blog

Dwarsdenkers

Geen categorie

‘Alles gaat weer goed in vastgoedland’, zo wordt verbaal en non-verbaal in de media uitgedragen door voor- en zegslieden van diverse organisaties. Economie is mensenwerk, zoals we inmiddels hebben geleerd. Optimisme zorgt voor een aanstekelijke, positieve sfeer. Dat helpt een kwakkelende economie meer dan econometrische modellen die x% groei voorspellen. Wanneer we blij en onverschrokken naar de toekomst durven kijken gaat er geld rollen. En dat helpt de veelgeplaagde vastgoed- en bouwsector.

Toch zijn er alweer gezaghebbende partijen die waarschuwen voor te veel optimisme. Zijn dat nou zwartkijkers? Angsthazen? Nee, ik zou ze eerder ‘dwarsdenkers’ willen noemen. Lieden die, als de slinger te ver door dreigt slaan naar de ene kant, alweer in gedachten de andere kant op denken. Zeker in de huidige hoogmis van de woningbeleggingenmarkt dreigt het zicht op andere, nog steeds geplaagde beleggingssegmenten wat op de achtergrond dreigt te raken.

DNB blijft de vastgoedsector consequent waarschuwen voor de lange termijn. In het immer lezenswaardige Overzicht Financiële Stabiliteit schrijft de toezichthouder (najaar 2015) dat momenteel de prijzen stabiliseren op de kantoren- en winkelmarkt, mede door de zoektocht naar rendement. Maar de structurele vooruitzichten acht de bank ongunstig. Het afnemend ruimtegebruik per medewerker en een toename van internetverkopen leiden tot verdere vraag- en prijsdalingen op de kantoren- en winkelmarkt. Scenario-analyses laten zien dat de impact van deze trends potentieel groot is, en sterk locatie-afhankelijk. Hierdoor kunnen prijsstijgingen op A-locaties samen gaan met prijsdalingen op B- en C-locaties. Deze ‘heterogene impact’ leidt er toe dat vooral financiële instellingen met een sterke concentratie op B- en C-locaties kwetsbaar zijn. Banken lijken daarbij meer risico te lopen op hun uitzettingen op kantorenvastgoed dan op winkelvastgoed.

Ook de EPRA, de club van beursgenoteerde beleggers, doet een duit in het zakje. De wereldwijde vastgoedmarkten zijn na jaren van opgang in de laatste, meer risicovolle, fase van de investeringscyclus beland. Beleggers zouden er goed aan doen hun directe portefeuille aan te vullen met vastgoedaandelen vanwege de extra liquiditeit die beursgenoteerd vastgoed biedt. Met gemixte vastgoedportefeuilles kunnen beleggers zich beter indekken tegen de risico’s van een omslag. Nu is dit weliswaar een hoog-over-onderzoek en ligt het voor de hand dat de EPRA welhaast moet concluderen dat vastgoedaandelen de beste oplossing zijn, maar toch. De club van niet-beursgenoteerde beleggers, de INREV, stelt daartegenover – is het een verrassing? – dat de honger naar vastgoed niet te stillen blijkt. De honger naar vastgoed wordt gedreven door de langjarige inkomstenstroom die dergelijke beleggingen bieden, de drang naar diversificatie en het afdekken van inflatierisico’s.

De vastgoedprofessional die dagelijks in het veld opereert en de huidige marktkansen nu moet benutten, zal zich misschien weinig gelegen laten liggen aan deze studies. Wat hebben we nou aan langetermijnstudies? ‘Kort geld’ is immers aantrekkelijker dan te verwachten rendement of risico op lange termijn. Maar ik vind het altijd interessant deze dwarsdenkers te volgen: zitten ze op het omslagpunt? Pieken ze te vroeg? Komen ze een dag na de markt? Wat voor gedachtengang houden ze erop na? Dat scherpt de geest en roept weer dwarsdenken en dwarshandelen op.

 

Over de auteur 

Tom Berkhout is professor Real Estate Nyenrode Business Universiteit

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van maart 2016 

 

 

Reageer op dit artikel