blog

Meer transparantie verhuisbeslissingen

Geen categorie

Het speelveld rond huisvestingsbeslissingen van organisaties is veranderd. Er is veel leegstand beschikbaar. En na jaren van crisis is de concurrentie om de gebruiker bij verhuurders sterk toegenomen.

Meer transparantie verhuisbeslissingen

Hoewel nieuwbouw door allerlei oorzaken nog steeds relatief goedkoop is, kunnen gebruikers tegen aantrekkelijke voorwaarden in een bestaand gebouw terecht. Bovendien is er nog steeds maatschappelijke weerstand tegen nieuwbouw. De hoge leegstand en de ethisch lastig uit te leggen verhuisbeslissingen uit het verleden bepalen het sentiment. Zowel de gebruiker als de betrokken marktpartijen als de betrokken overheid hebben geen baat bij reputatieschade.

Voor een deel zal de concurrentiepositie van nieuwbouw na de crisis geleidelijk weer verbeteren. Door de dynamiek zal het aantrekkelijke oftewel courante deel van de leegstand afnemen. De leegstand zal steeds meer neerslaan in onaantrekkelijke gebouwen. Nieuwbouwbeslissingen worden beter uit te leggen.

Dat betekent niet dat alles weer het oude wordt. In de meeste regio’s en deelmarkten van het vastgoed is namelijk structureel geen behoefte meer aan uitbreiding van de voorraad. Of in elk geval veel minder dan voor de crisis. Dat betekent dat er bewuster met het ontwikkelen van nieuwe locaties zal worden omgegaan. Het ontwikkelen van nieuwe locaties betekent bij een gelijkblijvende ruimtebehoefte immers dat voor bestaande locaties een andere oplossing moet worden gevonden.

Te veel terughoudendheid bij de nieuwbouw gaat echter ten koste van de economische ontwikkeling. Nieuwbouw toevoegen zorgt in een uitbreidingsmarkt ‘vanzelf’ voor het vernieuwen van de voorraad. Nieuwbouw toevoegen verbetert de gemiddelde kwaliteit van de hele voorraad en voorziet daarmee in een vraag. Nieuwe locaties ontwikkelen zal in een instandhoudingsmarkt nog sterker in het licht komen te staan van een zorgvuldige en verantwoorde ruimtelijke ordening. Nieuwe locaties ontwikkelen gaat ten koste van alternatieven op die locatie en hangt mogelijk indirect samen met het ontstaan van leegstandsproblemen elders. Het is aan gemeenten, provincies en uiteindelijk het Rijk om de maatschappelijke belangen tegen elkaar af te wegen.

Dit is echter een lastig speelveld waarbij de maatschappelijke kosten en opbrengsten moeilijk zijn te waarderen. De ladder duurzame verstedelijking is bedoeld als een startpunt. Mede door de bewerkelijkheid en vrijheidsgraden moet de ladder zich in de praktijk nog bewijzen. Gemeenten worden in ieder geval verplicht om het economisch belang van nieuwe locaties in de besluitvorming transparant te maken. Provincies hebben een regierol.

Gemeenten kunnen het economisch belang van nieuwe locaties echter niet verdedigen zonder de hulp van de markt. Het is juist aan de gebruiker en andere betrokkenen om duidelijk te maken waarom nieuwbouw op een nieuwe locatie de enige oplossing is. En dat een renovatie of sloop-nieuwbouw dus geen optie zijn, omdat dit niet past bij de specifieke huisvestingseisen. Of financieel eenvoudig niet haalbaar is. Daarom moeten verhuisbeslissingen objectief worden bekeken. Verhuisbeslissingen moeten, net als nu, transparant zijn. Wat is de kwaliteit van locaties, wat is de kwaliteit van gebouwen en hoe verhouden de wensen van de gebruiker zich daarmee? Het vervelende is dat verhuisbeslissingen niet alleen objectief zijn maar zeker ook subjectief. Uiteindelijk worden de besluiten genomen door mensen. Over hun smaak valt niet te twisten. Soms blijkt de woonplaats van de directeur een rol te spelen. En het imago en de uitstraling van een nieuw gebouw zijn weer lastig te waarderen. De keuzevrijheid van gebruikers inperken is alvast een eerste prijs die wordt betaald om het huisvestingsproces te rationaliseren. Het lijkt echter onontkoombaar om in de toekomst ruimtelijke en economische belangen goed tegen elkaar te kunnen gaan afwegen.

Matthieu Zuidema, Programmaleider Vastgoed en Bedrijven Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)
Reacties naar mzuidema@eib.nl

Reageer op dit artikel