blog

Met een zwaluw nog geen zomer

Geen categorie

De recente transacties, vooral op de Amsterdamse Zuidas, doen optimisten geloven dat de ergste ellende voorbij is op de Nederlandse kantorenmarkt. Het is ook niet mis als je kijkt naar het transactievolume op de Zuidas van de afgelopen twee jaar.

De twaalf beleggingstransacties die in deze periode zijn afgesloten, leveren een totaalvolume op van 1,25 miljard euro. De door de Duitse belegger Union Investment was daarvan het absolute hoogtepunt met een bedrag van 244 miljoen euro.

Bij dat bedrag kunnen wel een paar opmerkingen worden geplaatst. 244 miljoen euro is nagenoeg evenveel als de eveneens Duitse belegger CGI – nu CRI – er twaalf jaar geleden voor betaalde. Dat betekent concreet dat er dus op deze toplocatie ook voor deze twee gebouwen de facto is afgeschreven. Zet er de inflatie maar tegenover. Ook moet de nieuwe eigenaar fors investeren om de gebouwen, zeker wat duurzaamheid betreft, op niveau te brengen. Dat reflecteert zich weer in de , vrij hoog voor een toplocatie in Europa. Als je deze transactie vergelijkt met soortgelijke gebouwen en huurders in Parijs, Londen of Frankfurt dan kun je ook zeggen dat Union Investment ze ‘voor een koopje’ heeft gekregen, te meer omdat ze geen leegstand kennen en ook niet de komende tien, vijftien jaar. Maar het gaat hier niet om een ‘koopje’, maar om een realistische prijs voor Nederland.

Het hoge transactievolume op de Zuidas heeft in de media twee voorspelbare reacties opgeroepen: er is kennelijk een beleggingstekort aan goede, aantrekkelijke gebouwen in Nederland. En het gaat weer beter met het Nederlandse kantorenvastgoed.

Beide constateringen zijn even juist als onjuist. Ja, er is inderdaad sprake van grotere belangstelling van buitenlandse beleggers voor Nederlands topvastgoed. Belangstelling en prijs worden bepaald door onder meer de locatie, de kwaliteit van de gebouwen, de beschikbaarheid van financiering en de min of meer gegarandeerde huurstroom van betrouwbare en hoogstaande eindgebruikers. En ja, daarvan hebben we er nu eenmaal maar een beperkt aantal. Dat was tien jaar geleden al zo en dat zal over tien jaar niet anders zijn. Buitenlandse beleggers van het niveau Union Investment kiezen nu eenmaal voor stabiele cashstromen en zien over tien, vijftien jaar wel weer hoe de markt er dan voorstaat. Dat is al decennia zo.

Dit soort beleggers kijkt ook heel anders aan tegen de Nederlandse kantorenmarkt dan Nederlandse institutionele beleggers. Die kiezen voor de lange termijn, betalen ook niet de topprijzen (vanwege de onzekerheid over de exit) en willen vanwege het risicoprofiel zeker ook niet de volumes die gelden voor buitenlandse beleggers. Daarom zijn nagenoeg alle grote transacties van de afgelopen twee decennia naar buitenlanders gegaan. Maar er is beslist geen sprake van een tekort aan producten. Als dat het geval was geweest, zou de belangstelling voor de gebouwen op de Zuidas ook groter zijn geweest en de BARs lager. Nee, de beleggingen die Union Investment nu op de Zuidas heeft gedaan, passen uitstekend in een breed Europees beleggingsprofiel, maar zeggen weinig over het beperkte perspectief van de Nederlandse kantorenmarkt in zijn geheel.

Het is ook beslist voorbarig om met deze transacties op de Zuidas te denken dat het vastgoedbeleggingstij in Nederland ten gunste is gekeerd. Ik geloof daar niets van. Natuurlijk is er belangstelling voor Nederlands commercieel vastgoed vanuit het buitenland, zeker nu alles erop wijst dat het economisch tij zich in positief opzicht verandert en de prijzen voor topproducten internationaal gezien zeer aantrekkelijk zijn. Maar die belangstelling zal beperkt blijven, omdat ik nog niet zie dat de vraag naar nieuwe meters kantoorruimte – ondanks tekenen van dat licht economische herstel – binnen afzienbare tijd weer flink zal aantrekken. Daarvoor zal er heel wat meer moeten gebeuren. We kunnen pas echt spreken over herstel als juist de huurders- en beleggersvraag naar mindere locaties en gebouwen zich weer op een positieve manier ontwikkelt. En juist de cijfers geven aan, dat dat helemaal niet het geval is. In ieder geval maken een paar zwaluwen op de Zuidas nog geen zomer voor het Nederlands commercieel vastgoed.

Ruud de Wit, adviseur Vastgoedmarkt
Reacties naar ruuddewit@hetnet.nl

Reageer op dit artikel