blog

Creatieve destructie in de vastgoedsector

Geen categorie

Sinds de Tweede Wereldoorlog zijn de woorden creatieve destructie verbonden met de naam van Joseph Schumpeter. Vernieuwing van producten en processen gaat bijna altijd gepaard met vernietiging / veroudering van de bestaande kapitaalgoederen en aanpassing van ondernemingen en organisaties die worden geraakt doordat niet zij, maar anderen de creativiteit hadden nieuwe wegen in te slaan.

Economische groei is gebaseerd op verandering en innovatie. De afgelopen jaren is er in de vastgoedsector veel aandacht uitgegaan naar of wel de destructie dan wel de creatieve vernieuwing. De samenhang tussen beide kwam minder aan bod.

Het overaanbod van kantoorruimte bijvoorbeeld heeft veel te maken met enerzijds economische en technische veroudering van gebouwen en anderzijds met vernieuwing van werkprocessen, nu ‘het nieuwe werken’ genoemd. Doordat er door de jaren heen bij de prijsvorming van gebouwen en huren nooit rekening werd gehouden met reservering voor structureel onderhoud en modernisering, zijn vooral in de laatste vijf crisisjaren talloze eigenaren in financiële problemen gekomen. Het leegstandsprobleem was zo groot dat velen vinden dat de overheid hiervoor oplossingen moet bedenken. De vastgoedsector is echter vergelijkbaar met alle andere sectoren in de economie en die kunnen ook geen beroep doen op hulp. De destructie is een blijvend onderdeel van de wereld van vernieuwing en heeft geleid tot enorme waardedaling van gebouwen en dus met de afschrijvingen bij eigenaren en financiers.

In het pas verschenen FGH Vastgoedbericht 2014 met de titel Focus op Flexibiliteit zie ik nu voor het eerst dat de laagste kantoorhuren in enkele gemeenten zijn gedaald naar 50 – 65 euro per vierkante meter. Dit lokt extra vraag uit en de gebruiker krijgt daardoor nu meer mogelijkheden om te kiezen, zowel qua locatie en ruimte als prijs. Dat is dus winst. Het feit dat er in Amsterdam zo veel werkgelegenheid is gecreëerd in de ‘creatieve sector’ houdt nauw verband met de beschikbaarheid van een grote diversiteit aan werkruimten. Het standaardkantoorgebouw bestaat niet meer; vroeger moesten de ontwikkelaars alleen maar denken in 5,40-1,80-5,40 als stramienmaat.

Ook in de woningbouw zien wij nu vele nieuwe vormen. Studentenwoningen op tijdelijke locaties. Woningen voor starters en anderen van 40-60 m2. woningen in lege gebouwen, die een andere functie hadden. Dus meer variatie en keuzemogelijkheden. Deze ontwikkelingen kunnen niet verhinderen dat op andere plaatsen woningen moeten worden gesloopt of ingrijpend vernieuwd.

Hoe meer duurzame gebouwen er met prachtige certificaten worden opgeleverd des te meer zal er elders pijn worden geleden. Deze ontwikkelingen vinden wij volstrekt normaal in de wereld van de ICT en communicatie. De problemen van Nokia en Blackberry konden wij tien jaar geleden niet voorspellen, maar wij kunnen de huidige smartphones, tablets en apps niet meer wegdenken uit ons bestaan.

Ook op de arbeidsmarkt zien wij grote veranderingen waar destructie en nieuwe mogelijkheden hand in hand gaan. In de wereld van bijvoorbeeld de juridische dienstverlening is er een kleine aardverschuiving aan de gang. De grote advocatenkantoren worden kleiner; er zijn meer afsplitsingen en er is een leger aan interim juristen, die werk zoeken. Dit heeft geleid tot stabiliteit of daling van de toptarieven en tot een kostprijsverlaging voor standaard juridisch werk. Voor de betrokkenen niet altijd een feest, maar voor de cliënten een duidelijke verbetering.

Wij zien dit ook in de vastgoedsector. De grote ontwikkelaars zijn aanzienlijk kleiner geworden en er zijn steeds meer nieuwe toetreders, die in veel kleiner verband zich focussen op hun core business – namelijk het creatieve proces binnen de gebouwde omgeving. Duurzaamheid speelt hier een belangrijke rol. De term van ‘duurzame creatieve destructie’ lijkt deze uitdaging het beste te typeren.

 Professor Pé Kohnstamm,
emeritus hoogleraar Vastgoedkunde
Reacties naar pebakohnstamm@ziggo.nl

Reageer op dit artikel