blog

WOZ-waarde aan modernisering toe

Geen categorie

Bij de invoering van de Wet WOZ in 1995 is in artikel 17 lid 2 het begrip ‘waarde’ opgenomen. Voor het kunnen heffen van onroerende zaakbelasting moet aan de onroerende zaak een waarde worden toegekend. De rechtsgeschiedenis wijst uit dat ‘de waarde’ moet worden gelezen als de waarde in het economische verkeer (WEV). Hiermee werd de link gelegd naar de fiscaliteit (IB, VpB, OB) waar het waardebegrip al werd gebruikt. Een paar jaar geleden heeft de Waarderingskamer de ‘marktwaarde’ als waarderingsgrondslag genomen voor de WOZ-waarde. Ofwel de WOZ-waarde moet worden gelezen als de WOZ-WEV-marktwaarde.

Als u dit al snapt, dan volgt nog dat de WOZ-WEV strikt genomen niet aansluit op de WEV en de marktwaarde, omdat de WOZ-WEV-rekening houdt met ‘waarderingsficties’. Dit betekent dat we doen alsof de verkoper het pand ‘leeg’ levert en dat het direct in gebruik kan worden genomen door de koper. Vanuit praktische overwegingen goed bedacht: een eenduidige waardebepaling op basis van gelijke monniken, gelijke kappen.

De verschillende definities van de waardebegrippen leiden helaas regelmatig tot verwarring. Bij de waarderingsficties wordt namelijk geen rekening gehouden met bijvoorbeeld vruchtgebruik, opstalrecht, huurovereenkomsten en erfpacht. Een van de meest gevoerde discussies bij de WOZ-waardebepaling van bedrijfsvastgoed (de courante niet-woningen) gaat over de invloed van de risicofactor ‘leegstand’ op de waarde. De hiervoor genoemde ficties vereisen een taxatie in lege en ongebruikte staat. Hier wordt duidelijk dat de WOZ-WEV niet aansluit op de begrippen ‘waarde in het economische verkeer’ en ‘marktwaarde’. In wezen moet de WOZ-waarde dus worden geobjectiveerd, zodat onderlinge uitwisseling van de waarde kan plaatsvinden met de markt en de fiscaliteit.

Wil de WOZ-waarde toekomstbestendig worden, dan moeten een aantal zaken worden gewijzigd. De registertaxateurs die markttaxaties verrichten, moeten voldoende informatie geven over hun product. Dit bekent dat assumpties worden vermeld in het rapport. Dit moet gelden voor de WOZ-taxateurs en de door hen vervaardigde taxatieverslagen. Aanvullend zou de WOZ-waarde de invloed van de assumpties in een waardegetal moeten uitdrukken. Zo kan de lezer opmaken wat nu het waardeverschil is tussen de WOZ-WEV-waarde en de marktwaarde.
Ik schat in dat voor bedrijfsvastgoed geldt dat minder waardediscussie ontstaat op het moment dat duidelijk wordt wat de waarde-invloed is van de waarderingsficties op ‘de waarde’. Bovendien geeft de gemeente dan jaarlijks, naast de WOZ-WEV, een waardegetal af dat werkelijk aansluit op het begrip ‘marktwaarde’. Dit vergroot de kans op acceptatie van de waarde door de belastingplichtige.

Verder kan een beeld worden gecreëerd bij marktpartijen die de WOZ-waarde beter serieus kunnen nemen. Het ooit door de Waarderingskamer beoogde meervoudige en bredere gebruik van de WOZ-waarde komt dan beter tot zijn recht.
Over een andere ’tool’ die moet zorg dragen voor een toekomstbestendige WOZ-waarde, schrijf ik in een volgende column.

Paul Mulder, registertaxateur bedrijfsvastgoed en specialistisch vastgoed bij Ex Tunc – Vastgoedtaxaties

Reageer op dit artikel