blog

Woningbouw-apocalyps

Geen categorie

Apocalyps is de Griekse naam voor de Openbaring van Johannes uit het Nieuwe Testament. De term wordt tegenwoordig vooral gebruikt om een situatie te beschrijven waarin de wereld lijkt onder te gaan, aangezien het einde van de wereld wordt beschreven. Aldus Wikipedia.

Woningbouw-apocalyps

Aan deze term moest ik onlangs denken toen de woningmarkt prominent in het nieuws kwam. Ditmaal ging het niet zozeer over het enorme gebrek aan woningbeleggingsproducten, maar over de vraag of we de almaar groeiende bevolking in de toekomst wel kunnen huisvesten. In apocalyptische termen werd erover gesproken: ‘Historisch woningtekort in de maak’ en ‘Bevolkingsgroei maakt veel meer bouwlocaties nodig’. Volgens sommigen zijn er het komende decennium liefst 850.000 à 950.00 woningen nodig om de bevolkingsgroei bij te kunnen benen. Dat kan niet alleen binnenstedelijk, er zijn ook nieuwe bouwlocaties nodig in de toch al zo kwetsbare groenzones.

Wat is de rekensom hierachter? De bevolkingsprognose van het CBS ligt voor de komende decennia één miljoen hoger dan een paar jaar geleden werd geschat. Het aantal huishoudens groeit jaarlijks met 75.000, met de komende jaren daarbovenop nog eens minstens 25.000 asielzoekers. Een jaarlijkse woningproductie van 80.000 is dan minimaal nodig om de groei van die 100.000 huishoudens per jaar op te vangen. Nu komen we op nog geen 50.000 nieuwe woningen uit. Met transformatie zullen we het niet redden. Volgens de brancheorganisatie NVB, de vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, komt de jaarproductie in 2016 uit op 60.000 huur- en koopwoningen. Dat is volgens de NVB volstrekt onvoldoende om de bevolkingsgroei op te vangen. Doordat provincies eerder bouwplannen afknijpen dan willen bevorderen, roepen zij grote problemen over zich af. De NVB pleit ook voor een flexibeler toepassing van het Bouwbesluit als bedrijfspanden worden omgebouwd tot woningen. De zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking is volgens de NVB ‘niet bepaald bevorderlijk’ voor de woningbouwproductie. ‘Nota bene nu volop blijkt dat de bevolking (veel) harder groeit dan eerder werd voorzien, moeten marktpartijen en gemeenten op basis van deze ‘ladder’ toch gaan beargumenteren dat er naar hun bouwprojecten genoeg vraag is’. En: ‘Dit zorgt alleen maar voor veel overdreven ambtenarij, vertraging en dus hogere kosten, die uiteindelijk door de klant en de belastingbetaler moeten worden opgebracht.’
Allemaal alarmerende berichtgeving. De zegslieden doen hun best om het urgentiebesef te laten groeien. Beleidsmakers, provincies en gemeenten: er is nu haast geboden, wees soepel met de regels! Moeten we nu halsoverkop allerlei Vinex-achtige bouwlocaties gaan ontwikkelen, vanwege de CBS-prognoses? Ik meen van niet.

Naar Woz-maatstaven gemeten hebben we nu zo’n 7,6 miljoen woningen in Nederland. Als we de oproepen zouden opvolgen, gaan we in tien jaar een slordige 13 procent toevoegen aan de voorraad. Dat is nogal wat. Maar wat gebeurt er als al die baby boomers de eeuwige jachtvelden gaan opzoeken? Veel woningen — laat ik maar niet van een apocalyptische vloedgolf spreken — komen dan op de markt, met alle ruimtelijke en economische gevolgen van dien. We zien al voorboden van deze ontwikkeling in krimpgebieden. Creëren we dan leegstand?

Demografische ontwikkelingen zijn heel lastig te voorspellen, zelfs voor het kleine en overvolle Nederland, en moeten telkens worden bijgesteld, zoals nu wederom is gebleken. Als bijvoorbeeld Turkije de stroom asielzoekers decimeert, kunnen de projecties alweer anders liggen. Tenzij die stroom andere beddingen vindt.

Ik pleit daarom voor een behoedzame planning en een nationaal debat over wonen en demografie (vergrijzen en ontgroenen). De kernvraag is: wat willen we met ons land de komende jaren?

 

 

Tom Berkhout

Professor Real Estate Nyenrode Business Universiteit

 

Deze column verscheen in Vastgoedmarkt van december 2015

Reageer op dit artikel