blog

Klaas Boekschoten: Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt

Geen categorie

Kantoorgebieden zijn uit. Niemand wil nog werken in een mono-functioneel kantorengebied. Wordt de softe kant van de kantorenmarkt key in de strategie van een belegger?

Klaas Boekschoten: Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt

Niet eerder was de acquisitie- en ontwikkelopgave voor een belegger en ontwikkelaar zo groot als in de huidige Nederlandse kantorenmarkt. Graag geef ik jullie een kijkje in de keuken van een opzet van een a.s.r.-kantorenstrategie en de visie op de kantorenmarkt vanuit ontwikkelaar Cradle Of Development (COD) uit Amsterdam, onder andere bekend als de winnaar van de tender voor het iconische, door Rem Koolhaas ontworpen RAI Hotel in de Zuidas.

De afgelopen jaren hebben duidelijk een onderscheid gemaakt in Nederland tussen kansarm en kansrijk kantorenvastgoed. De recente transacties tonen het aan: binnen het topsegment van de kantorenmarkt is alweer enige marktwerking zichtbaar op de top-aanvangsrendementen. Daarnaast hebben kantoren op de kansarme locaties nog te maken met relatief hoge aanvangsrendementen. Na het jaar 2012 zijn er genoeg voorbeelden van transacties geweest met ‘distressed’ vastgoed waarbij de verkoopwaarde onder de financieringswaarde lag, maar nu zien wij dat het kanteljaar in de Nederlandse kantorenmarkt echt is aangebroken. Door herwaarderingen  en de internationale en nationale kapitaalstroom ziet zowel een belegger als a.s.r. vastgoed vermogensbeheer als ontwikkelaar COD de jaren 2015 en 2016 als de start van de Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt.

Kunnen Nederlandse beleggers meedoen in de Premier League van de Nederlandse kantorenmarkt?

Afgelopen jaar gaf een geïnvesteerd vermogen van bijna 7 miljard euro, waarvan bijna 4 miljard euro door internationale partijen tot stand kwam, Amsterdam (de Randstad) een ranking in de top 3 van regio’s met het hoogst geïnvesteerde volume door internationale beleggers van Europa. Vandaag de dag is de manier van werken en het inschatten van kansen tussen ontwikkelaars en de traditionele beleggers nog steeds groot, dit is voor mij een reden om de a.s.r. kantorenstrategie te vergelijken met de visie van de jonge, maar succesvolle vastgoedontwikkelaar COD uit Amsterdam. Kunnen Nederlandse partijen de concurrentie aan met de buitenlandse, zoals de Duitse beleggers?  

Kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer Het opzetten en een visie geven op een kantorenstrategie (zie de presentatie op Slideshare) is iets waar weinig vastgoedcollega’s mee te maken krijgen. De aanleiding van het opzetten van een kantorenstrategie komt vooral voort uit de stabilisatie in afwaardering van kantoren op de toplocaties en een beleggersvraag die gedreven wordt door de grote beschikbaarheid van kapitaal en het feit dat de aanvangsrendementen in Nederland nog altijd hoger liggen dan in de Europese kernmarkten.

Het opzetten van een kantorenstrategie komt in de basis neer op 3 keuzes:

  • op welke locaties en in welke gebouwen gelooft een belegger om te acquireren?
  • op welke bestaande locaties kan een belegger waarde toevoegen en op welke manier?
  • van welke panden neemt een belegger afscheid door verkoop en hoe analyseert een belegger kansrijk van kansarm vastgoed?

Een kantorenfondsstrategie versus de visie van vastgoedontwikkelaar COD

De reden dat ik COD gevraagd heb om hun kantorenvisie is dat dit bedrijf in mijn ogen in staat is om daadwerkelijk waarde toe te voegen aan bestaande kantoorlocaties en kansen pakt in de markt voor toekomstige kantoorlocaties. In mijn ogen zijn de belegger en de ontwikkelaar de belangrijkste stakeholders die – naast financiers en gemeentes – de Premier League in de kantorenmarkt gaan bepalen, reden te meer om de grootste opgave tussen deze 2 partijen te beschrijven. Ik sprak bij COD met ontwikkelaar Wiechert Schenk.

De focus op de grotere steden in Nederland als kansrijk kantorengebied is een gemeenschappelijke visie. In de visie van Schenk vergt de hedendaagse kantorenmarkt een andere kijk vanuit de ontwikkelaar en de belegger, waarbij in het algemeen de belegger moet wennen aan de nieuwe gebruikersmarkt en de ontwikkelaar aan de felle acquisitiestrijd voor kansrijke locaties. Het landschap van de vastgoedontwikkelaars is veranderd van vooral grote ontwikkelaars naar sterke lokale ontwikkelaars met nog een paar overkoepelende grote ontwikkelaars die voornamelijk lopende projecten afmaken.

Wat bedoel ik met de Premier League in de kantorenmarkt? Dit zijn beleggers die in staat zijn met hun strategie en kantoorpanden, een match te maken met de hedendaagse gebruikers en daarnaast in staat zijn om hun kantoorpanden een intrinsieke DNA mee te geven wat een marktwaarde ontwikkeld nu en voor de toekomst.

Wat zijn de 4 grootste opgaven voor een ontwikkelaar en een belegger in de Premier League?

  1. Partnerschap: een belegger in de Premier League dient te allen tijde op de hoogte te zijn of zijn huurder tevreden is over zijn huisvesting, dit gaat niet alleen over de huur en de locatie. Denk hierbij verder dan de huurprijs. Bijvoorbeeld of de huurder tevreden is over de internetsnelheid, het klimaat of het facilitymanagement van het gebouw? Vergeet ook niet de lobby, de kantine, het eten, de sfeer en ambiance van het gebouw. De hedendaagse kantoorgebruikers eisen een hotel-ambiance in hun kantooromgeving.
  2. Contractduur en taxatie: van een volledig gestandaardiseerd exploitatiemodel concurrerend op locatie en prijs, moet er nu ook geconcurreerd worden op dienstverlening, contractvormen, services en duurzaamheid. Met uitzondering van de toplocaties is het gedaan met de 5- of 10-jarige huurovereenkomsten. Dit geeft onzekerheid voor de belegger op de contractduur en dus ook zal er op een nieuwe manier gekeken moeten worden naar het taxatiemodel voor kantoren. Waar in het verleden huurwaarde x factor een verkoopprijs gaf, zal de nieuwe realiteit eruit zien als flexibiliteit kantoor x concept x marktwaarde = verkoopprijs. Een belegger zou moeten inzien dat vele kleine en kortlopende huurcontracten wel eens risico verlagend kunnen zijn tegenover lange single tenant-contracten. Actief managen is daarin belangrijk. Door dat echter goed te doen is de kans op leegstand vele malen kleiner.
  3. De softe kant van het gebouw: het gebouw dient een extra waarde te hebben die het voor de gebruiker eigen maakt. Mainstream kantoren doen volgens mij niet meer mee in de Premier League. Deze waarde hoeft overigens niet per se in de architectonische waarde te zitten. Het kan juist ook in de softe kant zitten, bijvoorbeeld het netwerk, de programmering of andere faciliteiten die het gebouw vormen. Het gaat om het creëren van een prettige/gave leefomgeving waarin de gebruiker wil werken. Een gebouw in de Premier League dient een gebruiker te kunnen faciliteren in andere metrages, infrastructuur, vergadergedrag en trends in de gebruikersmarkt. Kortom, geen  ingrijpende verbouwingen meer om de gebruiker te faciliteren. 
  4. De locatie: die blijft key. Voor de ontwikkelaar en belegger is het zaak om kantoorlocaties te acquireren, gefocusseerd op een zéér goede aansluiting op het openbaar vervoer en lucht- en wegennet, zoals de centraal stations. Het hebben van een eigen asset analysis tool is cruciaal, een belegger dient het DNA van een kantoor vlijmscherp te hebben en te kijken of het waarde kan ontwikkelen en of de locatie is bestempeld als groei- of een krimplocatie. Een ontwikkelaar moet ook in staat zijn om een locatie te maken. Neem stedelijke ontwikkelingen zoals in Berlijn. Functiemenging en programmering zijn daarin de sleutel.

Met tientallen kantoorportefeuilles die boven de markt hangen en een enorme instroom van kapitaal, zal het jaar 2015 en 2016 bepalen welke beleggers de Messis en Robbens hebben onder de kantoorpanden om mee te spelen in de Premier League van de Nederlandse kantorenmarkt. In mijn ogen zijn er zeker kansen voor Nederlandse ondernemende vastgoedbeleggers om hierin deel te nemen.

Klaas Boekschoten

Stem op Klaas Boekschoten via het stemformulier.

Reageer op dit artikel