blog

Sloopgerechtigde leeftijd en dan?

Geen categorie

De ontwikkeling in de kantorenvoorraad is opmerkelijk. Voor het eerst in de historie krimpt de kantorenvoorraad. Dat betekent dat er minder kantoren nieuw aan de voorraad worden toegevoegd dan er uit de voorraad verdwijnen.

Sloopgerechtigde leeftijd en dan?

De terugval in de nieuwbouwproductie is geleidelijk gegaan. Bouwprojecten kennen een lange doorlooptijd en ook de laatste jaren zijn er nieuwe projecten opgeleverd. Inmiddels wordt zichtbaar dat er maar weinig nieuwe initiatieven meer zijn ondernomen de afgelopen jaren. De nieuwbouwproductie is teruggevallen. Misschien is het een varkenscyclus, maar deels zal sprake zijn van structureel lagere nieuwbouwvolumes.

Dat de kantorenvoorraad krimpt, komt omdat het aantal onttrekkingen zo sterk is toegenomen. Vooral in de grote steden wordt op relatief grote schaal kantoorruimte getransformeerd in hotels, appartementen en studentenwoningen. Kanttekening hierbij is dat de herbestemming vaak tijdelijk is en gebouwen op termijn mogelijk weer terugkeren op de kantorenmarkt. Ook is het ‘laaghangende fruit’ inmiddels geplukt en blijven de lastige herbestemmingen over. Desondanks is het grote aantal transformaties best opmerkelijk, omdat we daarmee tot voor de crisis nog nauwelijks ervaring hadden.

Het is een ervaring die op termijn nog van pas kan komen. Als we naar de opbouw van de huidige gebouwenvoorraad kijken, is die nog relatief jong. De meeste gebouwen in Nederland zijn van na de jaren zeventig van de vorige eeuw of in ieder geval van na de oorlog. Veel van deze gebouwen zullen de komende decennia de ‘sloopgerechtigde leeftijd’ gaan bereiken. Hiermee bedoel ik dat gebouwen technisch gezien op een gegeven moment dusdanig zijn verouderd, dat ze voor gebruik ongeschikt zijn geraakt en rijp zijn voor de sloop.

De afgelopen jaren is met het vrijgeven van de gebouwendatabase BAG steeds meer informatie beschikbaar gekomen over daadwerkelijk gesloopte gebouwen. Gemiddeld genomen blijken kantoren rond de zeventig jaar te zijn wanneer ze worden gesloopt. Als we deze gemiddelde sloopleeftijd projecteren op de huidige gebouwen voorraad, komen er na 2020 miljoenen vierkante meters aan vastgoed in aanmerking om te worden gesloopt.

In het verleden kenden de meeste ruimtemarkten een sterke groei. Tussen 1990 en 2010 is veel vastgoed bijgebouwd. Vanuit deze groeimarkten is er voor locaties met sloopgebouwen dan relatief goed een alternatief voorhanden. Dit perspectief is veranderd. De meeste ruimtemarkten kennen naar verwachting niet veel groei meer. Het leegstandsprobleem zal dan van aard veranderen. De huidige leegstand is voor een groot deel bezettingsgraadleegstand en zit nog in kwalitatief goede (jonge) gebouwen. Eigenaren en hun financiers zijn, wanneer het verlies eenmaal is genomen, tot op zekere hoogte slagvaardig. De leegstand in de toekomst gaat echter om technisch afgeschreven gebouwen zonder duidelijk perspectief.

De vraag is dan wie probleemeigenaar is en over welke instrumenten de overheid beschikt om bij negatieve externe effecten in te grijpen. Wie is er probleemeigenaar van panden waarvan de eigenaar failliet is gegaan? Zijn banken bereid om de sleutel over te nemen als ze een belang hebben in het gebouw? Wat gebeurt er met panden die op erfpacht staan? Wordt de gemeente vanzelf probleemeigenaar? Welke rol ligt er voor de provincie? De leegstandsproblematiek gaat op termijn van aard veranderen. De lessen die we nu leren zijn waardevol om te onthouden. Dat gebouwen voor sloop in aanmerking komen, is overigens niet alleen een nadeel. De panden vertegenwoordigen bedrijfseconomisch niet veel waarde meer. Infrastructuur en voorzieningen zijn wellicht al voorhanden. De uitdaging zit dan om in de ruimtelijke programmering bestaande locaties te betrekken en in brede zin ruimtevraag en aanbod op elkaar af te stemmen.  

Matthieu Zuidema, programmaleider Vastgoed en Bedrijven Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)
Reacties naar mzuidema@eib.nl

Reageer op dit artikel