blog

‘Huurder en verhuurder niet gebaat bij verwarring’

Geen categorie

De kritiekpunten op de huurprijscheck van de Huurcommissie van directeur Frank van Min van Wolf Huisvestingsgroep zijn onterecht. Dat stelt Martin Noorman, hoofd Bestuursbureau van de Huurcommissie.

‘Huurder en verhuurder niet gebaat bij verwarring’

Per 1 oktober 2015 wijzigt het woningwaarderingsstelsel op enkele punten. De woonvorm, woonomgeving, hinderlijke situaties en schaarstepunten tellen niet meer mee. De WOZ-waarde gaat wel mee tellen. De nieuwe huurprijscheck is inhoudelijk alleen op deze punten aangepast en geldt dus voor de situatie na 1 oktober 2015. Daarnaast is de nieuwe definitie van zorgwoningen gehanteerd.

Het opinie-artikel van Frank van Min van Wolf Huisvestingsgroep op Vastgoedmarkt.nl bevat onjuistheden. Huurders en verhuurders zijn niet gebaat bij de verwarring die de schrijver van het opiniestuk creëert. Hieronder worden daarom de aan de huurprijscheck toegeschreven onjuistheden recht gezet.

Entree

Volgens het artikel zouden het nieuwe stelsel en de nieuwe huurprijscheck geen punten meer toekennen voor de oppervlakte van een entree. Op dit punt is in het woningwaarderingsstelsel echter niets veranderd ten opzichte van eerdere jaren. De oppervlakte van de entree was, en is nog steeds, geen onderdeel van de puntenwaardering.

Een ander kritiekpunt betreft de verwarming van gemeenschappelijke ruimten. Punten hiervoor zouden worden gedeeld door het aantal woningen dat hiervan gebruik maakt, in plaats van er 1 punt voor toe te kennen. De vraag in de huurprijscheck over ‘verwarmde overige ruimten’ heeft echter betrekking op in de woonruimte zelf gelegen verwarmde overige ruimten. Een in de woning gelegen hal, gang of overloop kan ook van een radiator zijn voorzien. Per verwarmde ruimte wordt 1 punt toegekend.

In de nieuwe versie van de huurprijscheck worden automatisch punten toegekend voor de verwarming van gemeenschappelijke ruimten. In de stap ‘gemeenschappelijk’ van de huurprijscheck worden, door bij het opvoeren van een vertrek of overige ruimte de checkbox ‘verwarmd’ aan te vinken, punten gewaardeerd en gedeeld over het aantal wooneenheden.

Buitenruimte

Ook zou je in de huurprijscheck niet kunnen invullen wat de oppervlakte is van de gemeenschappelijke buitenruimte en met hoeveel man die ruimte, al dan niet ‘afdwingbaar exclusief’, wordt gedeeld. Privé-buitenruimte kan worden opgevoerd in de eerste stap van de huurprijscheck (‘oppervlakte’). De oppervlakte van de gemeenschappelijke buitenruimten kan worden ingevuld bij de stap ‘gemeenschappelijk’.
Het al dan niet afdwingbaar exclusief gebruiksrecht heeft geen betrekking op de hoogte van de waardering, maar op de vraag of een buitenruimte wordt gewaardeerd en, zo ja, op welke wijze. In de ‘Handleiding voor zelfstandige woonruimte’ wordt op verschillende plekken toegelicht wanneer een gemeenschappelijke ruimte voor de woningwaardering mee telt.

Kwaliteitspunten

Tot slot ontbreekt volgens de schrijver de mogelijkheid om extra kwaliteitspunten toe te kennen aan een in extra luxe in keuken en badkamer geïnvesteerd bedrag. De hier bedoelde investering heeft betrekking op de algehele luxe uitvoering, zoals een luxe plafondafwerking, vloer- of wandafwerking van reliëf- of natuursteen, ingebouwde verlichting, enzovoort. Conform de ‘Handleiding voor zelfstandige woonruimte’ bedraagt de waardering van deze onderdelen ten hoogste 2 punten.

Om twee redenen is ervan afgezien om de mogelijkheid om extra kwaliteitspunten op basis van geïnvesteerd bedrag toe te kennen in de huurprijscheck op te nemen. De eerste reden heeft te maken met de afweging tussen toegankelijkheid en complexiteit voor de gebruiker. De tweede reden is dat de waardering conform het Besluit huurprijzen woonruimte vrijwel altijd volstaat. Het waarderen op basis van het geïnvesteerde bedrag wordt een enkele keer in specifieke gevallen op verzoek van een zittingscommissie toegepast.

Hoe de extra kwaliteitspunten precies worden toegekend op basis van het geïnvesteerde bedrag staat beschreven in de ‘Handleiding voor zelfstandige woonruimte’.

Huurprijscheck

Met de huurprijscheck kan een huurder of verhuurder op een relatief simpele manier een puntentelling voor zijn woning maken. Hiermee krijgt hij een goede indicatie van de maximale huurprijs voor zijn woning. De Huurcommissie heeft de nieuwe huurprijscheck ontwikkeld en getest in samenwerking met de Nederlandse Woonbond (de landelijke belangenvereniging van huurders) en Vastgoed Belang (vereniging van particuliere beleggers in vastgoed). Met als doel om de kennis en de ervaring van die partijen te gebruiken om een goed product te leveren. Dat is gelukt: met de huurprijscheck kan een goede inschatting worden gemaakt van de maximale huurprijs. Beide organisaties verwijzen dan ook naar de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie.

Bij de start van de huurprijscheck staat aangegeven dat in de ‘Handleiding voor zelfstandige woonruimte’ precies is beschreven hoe de Huurcommissie de puntentelling toepast. Deze handleiding geeft gedetailleerde informatie die de huurder of de verhuurder kan gebruiken bij het invullen van de check.
De uitkomst en exactheid van de huurprijscheck is afhankelijk van de door gebruiker opgevoerde gegevens en kan dus afwijken van de puntentelling die door de Huurcommissie wordt opgesteld. Dit kan te maken hebben met meetverschillen, interpretatieverschil en,of het juist hanteren van de criteria voor de waardering.

Over de auteur

Martin Noorman is hoofd Bestuursbureau van de Huurcommissie.

Reageer op dit artikel