blog

‘Invoering nieuw waarderingsstelsel slecht voor woningmarkt’

Geen categorie

Het nieuwe Woningwaarderingsstelsel dat de Huurcommissie begin augustus 2015 publiceerde is bewerkelijk, niet transparant en voor meerdere interpretaties vatbaar. Mogelijk bevat het rekenmodel zelfs fouten.

‘Invoering nieuw waarderingsstelsel slecht voor woningmarkt’
Frank van Min

De Huurcommissie publiceerde begin augustus 2015  namens de overheid het rekenmodel dat huurprijzen berekent op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. Dit stelsel treedt vanaf 1 oktober 2015 in werking. Het rekenmodel is echter bewerkelijk, niet transparant, en is voor meerdere interpretaties vatbaar. Sterker nog, het model lijkt onjuistheden te bevatten, of het hele stelsel moet uiteindelijk op meer dan twee punten – zoals aanvankelijk door het ministerie van Binnenlandse Zaken gecommuniceerd – worden aangepast. Gevolg: onduidelijkheid bij alle spelers op de woningmarkt, inclusief de huurder.

Op het nieuwe rekenmodel is veel aan te merken. Niet alleen geeft de Huurcommissie zelf aan dat het ongeveer een half uur kost om een berekening te maken, je moet maar liefst vier pagina’s printen en hebt dan nog steeds geen compact en volledig overzicht. Bovendien lijken er, net als in het oude rekenmodel, veel onjuistheden in te zitten.

Is de overheid onvolledig geweest?

Schiet het nieuwe rekenmodel ‘slechts’ op een aantal punten tekort of is het Woningwaarderingsstelsel wellicht grondiger aangepast dan tot nu toe door het ministerie van Binnenlandse Zaken is gecommuniceerd? Op 14 juli liet het ministerie in een circulaire weten welke onderdelen van het stelsel zouden worden aangepast, te weten: de WOZ-waarde en de service bij flats. Het nieuwe rekenmodel wijkt echter op meer dan alleen deze twee onderdelen af (3 pagina’s, pdf). Zo kent het bijvoorbeeld geen punten meer toe aan de vierkante meters van een entree. Daarnaast worden punten niet correct toegekend aan het eventueel geïnvesteerde bedrag in extra luxe in de keuken en badkamer.

Of is de markt verkeerd geïnformeerd?

Een andere mogelijkheid is dat de Huurcommissie als enige partij de nieuwe handleiding voor het nieuwe stelsel al heeft mogen ontvangen en op basis daarvan het nieuwe rekenmodel heeft opgesteld. Dan zal uit die handleiding moeten blijken dat meer aanpassingen zijn doorgevoerd dan tot op heden openlijk gecommuniceerd is via de genoemde circulaire op 14 juli. Het leidt, kort gezegd, zowel bij woningeigenaren als bij huurders tot onduidelijkheid over de maximale huurprijs. Tel daar de onduidelijkheid van het model zelf nog eens bovenop. Bij nieuwbouw en transformaties is bijvoorbeeld vooraf geen zekerheid over de toekomstige WOZ-waarde en dus ook niet over de maximale huurprijs.

Ook onduidelijkheid voor Vastgoed Belang, Woonbond en softwareleveranciers

Ook voor andere partijen is een goed werkend rekenmodel belangrijk, zoals voor Vastgoed Belang, de vereniging voor vastgoedbeleggers. Zij verwijst echter op haar beurt weer naar het onduidelijke rekenmodel van de Huurcommissie. Ook voor de Woonbond, de vereniging voor huurders, is een goed rekenmodel van belang. Maar zij verwijzen naar het rekenmodel van het Amsterdams Steunpunt Wonen, dat eveneens onjuistheden bevat. Het is positief dat dit rekenmodel sinds eind vorige week online staat, maar het houdt geen rekening met het bouwjaar van een woning. Woningen die namelijk tussen 2015 en 2019 worden opgeleverd en minimaal 110 punten krijgen voor de andere kenmerken, krijgen minimaal 40 punten erbij – ongeacht de WOZ-waarde. Een laatste obstakel is dat de meeste softwareleveranciers tot september wachten met het updaten van hun software – software die corporaties en beleggers nodig hebben om daadwerkelijk te gaan rekenen. Ook zij zullen een flinke kluif hebben aan de complexiteit.

Slechtere woningmarkt als gevolg

Zolang al deze onduidelijkheden blijven bestaan, weten beleggers en corporaties niet wat hun potentiële huurinkomsten zijn. Minder ver- en nieuwbouw is het gevolg, waardoor minder banen zullen worden gecreëerd in de bouw en energiedoelstellingen niet gehaald zullen worden. Voor huurders leidt deze onzekerheid tot een lager consumentenvertrouwen en minder dynamiek op de woningmarkt. Verder gaan ongetwijfeld vele medewerkers uit de vastgoedbranche naar tijdrovende trainingen om alsnog duidelijkheid te krijgen. En de Huurcommissie zal het druk krijgen met het beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders. Allemaal eenvoudig te voorkomen.

Oplossing: één landelijk rekenmodel

Eerder hebben wij de voorganger van de huidige minister voorgelegd om het puntenstelsel geleidelijk af te bouwen. In plaats hiervan heeft het kabinet ervoor gekozen om het vorige stelsel te vervangen door een iets minder complex en achterhaald stelsel. Helaas zullen dit nieuwe stelsel en de invoering ervan ongetwijfeld opnieuw tot fouten en onzekerheid leiden. De beste oplossing? Hanteer landelijk één rekenmodel. Een foutloos model dat makkelijk is in gebruik.

Over de auteur
Directeur Frank van Min van Wolf Huisvestingsgroep adviseerde de Tweede Kamer over het huurprijsbeleid en traint managers van woningcorporaties voor de digitalisering van verhuur- en beheerprocessen. Zijn onderneming verhuurt en beheert woningen van corporaties en beleggers in heel Nederland.

Lees ook de reactie van de Huurcommissie op dit opiniestuk.

 

Reageer op dit artikel