blog

Drie leegstandsproblemen gericht aanpakken

Geen categorie

Leegstand in Nederland vormt een serieus probleem voor een groot aantal partijen. Het Rijk, de gemeenten, projectontwikkelaars en de samenleving ondervinden allemaal op hun eigen manier de nadelige gevolgen van leegstand.

Drie leegstandsproblemen gericht aanpakken

Leegstandsproblemen leiden tot een slechter imago van een gebied of zelfs een hele regio, met in veel gevallen een neergaande spiraal tot gevolg. Het vestigings- en investeringsklimaat verslechtert. Door leegstaande gebouwen komt uiteindelijk de leefbaarheid in het geding en verloedering is realiteit.

De leegstandsproblematiek is blijvend. Ten opzichte van het verleden laat de ruimtevraag minder groei zien en zal in sommige regio’s en sectoren zelfs krimpen. Veel gebouwen raken tegelijkertijd verouderd, waardoor de problematische leegstand waarschijnlijk toeneemt. Om de leegstandsproblemen succesvol te bestrijden is het zaak om met name de aard van het probleem goed te begrijpen. Hier is een driedeling in te maken.

Probleem 1: Gebieden of regio’s in een neergaande spiraal
De kantorenlocatie of het bedrijventerreinen waar de leegstand zich voordoet bevindt zich in een neergaande spiraal. De leegstand is niet noodzakelijk geconcentreerd in specifieke gebouwen, maar is verspreid over meerdere gebouwen met gedeeltelijke leegstand. Van leefbaarheidsproblemen is (nog) niet echt sprake, maar als er niet wordt ingegrepen, is het risico dat de leegstand verder oploopt en problemen ontstaan. Er is gecoördineerde actie nodig om het gebied aantrekkelijk te houden voor gebruikers. Partijen wachten echter op elkaar, omdat zij hopen dat de ander de eerste stap zet. Ook verschilt de urgentie omdat niet iedereen de pijn van de leegstand al in dezelfde mate ervaart.

Probleem 2: Problemen met individuele panden op locaties met potentie
In het tweede scenario is het pand niet meer bruikbaar, maar de locatie wel. Door onwillige of onvermogende eigenaren wordt er echter niet ingegrepen. Het leegstaande pand, in bijvoorbeeld een woonwijk of stadscentrum, heeft een negatief effect op de directe omgeving. 

Probleem 3: Problemen met individuele panden op locaties met potentie
Uiteindelijk bestaat er ook de hopeloze leegstand. Er kan niks meer gedaan worden om in deze situatie nog nieuwe gebruikers te vinden. Het gebouw heeft geen perspectief meer. Als daar een loket voor zou zijn, zou de eigenaar het liefst de sleutel van het pand komen afgeven, voor zover er nog een eigenaar van het pand is.

Op zoek naar een vernieuwende aanpak heeft het EIB voor een succesvolle bestrijding van de leegstand naar ervaringen in het buitenland gekeken. Voor de drie beschreven problemen blijken gerichte oplossingen mogelijk. Om de neerwaartse spiraal in een gebied te doorbreken, zijn er verschillende vormen van samenwerking gevonden. De ervaringen hebben betrekking op het creëren van draagvlak, mogelijk afdwingen van medewerking en de daadwerkelijke implementatie. Wat de aanpak in het buitenland ook leert, is dat een succesvolle leegstandsaanpak gebaseerd is op een combinatie van maatregelen. In het geval van de gebiedsgerichte samenwerking wordt het ontwikkelen van concurrerende nieuwbouw (tijdelijk) beperkt. Voor gerichte transformaties of sloop van lege panden worden in verschillende vormen regelgeving, subsidies of het geven van zogenaamde ontwikkelrechten gebruikt. Om dit beleid te financieren komen constructies voor waarbij een leegstandsheffing wordt opgelegd, nieuwbouw wordt belast of een vorm van baatbelasting wordt ingevoerd.

Ons project komt in een stroomversnelling nu we gericht met enkele pilots aan de slag gaan. Het doel hiervan is om in samenwerking met markt en overheid vernieuwende oplossingsrichtingen uit te werken voor een concrete casus. Deze moeten uitmonden in een gedragen leegstandsstrategie met een plan van aanpak. Van de leegstandsproblemen zijn we voorlopig niet af, maar het moet hiermee mogelijk zijn om enkele nieuwe maatregelen aan te reiken in het bestrijden ervan.

Auteur: Matthieu Zuidema, programmaleider Vastgoed en Bedrijven, Economisch Instituut voor de Bouw EIB (mzuidema@eib.nl).

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van april 2015.

Reageer op dit artikel