blog

Liever lage huur dan leeg gebouw

Geen categorie

Hans de Boer hield onlangs een pleidooi om incourante gebouwen aan de periferie niet tegen ramsjprijzen te verhuren, omdat hierdoor het algemene huurprijspeil wordt verlaagd. Daardoor wordt binnenstedelijke renovatie moeilijker. Hij was jaren betrokken bij de (her)ontwikkeling van het Postgebouw bij station Rotterdam Centraal en ook bij de promotie van het nieuwe kantorencentrum rondom het station. Dus met die pet op kan ik mij zijn uitspraken voorstellen, maar als ondernemer en econoom zal hij ongetwijfeld ook de andere kant van de medaille kennen.

Voor alle eigenaren van courante en incourante panden geldt dat cashflow beter is dan leegstand, tenzij er zicht is op een aanmerkelijke stijging van de huren in de niet te verre toekomst. Dit weten de makelaars en taxateurs en die adviseren de eigenaren, maar ook de potentiële huurders. Zoals iedereen weet is slopen alleen interessant als de ondergrond meer oplevert dan de toekomstige instandhoudingskosten van het opstal en de sloopkosten. Langs snelwegen en op sterk verouderde bedrijventerreinen is dit vaak niet het geval. Uitsluitend door overheidsmaatregelen (leegstandsbelasting, subsidie of sloopplicht) is sloop mogelijk. Tal van commissies hebben zich de afgelopen jaren gebogen over dit vraagstuk, maar ze vonden geen oplossing. Deze zal zich naar mijn mening ook in de toekomst niet aandienen. Wij leven in een land waar ingrepen op het eigendomsrecht terecht niet populair zijn. Nu ben ik niet zo bang dat potentiële gebruikers van deze panden met lage huren worden weggelokt van locaties, zoals het centrum van Rotterdam. Het zijn verschillende doelgroepen. Een andere situatie ontstaat als verouderde gebouwen in het centrum worden gedwongen lage huren te vragen om de cashflow op peil te houden. Dat heeft onherroepelijk invloed op de omgeving.

Ook in de logistieke markt speelt deze problematiek. Hoewel er op dit moment veel belangstelling is om te beleggen in core-logistiek vastgoed tegen aantrekkende prijzen of voor portefeuilles met minder gewilde projecten tegen ‘opportunity’ prijzen, blijven de huurprijzen onder druk staan. Door de lage rente en het overschot aan bedrijventerreinen kunnen nieuwbouwhuren concurreren met de bestaande huren vlak voor eventuele verlenging, waardoor vaak bij verlenging van huurdaling sprake is. Dit geldt ook voor nieuwe verhuren om leegstand op te heffen. Als men als eigenaar ook kan profiteren van de gedaalde rente voor vreemde financiering zal het rendement op eigen vermogen tenminste gelijk blijven of zelfs toenemen. Naar de mening van taxateurs zullen de taxatiewaarden van logistieke panden ultimo 2014 weinig afwijken van die per 30 juni voor zover er in het tweede halfjaar geen wijzingen in het huurcontract zijn opgetreden. Dit zou voor het eerst sinds 2008 zijn dat de taxatiewaarden niet wezenlijk dalen. De som van het directe en indirecte rendement wordt dan bij een redelijke bezettingsgraad weer duidelijk positief. Eigenaren van panden, die via recente sale-and-leasebacktransacties zijn verworven – met over het algemeen een lange looptijd – zullen na verloop van jaren met dezelfde problematiek worden geconfronteerd als de huidige eigenaren van bestaand logistiek vastgoed. Looptijden van contracten worden korter, omdat de gebruikers een kortere horizon hebben dan in het verleden. Dit speelt vooral voor de logistieke dienstverleners, die werken in opdracht van ondernemingen. Zodra een logistieke ondernemer een klant verliest, ontstaat er potentiële leegstand.

Kortom, cashflow blijft koning en dat geldt voor al het vastgoed ongeacht de locatie.

Professor Pé Kohnstamm, emeritus hoogleraar Vastgoedkunde
Reacties naar pebakohnstamm@ziggo.nl

Reageer op dit artikel