blog

Aapjes kijken

Geen categorie

Eerder deze maand ging in Azië het Jaar van de Aap van start. Volgens de Chinese horoscoop die ik erop nasloeg, worden mensen die in het Jaar van de Aap geboren worden gekenmerkt als levendig, snel van begrip, nieuwsgierig, ondeugend en innovatief. Tegelijkertijd wordt het Jaar van de Aap beschouwd als een van de meest ongelukkige jaren in de Chinese kalender. Er zouden zich beduidend meer extreme financiële gebeurtenissen voordoen. Normaal gesproken neem ik dat soort verwachtingen niet al te serieus (broodje aap), maar kijkend naar hoe tumultueus de financiële markten dit jaar van start zijn gegaan, heeft het Chinese nieuwe jaar denk ik nog wel het een en ander voor de Aziatische vastgoedmarkt in petto.

Overigens was 2015 beslist geen verkeerd jaar voor deze regio. Het totale beleggingsvolume op de commerciële vastgoedmarkt kwam uit op circa 110 miljard euro, zo’n 6 procent onder het niveau van 2014. Dankzij een toegenomen vertrouwen onder beleggers lieten de volwassen Aziatische markten met name het laatste kwartaal veel dynamiek zien. Toch was er gedurende het jaar ook een duidelijke capital outflow in de opkomende markten waar te nemen, wat onder meer leidde tot aanzienlijke koersdalingen van Aziatische valuta tegenover de sterke Amerikaanse dollar. Regionaal waren er bovendien grote verschillen in beleggingsdynamiek te zien. Zo daalde in India het beleggingsvolume op de vastgoedmarkt het afgelopen jaar met liefst 80 procent, mede als gevolg van een gebrek aan hoogwaardig vastgoedaanbod. De uitblijvende hervormingen van minister-president Narendra Modi, zoals het versoepelen van regels om landbouwgrond tot industrieel gebruik te herbestemmen, brachten de Indiase markt ook weinig goeds.

De vastgoedmarkt in Hongkong presteerde wat dat betreft stukken beter, al had dat voornamelijk betrekking op de commerciële sector. Het beleggingsvolume verdubbelde, terwijl kantoren tegen all time low aanvangsrendementen werden verhandeld. Ook de verhuurmarkt deed het goed, dankzij het laagste leegstandspercentage van de afgelopen tien jaar. Ik zie de toch al niet onbenullige huurprijsniveaus voor kantoren in het Jaar van de Aap dan ook rustig verder stijgen. Dat staat in contrast met de woningmarkt van Hongkong, waar huizenprijzen na jaren van stijgingen momenteel juist onder neerwaartse druk staan. Mainland China laat eveneens een interessant beeld zien. Ondanks dat de economische groei er het afgelopen jaar verder afzwakte, nam het beleggingsvolume op de vastgoedmarkt met bijna de helft toe. Bovendien steeg ook de consumptie van Chinese huishoudens aanzienlijk. Door de devaluatie van de yuan vormen Chinese huishoudens inmiddels een belangrijke aanjager voor de groei in andere Aziatische landen. In Japan is er zelfs een nieuw modewoord ontstaan voor China’s gulzige consumenten: bakugai, wat vrij vertaald staat voor koopexplosie. Chinese toeristen waren het afgelopen jaar goed voor ruim een derde van alle bestedingen door buitenlandse bezoekers in Japan. Die positieve impuls kon Japan ook goed gebruiken, want de economische prestaties waren nogal mager. Anderzijds presteerde de vastgoedmarkt boven verwachting, en ook het nieuwe jaar belooft interessant te worden voor de Japanse vastgoedmarkt. Met dank aan minister-president Shinzo Abe, die onlangs een negatief rentebeleid aankondigde. Dat opvallende besluit betekent lagere financieringskosten voor vastgoed, maar ook een aantrekkelijkere yen tegenover de Amerikaanse dollar. Ongetwijfeld zal de Japanse beleggingsmarkt hierdoor meer kapitaal van buitenlandse (institutionele) beleggers weten aan te trekken.

Tot slot ben ik benieuwd naar hoe het Jaar van de Aap zich dichter bij huis (voor mij althans) zal roeren. De verwachtingen voor de Singaporese vastgoedmarkt zijn vooralsnog niet bepaald hooggespannen, gezien de zwakkere economische groei in de regio. Voor de logistieke vastgoedmarkt en de retailsector blijft de vraag hierdoor gematigd. Hetzelfde geldt voor de kantorenmarkt, waaraan dit jaar bovendien een groot aantal vierkante meters nieuwbouw wordt toegevoegd. Door de beperkende maatregelen die de Singaporese overheid enkele jaren geleden op de woningmarkt heeft ingevoerd, blijft ook in die sector de dynamiek beperkt. Tenzij de overheid zich ontpopt als levendig, snel van begrip, ondeugend en innovatief, en een aantal van de maatregelen dit Chinese nieuwe jaar opheft. Het is wat dat betreft wachten tot de aap uit de mouw komt. Gong Xi Fa Cai!

 

Over de auteur 

Ruben Langbroek is head of Asia Pacific, GRESB

Reacties naar ruben@langbroek.info

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van februari 2016

Reageer op dit artikel