blog

Kantorenmarktonderzoek: een terugblik

Geen categorie

Onlangs heb ik weer eens het rapport Toekomst van de Kantorenmarkt 1994-2015 door TUDelft, Vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer, Geert de Wulf en Hans de Jonge ter hand genomen. Als toenmalig voorzitter van de begeleidingscommissie was ik benieuwd wat er van de voorspellingen is uitgekomen. Het rapport heeft concrete voorspellingen gedaan voor de periode 1994-2000 en ramingen voor de periode 2000-2015.

In 1994 was de voorraad kantoren inclusief gebouwen kleiner dan 500 m2 berekend op 34,6 miljoen m2 bvo. De voorspelling was dat er 10,5 miljoen m2 bvo extra nodig zou zijn voor de hele periode tot 2015. Dit was gebaseerd op de middenvariant voorspelling van het CPB betreffende de groei van het BNP, het aantal kantoorbanen en het aantal m2 kantoorvloer per werkende.

Het blijkt dat de groei in de periode 1995-2000 veel hoger is geweest dan voorspeld, maar in de periode 2000-2015 is de groei fors achtergebleven, voornamelijk door de internet-crisis van 2001-2003 en de grote crisis van 2008-2014. Over het geheel genomen is de ontwikkeling van de werkelijke vraag redelijk in lijn geweest met de voorspellingen. De huidige voorraad is significant groter en de leegstand is opgelopen, enerzijds omdat er tot 2010 aanzienlijk minder is gesloopt en herbestemd dan voorzien was, anderzijds door de grote veranderingen van de arbeidsmarkt.

In 1994 is wel voorzien dat het ruimtegebruik per werkende voor administratieve functies zou verminderen, maar dit zou niet gelden voor het management en het hoger personeel. De archiefruimte zou met 20 procent dalen, maar dat zou door extra vergaderruimte gecompenseerd worden.

De werkelijke invloed van HNW is niet voorzien en er werd extra groei verwacht van de werkgelegenheid bij bedrijven met minder dan 20 personen. Het cellenkantoor en de grote kantoortuin zouden minder populair raken en vervangen worden door het groepskantoor.

Een aanzienlijke  groei van het thuiswerken bij grote organisaties is terecht niet voorspeld, maar de Delphi-panelleden hebben de opkomst van de zzp’er niet zien aankomen.

Een belangrijke aanbeveling was om bij nieuwbouw meer nadruk te leggen op de uitbreidbaarheid c.q. flexibiliteit zodat  verschillende soorten gebruikers gehuisvest konden worden. Tevens zouden de installatietechnische voorzieningen veel meer aandacht moeten krijgen. Deze aanbeveling heeft standgehouden de afgelopen 20 jaar.

Wat de favoriete kantoorlocatie zou moeten worden was duidelijk: de locatie die zowel per auto als met het openbaar vervoer goed ontsloten werd. Hiervoor moest het vroegere ABC-beleid worden gewijzigd. Mocht er begin jaren negentig  nauwelijks geparkeerd worden bij OV-locaties, nu worden er standaard zowel openbare als besloten parkeerplaatsen aangelegd. Hierdoor is de C-locatie aan de rand van snelwegen sterk in diskrediet geraakt.

Alles overziende kom ik tot de conclusie dat kwantitatieve voorspellingen van de  kantorenmarkt over een periode van 20 jaar minder opportuun zijn. Het is spijtig, maar een voortschrijdende prognose voor meer dan 5 tot 10 jaar is helaas in de huidige tijd niet meer zinvol. Het onderzoek toont aan dat kwalitatief toekomstonderzoek wél lonend is gebleken. Het heeft er toe bijgedragen dat ontwikkelaars en gebruikers tot op zekere hoogte hebben geanticipeerd op de veranderingen in het kantoorgebruik.

Eén aanbeveling op het gebied van ruimtelijke ordening uit 1994 wil ik u tot slot niet onthouden: ‘Kantoorlocaties dienen selectiever ontwikkeld te worden. Om te komen tot hoogwaardige, duurzame ontwikkeling dient via bestemmingsplannen en stadsgewestelijke planning wildgroei van nieuwe bouwlocaties te worden tegengegaan. Locaties met geïntegreerde bestemmingen hebben een grote toekomstwaarde.’ Deze aanbeveling zou in een gemeentelijk visiedocument anno 2015 niet misstaan.

 

 

Pé Kohnstamm

 

Emeritus-professor Vastgoedkunde

pebakohnstamm@ziggo.nl 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van maart 2016

 

Reageer op dit artikel