blog

Huurwaarde en waarde economisch verkeer in verhuurde staat

Geen categorie

We hebben het nog maar eens over het begrip ‘waarde’ en de voorwaarde(n) voor het bepalen van die waarde in het licht van de Wet waardering onroerende zaken, de Wet woz.

Nog altijd wordt door partijen geprocedeerd over het waardebegrip, liever gezegd, het waarderingsvoorschrift uit artikel 17 van de Wet woz. Voor de nieuwe lezers in dit vakgebied: het waarderingsvoorschrift zegt dat de waarde wordt bepaald op de waarde waarbij de ‘verkoper’ het vastgoed zou kunnen overdragen en de ‘koper’ het vastgoed in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Kortweg genoemd: de waarderingsficties.

Hoe redeneert het Gerechtshof? Vorig jaar en het jaar daarvoor sprak het Gerechtshof zich uit over het begrip ‘waarderingsfictie’. Het komt er kort samengevat op neer dat het Hof Den Haag bepaalde dat geen beletsel bestaat, bij het bepalen van de (markt)huurwaarde van bedrijfsvastgoed, uit te gaan van verkooptransacties in verhuurde staat. Het Hof Arnhem-Leeuwarden redeneerde vergelijkbaar door uit te spreken dat als de potentiële koper een belegger is, het bij voorbaat niet zo is dat de verhuurde staat van vastgoed als een waardeverminderende factor moet worden aangemerkt bij verkoop.

De stelling van het Hof is dat vanuit het gezichtspunt van de verkoper beide situaties, verkoop aan een belegger of aan een koper die het object heeft bestemd voor eigen gebruik, niet tot verschillende waarden leiden. In een vrije markt waarin koper en verkoper onafhankelijk van elkaar opereren is het niet per definitie zo dat de verkoper bij verkoop aan een koper die het vastgoed in eigen gebruik wil nemen, met een lagere prijs genoegen zal nemen dan een koper die het vastgoed heeft bestemd voor (voortgezette) verhuur.

De koper houdt bij het vaststellen van de prijs immers rekening met de overeenkomen huur, de persoon van de huurder, de verstrekte incentives, de mogelijke (toekomstige) leegstandsrisico’s, alle andere waardebepalende factoren en het door hem gewenste rendement. In de prijs komen alle unieke factoren die alleen voor dit vastgoed en voor deze koper gelden, samen. Aansluitend op vaste rechtspraak van de Hoge Raad vormt het verkoopcijfer van de onroerende zaak zelf een belangrijke onderbouwing voor de woz-waarde in het economisch verkeer (wev). Aangenomen mag worden dat dat cijfer de waarde in het economische verkeer weergeeft.

Hoe redeneert de Hoge Raad? In twee arresten overweegt de Hoge Raad dat voor de bepaling van de woz-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties, waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten.

De redenering is als volgt. Zou dat wel gebeuren, dan zouden immers de woz-wev-waarden van identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is nu juist in strijd met de objectivering die met de waarderingsficties is beoogd. Dat brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurd vastgoed bij de bepaling van de woz-wev-waarde altijd buiten beschouwing dienen te blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de woz-wev-waarde met toepassing van de ficties.

Dus, volgens vaste rechtspraak; bij een taxatie woz-wev in beginsel aansluiten op het transactiecijfer van het verkochte pand, maar als de prijs is beïnvloed door de onderliggende huurcontracten, dan weer niet.

Ik ben benieuwd hoeveel discussie deze uitspraken nog gaat opleveren tussen de taxateurs van gemeenten en de taxateurs van de belastingplichtigen.

 

Over de auteur

Paul Mulder is registervastgoedtaxateur bij Ex Tunc – Waardemanagement

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van juli 2015

Reageer op dit artikel