blog

Een telecommast is geen vastgoedbelegging

Geen categorie

Enige tijd geleden is aan het IFRIC, de interpretatiecommissie van de IASB, de vraag gesteld of een telecommast als vastgoedbelegging mag worden behandeld. Immers, een belegger die investeert in een telecommast doet dat om huuropbrengsten te genereren. Dit lijkt te voldoen aan de definitie van een vastgoedbelegging.

IFRIC was echter bezorgd over de mogelijke gevolgen van een conclusie en leidde de vraag daarom door naar de IASB. Een telecommast ontbeert immers de standaard eigenschappen van een gebouw, zoals een dak, muren en vloeren. Een conclusie zou dus kunnen leiden tot een verruiming van de reikwijdte van IAS 40 omdat deze standaard een vastgoedbelegging in de eerste plaats definieert als een investering in een gebouw. Wordt de definitie verruimd, dan zouden naast telecommasten ook gedacht kunnen worden aan billboards, opslagtanks, tolwegen, olieboorplatforms en dergelijke.

Een onderzoek van de IASB wees uit dat in sommige landen het bedrijfsmodel van de verhuur van telecommasten veel gemeen heeft met de van verhuur van vastgoed. De individuele masten genereren zelfstandig inkomsten en de verhuurder van de mast is alleen verantwoordelijk voor het onderhoud van de mast en eventuele bijgebouwen en niet voor de apparatuur van de telefoonmaatschappij. In andere landen was de situatie echter totaal anders en worden significante aanvullende  diensten verleend door de verhuurder zoals beveiliging, stroomtoevoer en installatie en onderhoud van de telecomapparatuur. In lijn met ontwikkelingen in de VS  signaleerden de medewerkers ook dat er meer en meer sprake is van telecombedrijven die hun masten in een aparte beleggingsentiteit hebben geplaatst waarin externe investeerders participeren.

Waarom is dan toch geconcludeerd dat een telecommast geen vastgoedbelegging is? Naar de mening van de IASB zijn de verschillen te significant. Verkoop van telecommasten vindt meestal plaats in de vorm van bedrijfsovernames of portefeuilles van masten in een land of regio en veelal worden deze masten gehouden tot het einde van hun levensduur en wordt het land waarop de mast staat gepacht. Daarnaast is er geen sprake van de verhuur van specifieke ruimte. Tot slot gaven analisten aan dat de reële waarde van een mast in hun optiek veel te subjectief zou zijn en bleek dat er slechts beperkt behoefte bestond aan een wijziging van IAS 40.

Naar onze mening onbegrijpelijk en een gemiste kans in een situatie dat financiering van infrastructuur steeds meer afhankelijk wordt van institutionele investeerders en infrastructuur fondsen. Zij hebben er behoefte aan om onder IFRS deze investeringen als belegging te kwalificeren en dat lijkt dus nu bemoeilijkt te worden.

Constructiefinanciering wordt permanente financiering  

Onder IAS 23 worden rentelasten die een onderneming oploopt gedurende de bouw van een actief toegerekend aan de kostprijs van het actief. Bij toepassing van het reële waardemodel wordt ook een in aanbouw zijnde vastgoedbelegging op reële waarde gewaardeerd en is dit niet bijzonder relevant. Maar bij waardering op kostprijs is deze gedachtegang wel van belang. Veelal is gedurende de bouw sprake van constructiefinanciering en wordt deze bij oplevering van het gebouw omgezet naar een algemene financiering zonder dat de constructiefinanciering wordt terugbetaald. 

IFRIC heeft nu bepaald dat IAS 23 zo moet worden uitgelegd  dat wanneer de bouw is afgerond, de interestkosten van deze lening niet langer aan de boekwaarde van het gebouw worden toegerekend, maar als algemene financieringslasten dienen te worden verantwoord. Dit heeft dus ook tot gevolg dat deze lening, die voorheen specifiek werd toegerekend aan een specifiek actief, onderdeel wordt van de algemene financiering van de onderneming. Mochten er dus andere gebouwen in aanbouw zijn die niet met een specifieke lening zijn gefinancierd, dan worden de te activeren rentelasten daarvan bepaald op basis van het gewogen gemiddelde van de uitstaande financiering, inclusief de lasten van de nog niet afgeloste constructie financiering van het desbetreffende opgeleverde gebouw. Een logische conclusie en een inkoppertje wat ons betreft.

Principaal of agent? 

Ook onder de nieuwe omzetstandaard IFRS 15 moet een onderneming beoordelen of het een principaal of een agent is in een bepaalde transactie. Dit is van belang om te bepalen wat wel en niet tot de omzet behoort. De principaal verantwoordt de bruto omzet en de kosten, de agent slechts de marge. In de vastgoedbranche is dit een belangrijk vraagstuk als het gaat om verantwoording van aanvullende diensten (servicekosten), zoals receptiediensten, gas, water, licht en onderhoud van de buitenruimte. De voorbeelden die tot op heden in IFRS 15 werden gegeven leidden in de praktijk tot verschillende interpretaties en daarom zijn nu  aanvullende voorbeelden toegevoegd. Ter bepaling of sprake is van een principaal of agent dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

1.  Identificatie van de aard van het product of de service die aan de huurder wordt geleverd; en

2. Vaststellen of de onderneming de beschikkingsmacht heeft over het product of de service die wordt overgedragen aan de huurder.

Naar onze mening zal voor aanvullende dienstverlening bij vastgoed veelal de conclusie zijn dat de onderneming niet de beschikkingsmacht heeft over het product dat wordt geleverd. Immers gas, water en licht worden door de energieleverancier rechtstreeks aan een fysieke locatie geleverd en gaan niet eerst via een opslagruimte van de vastgoedeigenaar. Een welkome opheldering dus die in de praktijk ertoe zal leiden dat servicekosten meer dan nu het geval is netto in plaats van bruto worden verantwoord.

Over de auteurs

Ernst & Young verzorgt voor Vastgoedmarkt elke maand een rubriek over ontwikkelingen in de International Financial Reporting Standards (IFRS). In deze rubriek worden interpretatiekwesties en ontwikkelingen behandeld voor verschillende IFRS-standaarden. Reacties naar ad.buisman@nl.ey.com of harry.wanningen@nl.ey.com.

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van juli 2015 

Reageer op dit artikel