blog

Aziatische beleggers kijken meer over de grens

Geen categorie

Een week na de Provada bezocht onze correspondent een vastgoedsymposium in Singapore.

De Provada bood een mooie gelegenheid om de Nederlandse vastgoedmarkt in het zonnetje te zetten. Niet zonder reden, want de Nederlandse vastgoedfenix lijkt uit de as herrezen. Het beleggingsvolume steeg het afgelopen jaar met liefst 84 procent naar een totaal van ruim 10 miljard euro. En via diverse media vernam ik dat de markt ook nu volop beleggingskansen biedt. Zo hangt er een aantal omvangrijke portefeuilles boven de markt met een gezamenlijke waarde van bijna 3 miljard euro. Volgens de nieuwsberichten zouden die portefeuilles voornamelijk voor buitenlandse beleggers interessant kunnen zijn. Want hoewel prijzen voor hoogwaardig vastgoed alweer in de lift zitten, is commercieel vastgoed in Nederland nog altijd goedkoper dan in andere volwassen Europese markten.

Een week na de Provada werd in Singapore tijdens een vastgoedsymposium de Nederlandse vastgoedmarkt op één lijn geschaard met die van Italië – en zelfs risicovoller geacht dan die van Spanje en Ierland. Beauty is in the eye of the beholder. Toch moet de genoemde opleving van de Nederlandse markt in het juiste perspectief worden geplaatst. Immers, er is flink afgewaardeerd met een aanzienlijke prijsdaling tot gevolg, dus dan zijn er vanzelfsprekend partijen die hun kans schoon zien. Dat geldt in het bijzonder voor buitenlandse beleggers, die vorig jaar voor twee derde van het totale Nederlandse beleggingsvolume tekenden. Vooral partijen uit de VS en Canada waren spekkopers, mede als gevolg van de aantrekkelijke euro ten opzichte van de dollar. Zij waren overigens niet alleen in Nederland actief, maar ook op de belangrijkste vastgoedmarkten in Europa, zoals het VK, Duitsland en Frankrijk. Vanuit Azië waren het de Chinese institutionele beleggers die de meeste activiteit vertoonden op de Europese beleggingsmarkt. In totaal werd er voor circa 5 miljard euro door Chinese beleggers in Europees vastgoed geïnvesteerd, ruim 40 procent meer dan in 2013. De Europese vastgoedmarkt geldt voor Chinese institutionele partijen, zoals pensioenfondsen, staatsfondsen en verzekeraars, momenteel dan ook als favoriete overzeese beleggingsbestemming.

Het feit dat steeds meer Aziatische beleggers verder kijken dan de eigen regio wordt veroorzaakt door een aantal ontwikkelingen. Een aantal partijen zag de afgelopen twee jaar weinig positieve beleggingskansen op hun thuismarkt, dus dan is het gras aan de andere kant van de oceaan al snel groener. Daar komt bij dat recentelijk de regelgeving in zowel China als in Taiwan voor institutionele beleggers is aangepast, waardoor verzekeraars in toenemende mate in buitenlands vastgoed kunnen investeren. Die mogelijkheid laten ze niet onbenut, want Europees vastgoed biedt goede diversificatiemogelijkheden. De genoemde versoepeling van de regelgeving leidt daarnaast tot aantrekkelijkere opbrengsten, aangezien aanvangsrendementen op de Europese vastgoedmarkt beduidend minder scherp zijn dan in hun thuisland. Europees core vastgoed levert daarmee prima spreads voor veel grote Aziatische staatsfondsen, die bovendien geen specifieke langlopende verplichtingen hebben. Zij richten zich vooralsnog vooral op hoogwaardig vastgoed in de Europese gateway steden, zoals Londen en Parijs, waar ze onlangs nog enkele trophee assets aankochten.

Door de dalende euro en de lage rentestand lijkt investeren in Europees (en Nederlands) vastgoed inderdaad een aantrekkelijke optie voor Aziatische partijen. Maar tegelijkertijd biedt die zwakke euro, in combinatie met de politieke instabiliteit in de Eurozone, de Griekse crisis en zelfs een mogelijke “Brexit”, nou niet het meest rooskleurige perspectief. Ook in Nederland zijn de onderliggende problemen op de vastgoedmarkt nog niet opgelost, dus is van fundamenteel herstel eigenlijk geen sprake. Bovendien is het aanbod aan hoogwaardig commercieel vastgoed relatief beperkt, en dat is juist waar Aziatische beleggers zich op richten.

Nu ook in de andere stabiele Europese markten hoogwaardig, core product schaarser (en duurder) wordt, is het de verwachting dat Aziatische beleggers een groter risico zullen accepteren. Moving up the risk curve. Niet dat ze dat zo graag willen, maar ze hebben niet veel keus als ze verder willen diversifiëren en hun exposure op de Europese vastgoedmarkt willen blijven uitbouwen. Daar is dan wel meer kennis en kunde voor nodig dan nu het geval is. Wat dat betreft lijkt de aanpak van de meeste institutionele beleggers in de Aziatische regio nog veel op die van family offices, met een investment committee dat bestaat uit een enkele persoon: de chairman. Ik verwacht daarom dat het investeringsproces van Aziatische institutionele beleggers in niet al te lange tijd tot volle(re) wasdom zal komen, in lijn met de internationale economie. Bovendien is het niet onwaarschijnlijk dat ze op termijn van directe investeringen overstappen naar beleggingen in vastgoedfondsen – iets wat hun Europese tegenhangers al jaren lang doen.

Zonder twijfel blijven de Aziatische beleggers van invloed op de Europese vastgoedmarkt, vooral gezien het feit dat ze hun portefeuilles verder uit willen bouwen, en bereid zijn nieuwe markten en beleggingsmogelijkheden te verkennen. We gaan dus nog van ze horen. De Provada kan zich voor volgend jaar alvast opmaken voor een nóg internationaler perspectief.

 

Over de auteur 

Ruben Langbroek is Head of Asia Pacific, GRESB 

Reactie naar ruben@langbroek.info

 

Reageer op dit artikel