingdienst maar worden geregistreerd voor de belastingheffing. Toch is hierdoor de betreffende huurovereenkomst geen document meer dat privé tussen partijen blijft, zoals in Nederland.

Kortom, in Singapore dienen partijen iets op papier te zetten dat niet in strijd is met de Singaporese wetgeving. En daar hebben de Singaporese eigenaren en makelaars iets op gevonden voor hun cliënten. Zeker in een verslechterde markt met minder deals en dus minder courtage is dit een welkome aanvulling voor de makelaars. Daarnaast, het aantal woningeneigenaren dat iets bij wil verdienen door middel van verhuur van hun woning is ook gestegen want het aantal toeristen dat Singapore jaarlijks bezoekt, stijgt nog steeds. De afgelopen jaren was de markt booming en was er dus weinig noodzaak voor makelaars en eigenaren om te beginnen aan de rompslomp van short stay; de huurders waren beschikbaar in groten getale.

Om het geheel te begrijpen is belangrijk om te weten dat een huurovereenkomst in Singapore meestal wordt aangegaan voor de duur van twee jaar met een zogenaamde diplomatic clause. Dit artikel in de huurovereenkomst is een ontbindingsgrond (zonder boete) in geval van verhuizing door de huurder naar een ander land. Deze clausule is dus niet alleen van toepassing op expats of ambassadepersoneel zoals gesuggereerd wordt maar kan iedereen opnemen in de huurovereenkomst.

Om de verplichte twee jaar termijn te omzeilen, nemen verhuurders en makelaars nu de diplomatic clause op, ingaande op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst. Op deze wijze kan de huurder dus op dag 1 aangeven wanneer hij de overeenkomst wenst te beëindigen, dus initieel wordt de overeenkomst aangegaan voor een periode van twee jaar maar op dag 1 tekent de huurder de ontbindingsbrief met opzegging inhoudende dat hij na een week weer wenst te vertrekken. Onderdeel van de huurovereenkomsten is een airport transfer en wekelijkse schoonmaakdiensten, kortom, allerlei services die geassocieerd worden met Airbnb en short stay.

Superslim en op deze wijze proberen vastgoedeigenaren en bewoners in een slechte markt nog wat te verdienen en technisch gezien is het niet in strijd met de wet.

De ratio van de langere huurovereenkomsten in Singapore is onder meer het veilig stellen van een stabiele leefomgeving voor (andere) eigenaren, huurders en gebruikers, het waarborgen van privacy en verminderen van overlast in gebieden die aangewezen zijn voor bewoning. Tijdelijke huurders voelen zich minder verantwoordelijk voor hun omgeving dan langetermijnhuurders.Ook worden korte termijn verhuurders geacht minder aan onderhoud en veiligheid uit te geven want dat wordt niet van belang geacht door huurders voor de korte termijn. Grappig genoeg, hetzelfde waar de binnenstadbewoners van Amsterdam over klagen; die hebben ook geen zin in dronken groepjes Britten die wiet roken op het balkon en morgen weer vertrekken.

Een aantal complexen zonder short stay-vergunning die pro actief door makelaars aan toeristen werden verhuurd, zijn al ontdekt en de eigenaren krijgen een enorme boete of gevangenisstraf. In een officiële reactie laat de Singaporese makelaarsorganisatie weten dat deze ‘phrasing’ van huurovereenkomsten verboden is en dat de betrokken makelaars disproportioneel risico lopen in verhouding tot de courtage die ze ontvangen en heeft tegelijkertijd disciplinaire maatregelen aangekondigd tegen haar leden indien die betrokken zijn bij de totstandkoming van dit soort huurovereenkomsten.

Maar ook in Singapore, toch over het algemeen een land waar (bijna) iedereen de wet volgt, is het handhaven van de regels voor short stay een probleem.

Mr. Laurentien K.A. Kok MRE MRICS

Kandidaat notaris bij Bird&Bird LLP in Nederland en Singapore

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van mei 2016

Reageer op dit artikel