blog

Bericht uit Azië: Met een kluitje…

Geen categorie

Ik wil niet te vroeg juichen, maar het lijkt erop dat financiële toezichthouders in China de invoering van ‘real estate investment trusts’ (REIT’s) eindelijk zullen goedkeuren. Dat zou een zeer positief besluit zijn, want REIT’s kunnen de situatie op de Chinese kapitaalmarkt aanzienlijk verbeteren en de vastgoedmarkt verder professionaliseren.

Bericht uit Azië: Met een kluitje…

Een REIT is vergelijkbaar met een fiscale beleggingsinstelling (FBI), zoals we die in Nederland al enige tijd kennen, maar in Azië is het een relatief nieuw fenomeen. Japan en Singapore waren de eerste Aziatische markten die REIT’s ruim tien jaar geleden omarmden. Inmiddels is de Aziatische REIT-markt uitgegroeid tot een populaire asset class, met een regionale waarde van meer dan 100 miljard euro. Japan en Singapore zijn nog altijd de grootste REIT-markten, maar tegenwoordig zijn er ook REIT’s genoteerd op de beurzen van Hongkong, Zuid-Korea, Maleisië, Thailand en Taiwan. Next up: China.

Zoals ik in mijn vorige column schreef, is er in China in de afgelopen jaren in een recordtempo gebouwd. De bouwhausse werd mede aangemoedigd door de grote hoeveelheden kapitaal, beschikbaar gesteld door de overheid. Die is echter begonnen de kredietkraan dicht te draaien om op die manier de oververhitte vastgoedmarkt af te koelen. Veel overgefinancierde ontwikkelaars en vastgoedbedrijven staan als gevolg hiervan voor de uitdaging hun portefeuilles te herfinancieren en te deleveragen. Met de komst van REIT’s aan de Chinese horizon zou dat proces aanzienlijk kunnen worden versoepeld. Ontwikkelaars kunnen hun assets namelijk eenvoudig verkopen aan gelanceerde REIT’s, of zelf een REIT opzetten via een ‘initial public offering’. REIT’s bieden zodoende extra financieringsmogelijkheden voor behoeftige partijen.

Dat is overigens niet de enige reden waarom de invoering van REIT’s in China belangrijk is. Hoewel de wetgeving per markt verschilt, zijn REIT’s over het algemeen vrijgesteld van belasting, onder de voorwaarde dat de behaalde winst uit huurinkomsten via dividend wordt uitgekeerd. Ook gelden er restricties om de financiële risico’s voor de aandeelhouders te beperken. Zo mogen REIT’s niet of nauwelijks zelf ontwikkelen, en mogen ze slechts in beperkte mate gebruik maken van vreemd vermogen. Dit heeft een aantal gunstige gevolgen voor de vastgoedmarkt.

Ten eerste richten REIT’s zich, door de verplichte dividenduitkering, op het genereren van stabiele huurinkomsten en beleggen ze voor de lange termijn. Beide aspecten zorgen voor marktstabiliteit, doordat speculatieve beleggingen worden ontmoedigd en beter risico-management juist wordt aangemoedigd. Daarnaast zijn REIT’s verplicht regelmatig financiële informatie te verstrekken, net zoals andere beursgenoteerde bedrijven. Dit leidt tot meer markttransparantie voor zowel (institutionele) investeerders als toezichthouders. Ten derde kunnen investeerders uit binnen- en buitenland door de invoering van REIT’s op eenvoudige manier en op grote schaal toegang krijgen tot professioneel beheerde vastgoedportefeuilles, zonder dat die partijen gedwongen worden zelf direct vastgoed aan te kopen. Tot slot hebben REIT’s door hun transparantie, liquiditeit, dividendbeleid en aantrekkelijk risicoprofiel niet alleen positieve invloed op de kapitaal- en vastgoedmarkt, maar ook op de economie, omdat ze banen creëren voor de financiële sector.

Zijn er ook nadelen? Wat mij betreft niet echt. Hoewel sommige overheden een verlies van belastinginkomsten vrezen, hebben studies aangetoond dat REIT’s eerder leiden tot hogere belastinginkomsten, door de toename in economische activiteit en werkgelegenheid. Het is daarom te hopen dat de Chinese financiële toezichthouders de invoering van REIT’s goedkeuren, en enthousiaste partijen niet alsnog met een kluitje in het ‘REIT’ sturen.

Ruben Langbroek, head of Asia Pacific, Global Real Estate Sustainability Benchmark
Reacties naar ruben@langbroek.info

Reageer op dit artikel