blog

Aanbod van en vraag naar transformaties

Geen categorie

Het vraagstuk van transformaties van leegstand kent een vraag- en een aanbodzijde.

Aan de aanbodkant gaat het om de lege gebouwen en de kenmerken van deze leegstand. Wat voor gebouw is het? Waar staat het? Hoe groot is het probleem voor de eigenaar? Hoe groot is het probleem maatschappelijk gezien? Aan de vraagzijde gaat het om de alternatieven voor de leegstand. Wat is het perspectief in de huidige functie? Is er perspectief in een andere functie? Wanneer het lege gebouw een andere functie krijgt, wordt van een transformatie gesproken.

Er zijn argumenten om lege gebouwen een andere functie te geven. Het weer in gebruik nemen van lege gebouwen kan de leefbaarheid op betreffende locaties verbeteren. En omdat het pand de oorspronkelijke functie verliest, kunnen in deze deelmarkt de marktverhoudingen tegelijkertijd verbeteren. Ook het vestigings- en investeringsklimaat in bredere zin is hiermee geholpen. Het transformeren van gebouwen is dan een win-winsituatie.

Transformeren is echter geen wondermiddel om het overaanbod op te lossen. In de eerste plaats heeft veel leegstand betrekking op gedeeltelijke leegstand. Dan gaat het om bijvoorbeeld winkels of kantoren waarbij een deel van het gebouw nog in gebruik is en dus inkomsten oplevert voor de eigenaar. Zolang de leegstand niet te ver oploopt, maakt dit het transformeren van gebouwen financieel onaantrekkelijker voor de eigenaar.

De belangrijke randvoorwaarde om te transformeren is dat er vraag is vanuit een andere functie. Dit begint met de locatie. Veel lege gebouwen staan op een plek of in een regio waar geen andere functie mogelijk is. Dit kan met locatiefactoren als regelgeving en milieu-eisen te maken hebben. Maar ook het marktperspectief verschilt. In de sterke stedelijke regio’s in de Randstad zullen de meeste ruimtemarkten nog wat groei kennen. Verder daarbuiten zal eerder sprake zijn van krimp.

De woningmarkt biedt vanuit de ruimtevraag het gunstigste perspectief voor lege gebouwen. Uit onze recente studie op de lange termijn komt naar voren dat de woningmarkt in een ‘middenscenario’ nog met ruim 800.000 woningen wordt uitgebreid tot aan 2040. Dat is gemiddeld ruim 26.000 woningen per jaar. Uitgaande van gemiddeld 100 vierkante meter per woning, hebben we het over 2,6 miljoen toe te voegen vierkante meters per jaar. Dit biedt perspectief omdat de leegstand van commercieel vastgoed niet meer dan een paar jaar woningbouwproductie bedraagt. Uit de grote steden komen inderdaad geluiden dat een groot deel van de huidige woningbouwproductie al in bestaande gebouwen wordt opgevangen.

In de praktijk is sprake van een behoorlijke publieke betrokkenheid bij transformaties. Overheden denken mee en dragen in sommige gevallen een steentje bij. Dit is ook te verantwoorden, uitgaande van de genoemde win-winsituatie. Echter, niet alle technische en financiële beperkingen zullen te overwinnen zijn. Niet al het overaanbod zal te transformeren zijn. Voor een deel van de langdurige leegstand zal sloop het enige alternatief zijn. 

Een ‘gelukkige’ bijkomstigheid is echter dat veel van het overaanbod in de commerciële vastgoedmarkten in groeiregio’s staat.

 

 

Over de auteur 

Matthieu Zuidema is programmaleider Vastgoed en Bedrijven Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)

Reacties naar mzuidema@eib.nl

Reageer op dit artikel