blog

Pieter Polman: Omzethuur als stimulans voor actieve shopping center management

Geen categorie

Modetrends en wetgeving hebben meer overeenkomsten dan je zou denken: ze illustreren allebei een bepaalde tijdsgeest. In de tijd waarin ze ontstaan, zijn ze niet meer dan logisch. Kijk je er echter decennia later op terug dan zijn ze nauwelijks meer voor te stellen en hopeloos gedateerd.

Pieter Polman: Omzethuur als stimulans voor actieve shopping center management

Dat is het geval bij de opvallende oranje-bruine interieurs en wijd uitlopende broekspijpen, maar ook bij de nog altijd bestaande wettelijke huurprijsherziening conform art 7:303 BW.

In de jaren tachtig van de vorige eeuw is deze huurprijsherziening in het leven geroepen om de kleine ondernemer te beschermen tegen onredelijk hoge huurprijzen. Kort gezegd maakt deze herziening het mogelijk om periodiek de huurprijs aan te passen. De huurprijzen van omringende en vergelijkbare winkelruimtes zijn het uitgangspunt. En laat daar nu net de crux zitten, want wat als deze niet (meer) vergelijkbaar zijn?

Confectie is geen vis
De huur van de viswinkel vergelijken met die van een nabijgelegen kledingketen? Een typisch gevalletje van appels en peren. Bovendien heeft een viswinkel een geheel andere omzet/huurverhouding dan een kledingwinkel. Daarnaast moet je je afvragen of de beschermingsregel niet te veel is doorgeslagen ten gunste van de huurder die deel uit maakt van een landelijk of internationaal filiaal en waarvan er tegenwoordig veel zijn.

Mede om ervoor te zorgen dat de verhuurder, maar ook de huurder, meer in de lead zijn bij het vaststellen van de huur in plaats van de factoren waar zij minimaal invloed op hebben, is omzethuur aan te bevelen. Door de financiële resultaten van de betreffende winkel zelf als uitgangspunt te nemen doet de markt zijn werk en is de actualiteit geldend. En niet langer situaties uit het verleden, met referentiepanden en een referentieperiode – soms zelfs resulterend in huurprijzen gebaseerd op ‘herziening op herziening’ – die nooit in de buurt zullen komen van de reële (markt)huurprijs.

Moderne, uniforme huurafspraken
De Nederlandse wetgeving voorziet op dit moment niet in een herziening van een omzethuurovereenkomst. De omzethuur past daarom niet in de bestaande huurprijsherziening van winkelruimtes. Afspraken over omzethuur kúnnen zonder problemen wel worden opgenomen in het huurcontract. Echter bij een huurprijsherziening zal de huur van de ene ruimte, welke is gebaseerd op omzethuur, worden vergeleken met de naastgelegen ruimte waarbij geen sprake is van omzethuur. Het is dan ook vele malen logischer om de huurprijsherziening ‘oude stijl’ volledig uit te sluiten in de huurovereenkomst.

Openheid van zaken
Dat omzethuur beter aansluit bij de huidige situatie heeft onder andere te maken met de veranderende consumentenbehoeftes waardoor huurder en verhuurder de handen meer ineen slaan. Omzethuur intensiveert en optimaliseert deze samenwerking. Met name omdat de verhuurder deelgenoot is in de mate van succes en hij een (pro)actieve rol in kan nemen. Valt de omzet tegen? Wellicht dat een andere plek in het winkelcentrum het tij keert. En die actie van afgelopen week? Die moeten we vaker doen, want die heeft veel kopers opgeleverd.

Oftewel, omzethuur stimuleert actief shopping center management en leidt idealiter tot een situatie waar alle partijen baat bij hebben. Gaan de zaken goed, dan betekent dit een hogere omzet voor de retailer, geniet de consument van een gevarieerd winkelaanbod én profiteert de verhuurder van een hogere huuropbrengst.

Pieter Polman, manager Leasing  Wereldhave Management Nederland
Stem op Pieter Polman. Ga hier naar het stemformulier.

Reageer op dit artikel