blog

Wonen of niet wonen in de zorgsector

Geen categorie

Half november ontstond duidelijkheid over de toepassing van artikel 220 e van de Gemeentewet. Dit artikel gaat over de heffing van onroerendezaakbelasting bij onroerende zaken waarvan delen in hoofdzaak als woning in gebruik zijn en delen die als niet-woning in gebruik zijn (bijvoorbeeld in een verzorgingstehuis).

In het fiscale jargon gaat het over de ‘woondelenvrijstelling’. De voorafgaande discussie ging over de vraag wanneer ‘woon’ je nu in een zorginstelling en wanneer ‘verblijf’ je er? Wanneer heeft de zorgtaak de overhand en wanneer de woonfunctie?

Belastingheffing OZB
Als er sprake is van een niet-woning, dan kan een gemeente gebruikersbelasting heffen zoals aangegeven in artikel 220, onderdeel e, van de Gemeentewet. Dit artikel bevat voor de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting echter een uitzondering: de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak (70 procent) dienen tot woning dan wel in hoofdzaak (70 procent) dienstbaar zijn aan woondoeleinden, wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf (WOZ-waarde) buiten aanmerking gelaten.

  • Begrip ‘woning’: Van een woning is sprake als een ruimte naar aard en bestemming geschikt is voor duurzaam menselijk verblijf.
    Het woningbegrip heeft in de loop van de tijd in de praktijk en jurisprudentie inhoud gekregen. Tot woningen behoren onroerende zaken die in hoofdzaak dienen tot woning. Hieronder vallen, naast woningen, opstallen waarin naast het woongedeelte ook een deel als niet-woning (bijvoorbeeld een praktijkruimte) wordt gebruikt. Als dat gebruik vergeleken met het woongedeelte van het object klein is, wordt het object geheel aangemerkt als woning. Ook recreatiewoningen, studenten-, of bejaardenwoningen vallen onder het begrip woning. Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met een woonbestemming worden eveneens aangemerkt als woning.
  • Begrip ‘in hoofdzaak’: Het criterium ‘in hoofdzaak’ duidt erop dat gedeelten een andere functie hebben dan een woonfunctie, dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
    Voldoende is dat die gedeelten in hoofdzaak, minimaal 70 procent, tot woning dienen dan wel dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Er is dus sprake van een woning als de waarde van het ‘woondeel’ meer dan 70 procent deel uitmaakt van de waarde van het gehele object (Hoge Raad 4, december 1991 LJN: ZC4804).
  • Het feit dat een onroerende zaak als geheel een andere primaire functie heeft dan wonen, sluit ook, bijvoorbeeld bij verpleeghuizen, niet uit dat delen van de onroerende zaak op zichzelf beschouwd in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (Hoge Raad, 16 november 2007 LJN: AZ9075).

    Discussie
    Volgens artikel 9 van het Besluit zorgaanspraken AWBZ omvat ‘verblijf’, verblijf in een instelling met samenhangende zorg. Deze zorg kan bestaan uit persoonlijke verzorging, verpleging, begeleiding of behandeling van bewoners. De bewoner verblijft in een beschermende woonomgeving, een therapeutisch leefklimaat of onder permanent toezicht. De rechter oordeelde aanvankelijk dat de verzorging en verpleging van de bewoners zozeer overheersend zijn dat de woonfunctie daarin opgaat. Geen woondelen dus. De rechter motiveert dat, door te stellen dat alle bewoners over een indicatie van het CIZ ‘zorg met verblijf’ moeten beschikken en dat daarom de woonfunctie opgaat in verzorging en verpleging. Dit oordeel acht het Gerechtshof onjuist. De verzorgingsfunctie van het geheel van de onroerende zaak sluit immers niet uit dat delen ervan tot woning dienen dan wel dienstbaar zijn aan woondoeleinden (HR 10 februari 2012 LJN: BV3270).

    Huidige situatie
    In verzorgings- en verpleeghuizen verblijven mensen die door hun behoefte aan verzorging/verpleging niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven. Hun verblijf in een tehuis heeft over het algemeen geen tijdelijk karakter. Daarmee lijkt dat verblijf meer op wonen. Ook doordat zij op dat adres in de gemeentelijke basisadministratie zijn ingeschreven. De omstandigheid dat aan deze bewoners verzorging en verpleging worden geboden, neemt niet weg dat het tehuis voor hen dezelfde functie vervult als van een woning. Dit betekent dat ruimten met functies als bijvoorbeeld dagbesteding, slapen, wassen, eten, eigen kamers, gemeenschappelijke woonkamers, eetzalen, recreatieruimten en dergelijke, worden aangemerkt als woonruimte. Tot de hiervoor bedoelde gedeelten behoren niet de gedeelten van het tehuis die (nagenoeg) uitsluitend worden gebruikt door het personeel van de instelling, zoals kantoorruimten, ‘zusterposten’, CV-ruimten en voorraadkamers (Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1126). Zo ontstaat weer een nieuwe discussie: zijn verpleeg- en verzorgingshuizen nu woningen of niet-woningen? Niet als het gaat om een kortdurende behandeling of dagbehandeling en verblijf in hospices.

    Woondelen bewijzen
    De aard van de regeling, die leidt tot een vermindering van de waarde die voor de OZB in aanmerking wordt genomen, vereist dat een belanghebbende die aanspraak maakt op de toepassing ervan, moet bewijzen welke delen van de onroerende zaak in hoofdzaak als woondelen zijn aan te merken en wat daarvan de waarde is die in mindering moet komen op de WOZ-waarde.

    Aanvulling op artikel ‘Wonen of niet wonen in de zorgsector’


    per oktober 2014:
    Op de hiervoor gestelde vraag; zijn verpleeg- en verzorgingshuizen nu woningen of niet-woningen, heeft de Hoge Raad inmiddels antwoord gegeven (ECLI:NL:HR:2014:1326). De uitleg van de woondelenvrijstelling voor artikel 220e Gemeentewet is niet toepasbaar op die van artikel 220a Gemeentewet.

    Voor het Hof was in geschil of een woonzorgcentrum moet worden aangemerkt als een niet-woning. Het Hof heeft geoordeeld dat de woonstraten (de verkeersruimten tussen de appartementen) meer dan incidenteel tevens gebruikt worden in verband met het verlenen van (verpleegkundige) hulp en dat van die ruimten niet kan worden gezegd dat zij dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (artikel 220 a lid 2). Daaruit volgt, in het behandelde geval, dat minder dan 70% van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.  De onroerende zaak dient dan ook niet in hoofdzaak tot woning zoals bedoeld in artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet. De Hoge Raad bevestigt het oordeel van het Hof.

    Voor de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet gaat het erom of gedeelten van de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak – en dus niet: volledig – dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Kennelijk rekent artikel 220a Gemeentewet alleen die delen tot een woning die volledig een woonfunctie hebben. Dit in tegenstelling tot artikel 220e Gemeentewet dat het begrip ‘in hoofdzaak’ vermeldt. Voor de woondelenvrijstelling is het dan voldoende dat een objectdeel voor 70% of meer een woonfunctie heeft.

    Zoals eerder door de Hoge Raad is overwogen worden tot de gedeelten die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, ook gerekend verkeersruimten zoals gangen, hallen, liften en trappenhuizen, die dienen voor de toegang tot (zit/slaap)kamers van de bewoners en alle door bewoners gezamenlijk gebruikte ruimten, zoals gemeenschappelijke woonkamers, eetzalen, recreatieruimten, (mede) door bewoners gebruikte keukens en sanitaire ruimten. Dat geldt dan ook voor de woonstraten en de hoofdentrees van de gebouwen. Voor artikel 220 e van de Gemeentewet dienen deze delen buiten aanmerking te worden gelaten. De verkeersruimten dienen door het medegebruik van het personeel niet uitsluitend de woonfunctie, maar zijn wel in hoofdzaak in gebruik bij de bewoners.

    De conclusie is dan ook dat een woonzorgcentrum is aan te merken als een ‘niet-woning’ (220 a) met, in het behandelde geval, 88% vrijgestelde woondelen (220 e).

    Stap 1 is dus toetsing of de gehele onroerende zaak als woning moet worden aangemerkt. Dit onderzoek dient op initiatief en verantwoordelijkheid van de gemeente te worden verricht. De toets en bewijslast voor de delen die in mindering worden gebracht op de WOZ- waarde, berust bij de belastingplichtige. In beide gevallen is het raadzaam vroegtijdig contact te leggen met belanghebbende. Het nabije verleden leert dat kleine verschillen van mening kunnen leiden tot groot beslag op de werkcapaciteit van betrokkenen.

    Paul Mulder, registertaxateur bedrijfsvastgoed en specialistisch vastgoed bij Ex Tunc – Vastgoedtaxaties

Reageer op dit artikel