blog

Column Markt: LRC blijft een moeizame ontwikkeling

Geen categorie

Een jaar geleden, ook in de Provada-special van Vastgoedmarkt, besteedde ik aandacht aan de moeizame ontwikkeling van het Leidsche Rijn Centrum (LRC), een project van ASR Vastgoed Ontwikkeling en Vesteda Project Development. Aanleiding was toen de ondertekening van de bouwovereenkomst voor 130 winkelunits (32.000 m2), horeca, commerciële dienstverlening, 11.000 m2 kantoorruimte en 734 appartementen, met een investeringsvolume van ongeveer een half miljard euro. Daarmee werd dit project – met een geschiedenis die teruggaat tot 2007 – eindelijk een feit.

Column Markt: LRC blijft een moeizame ontwikkeling

De afgelopen maanden zijn echter opnieuw twijfels geuit of een nieuw groot winkelcentrum in Leidsche Rijn wel gewenst is. Of vanuit een vastgoedoptiek: gaat dat winkelcentrum wel voldoende renderen, gelet op de leegstandsproblematiek die nagenoeg de hele Nederlandse retailvoorraad heeft getroffen? Bekend was al dat er overleg is geweest tussen de gemeente Utrecht en de betrokken partijen over het standpunt van ASR, Vesteda en Corio (nu Klépierre) over de omvang van het beoogde winkelcentrum.

Daar zijn de betrokken partijen in mei uitgekomen. Utrecht heeft ingestemd met het verkleinen van het geplande nieuwe winkelarsenaal voor het hele Leidsche Rijn Centrum met 10.000 m2. Daarvan verdwijnt 6000 m2 door het schrappen van een buurtwinkelcentrum in het zuidelijkste puntje van het Leidsche Rijn Centrum en 4000 m2 van de ontwikkeling van ASR zelf.

Die 4000 m2 meter verdwijnt overigens niet echt uit de plannen. ASR denkt die meters te kunnen vullen met andere retailachtige functies dan specifiek met winkels. De gemeente Utrecht houdt ASR ook aan het eerder overeengekomen grondbod. In feite gaat ASR dus meer betalen voor de gronduitgifte voor minder effectieve winkelmeters.

Oorspronkelijke plannen 

Voor wie het allemaal niet begrijpt: in de oorspronkelijke plannen voor het Leidsche Rijn Centrum zou ASR 32.000 m2 retail en 734 Vesteda-huurwoningen ontwikkelen, met Corio als belegger voor het retaildeel tegen een vooraf door de gemeente en de belegger overeengekomen rendement. Daarnaast was er nog voor 6000 m2 gereserveerd voor een ernaast gelegen wijkwinkelcentrum, dat echter buiten de deal met ASR/Corio valt. Nu wordt dat wijkwinkelcentrum geschrapt, wat voor de gemeente een verlies van ruim 2 miljoen euro aan grondwaarde inhoudt.

In de plannen van ASR was in het grote winkelcentrum een warenhuis gepland van zo’n 5000 m2. Daar kon ASR echter geen kandidaat voor vinden. In dat deel van de ontwikkeling komt nu een grote Jumbo Foodmarkt, dit weer tot groot verdriet van winkeliers in de veel kleinere buurtwinkelcentra die Leidsche Rijn telt. Daarnaast schrapt ASR dus 4000 m2 aan traditionele winkelmeters.

Vreemde manier 

Ik blijf dit een vreemde manier van werken vinden, met name van de kant van de gemeente: vasthouden aan een ontwikkeling waarvan het maar de vraag is of die in deze omvang gewenst is en ooit renderend zal worden. En dat puur om een afspraak die ruim zeven jaar geleden is gemaakt. Blijkbaar vreest de gemeente dat vier andere combinaties (ING RED en Proper Stok, IPMMC/AM/Wilhelm, Rabo Bouwfonds MAB en BAM/Johan Matser/Multi Development), die eerder weigerden de tendervoorwaarden te ondertekenen omdat ze niet akkoord konden gaan met de financiële uitgangspunten, alsnog naar de rechter zullen stappen.

Die angst is mijn inziens ongegrond. Een aantal partijen in de combinaties is niet meer actief en de overige marktpartijen zullen ook beseffen dat de marktomstandigheden de afgelopen acht jaar wel erg dramatisch zijn veranderd en dat het juist goed is niet al te halsstarrig aan oude plannen vast te houden.

Eindbelegger 

Corio/Klépierre heeft trouwens als beoogd eindbelegger in een eerder stadium al laten weten, dat een winkelcentrum voor Leidsche Rijn van 18.000 m2 groot genoeg is. Te meer daar het aantal inwoners van Leidsche Rijn – het moeten er meer dan 100.000 worden – achterblijft bij de prognoses.

De gang van zaken bij het Leidsche Rijn Centrum illustreert niet voor het eerst hoe star veel gemeentebesturen opereren als het om vastgoed gaat. Aan de ene kant met ambities die niet gebaseerd zijn op reële, soms snel wijzigende marktomstandigheden en aan de andere kant met een vasthoudendheid over grondinkomsten, zelfs wanneer die tot leegstand leiden.

Geen compliment 

Utrecht verdient dus geen compliment over de manier waarop ze het hele traject rond Hoog Catharijne en het Leidsche Rijn Centrum ooit heeft ingestoken met de dominante marktpartij Corio. Daar is in 2007 al heel veel kritiek op geweest – en terecht – maar dat is bijna iedereen nu vergeten. Daar waar vastgoedpartijen als ondernemende bedrijven, gedwongen zijn met de lange termijn rekening te houden en risico’s goed in te dekken, reikt de draagwijdte van een lokaal bestuur veelal niet verder dan de volgende verkiezingen. Al met al mag toch wel worden gesteld dat Leidsche Rijn Centrum niet bepaald een schoolvoorbeeld is geworden hoe het – waarschijnlijk – laatste grote nieuwe winkelcentrum dat de komende decennia in Nederland wordt gebouwd, in de markt is gezet.

Auteur: Ruud de Wit, voormalig hoofdredacteur Vastgoedmarkt

Reacties naar ruuddewit@hetnet.nl

Reageer op dit artikel