blog

Financieren van en door particuliere vastgoedbeleggers

Geen categorie

ING Real Estate Finance en Business Universiteit Nyenrode hebben onlangs het vijfde jaarlijkse onderzoeksrapport uitgebracht over het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt.

Het is in vele opzichten een unieke onderzoeksreeks te noemen. Bijvoorbeeld omdat we van het beleggings- en financieringsgedrag van particuliere vastgoedbeleggers niet veel afwisten. De aandacht gaat immers meestal uit naar de institutionele partijen, die transparanter (moeten) zijn over hun wel en wee. Maar vlak de particulieren niet uit. We spreken toch van een groep die een belangrijk deel van het Nederlandse vastgoedvermogen beheert. Vandaar dat in de onderzoeken niet alleen is gevraagd naar de huidige stand van zaken, maar ook naar de plannen voor de middellange termijn (tot vijf jaar). De groep is gedurende vijf crisisjaren op de voet gevolgd. Per jaar deden 120 respondenten mee die aan de hand van een gestructureerde vragenlijst gedurende 60-90 minuten nader bevraagd werden. Door de jaren heen zijn veel interessante en verrassende feiten over de denk- en handelwijze van deze beleggers naar boven gekomen. De rapporten zijn dan ook een ware goudmijn voor geïnteresseerde vastgoedprofessionals. Het zinvolle van marktonderzoeken als deze die over de jaren heen verlopen, is dat ontwikkelingen of trends beter gesignaleerd en geanalyseerd kunnen worden.

In het laatste onderzoek is de beleggers de volgende vraag voorgelegd: ‘Stel, u hebt op dit moment 100 eenheden om te beleggen en geen vastgoedportefeuille. U staat voor de keuze om Nederlands vastgoed, aandelen, obligaties te kopen of liquiditeiten aan te houden. U hebt twee jaar de tijd; waarin wilt u beleggen en welk bruto-aanvangsrendement is voor u acceptabel?’ Met andere woorden: als u met een schone lei zou kunnen beginnen, wat zou u dan doen? We hebben de schone lei-portefeuille vergeleken met de huidige beleggingsportefeuille. En wat blijkt?

Als beleggers nu een nieuwe portefeuille konden samenstellen, zouden ze aanmerkelijk meer beleggen in woningen (nu: 31 procent, schone lei: 54 procent). Het aandeel winkels zou duidelijk minder zijn: niet 42 procent (huidig) maar 24 procent (gewenst). In kantoren wordt nog wel belegd (9 procent), maar minder dan nu (12 procent). In overig vastgoed zou minder geïnvesteerd worden (nu: 7 procent, liever: 4 procent). Als we de 100 eenheden naast vastgoed ook over aandelen, obligaties en liquiditeiten zouden verdelen, zien we dat aandelen, obligaties en liquiditeiten tezamen 21 procent van de totale portefeuille zouden uitmaken: aandelen (8 procent), obligaties (3 procent) en liquiditeiten (10 procent). De beleggers zouden voor de opbouw van de portefeuille voor kantoren een aankoop-BAR van 9 procent hanteren; voor winkels bijna 8 procent; voor woningen ruim 6 procent; voor bedrijfsruimten bijna 10 procent; voor overig 9 procent.

De beleggers zijn over de jaren heen duidelijk voorzichtiger geworden. In 2011 vonden de ondervraagde beleggers 60–80 procent LTV nog gezond. In 2012: 50–60 procent. De meeste beleggers vinden een LTV van 57 procent gezond voor de Nederlandse markt. Opvallend is de wens de LTV verder terug te brengen naar 50 procent in 2020. Dat is een fors verdere verlaging ten opzichte van eerdere jaren. In de afgelopen jaren zijn daartoe kleine stapjes gezet; de gemiddelde LTV schommelt al jaren rond de 60-63 procent.

De beleggers hebben zich goed door de financiële crisis heen geslagen. De financiële kengetallen bleven in de onderzochte jaren goed. Ze hebben het niet gemakkelijk gehad, omdat de banken merkbaar strenger zijn geworden. In de eerste onderzoekjaren was dan ook veel kritiek op de vastgoedfinanciers. De geldkraan werd langzamerhand dicht gedraaid, de kredietaanvragen kwamen er niet meer zo gemakkelijk doorheen. Nu wordt positiever gedacht over financiers en financieringsmogelijkheden, hoewel de kritiek nog niet geheel verstomd is.

 

Tom Berkhout

Professor Real Estate Nyenrode Business Universiteit

 

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van februari 2016 

Reageer op dit artikel