blog

Trekking stok

Geen categorie

Het is een angst van menig fiscalist. Een klant komt naar je toe en vraagt: ‘Ik hoorde iets over een trekking stokstructuur of zo… Hoe werkt dat dan precies?’ Eh… ‘Trekking stok, zegt u?’ Hoe ga je je daar dan weer uit redden?

Trekking stok

Het is voor een fiscalist om verschillende redenen belangrijk op de hoogte te blijven van de laatste stand van de techniek. Allereerst vinden veel klanten het simpelweg leuk om te horen welke fiscale ‘structuurtjes’ er zijn om belasting te besparen. En natuurlijk is het voor een fiscalist ook prettig als je je klant van de laatste ontwikkelingen op de hoogte kunt brengen. De tracking stockstructuur is een recente ontwikkeling voor de heffing van overdrachtsbelasting. Die overdrachtsbelasting kent overigens een lange geschiedenis van structuren om de heffing te voorkomen of te verminderen.

Tot het begin van de jaren 2000 was het gemeengoed dat er bij beleggingstransacties geen overdrachtsbelasting werd betaald. Veel vastgoed was ondergebracht in zogenaamde ‘dubbeldekkerstructuren’. Door deze structuur konden de aandelen in de bovenste vennootschap van de twee worden verkocht zonder dat overdrachtsbelasting was verschuldigd. Toen deze structuur door een wetswijziging werd gerepareerd bleven nog wel andere structuren mogelijk. De CV-structuur en de preferente aandelenstructuur werden vaak toegepast. Grote vastgoedportefeuilles werden overgedragen zonder heffing van overdrachtsbelasting. Aanvullende wettelijke maatregelen bestreden ook deze structuren. Dat maakte het voor de belastingplichtigen een stuk minder leuk. Maar niet getreurd, want er was altijd nog de erfpachtstructuur. Deze structuur kan nog steeds worden toegepast. Hoewel ook wel is overwogen om de wet te wijzigingen om deze planningsmogelijkheid te bestrijden, is dat tot op heden niet gebeurd.

En dan nu de relatief nieuwe tracking stockstructuur. Het idee achter deze structuur is dat een vastgoedvennootschap verschillende soorten aandelen heeft. Deze aandelen zijn qua waardeontwikkeling en rendement 1-op-1 gekoppeld aan bepaalde stukken vastgoed die door de vennootschap worden gehouden. Door dus een bepaald soort tracking stock te kopen krijg je feitelijk het volledige economische belang bij een specifieke onroerende zaak die door de vennootschap wordt gehouden. De grap is echter dat deze tracking stockaandelen minder dan een derde belang geven bij het vastgoedlichaam als geheel. Daardoor is de verkrijging van deze aandelen niet onderworpen aan heffing van overdrachtsbelasting. Hoe mooi wil je het hebben? Een hele creatieve oplossing dus om aan heffing van overdrachtsbelasting te ontkomen.

Of de tracking stock in de praktijk echt een hoge vlucht gaat nemen moet nog blijken. Er kleven namelijk vanuit praktisch perspectief wel de nodige haken en ogen aan de structuur. Hoe zorg je bijvoorbeeld dat je als tracking stockaandeelhouder de volledige beschikkingsmacht krijgt over het vastgoed? Er zijn immers ook andere aandeelhouders. En wat als de vennootschap die al het vastgoed houdt failliet gaat? Ben je dan als tracking stockhouder dan ‘jouw’ vastgoed kwijt, omdat het in een faillissement wordt uitgewonnen? Genoeg vragen. Of de tracking stockstructuur een hoge vlucht gaat nemen zal zoals gezegd moeten blijken.  

Henk de Graaf MRE, partner Deloitte Real Estate Tax
Reacties naar hdegraaf@deloitte.nl

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van oktober 2014.

Reageer op dit artikel