blog

Betere woningmarkt mogelijk zonder risico’s?

Geen categorie

Jammer dat het Centraal Bureau voor de Statistiek vaak zo laat komt met belangwekkende data. Afgelopen maart konden we lezen dat begin 2013 (!) ruim 1,4 miljoen huishoudens een fiscale hypotheekschuld hadden die hoger was dan de waarde van de eigen woning. Een jaar eerder – dus begin 2012 – waren dit er 1,1 miljoen. We moeten dus nog een jaar wachten om te weten hoeveel meer er sindsdien tot begin 2014 zijn bijgekomen.

Laat ik maar een voorschot nemen, want ik durf best te zeggen dat er op dit moment – dus april 2014 – waarschijnlijk meer dan 1,5 miljoen huishoudens ‘onder water staan’ en dus een onderwaarde hebben op hun huishypotheek van ruim 60.000 euro gemiddeld. Volgens Bartjens is dat het onvoorstelbare bedrag van 90 miljard euro.
Even niet-academisch doorrekenen: op 8 miljoen huishoudens in Nederland, waarvan iets minder dan de helft ‘sociaal’ is, staat dus 40 procent van alle koopwoningen/hypotheken ‘onder water’. Met andere woorden, 40 procent van alle eigenaren van woningen hebben simpelweg in het recente verleden te veel geld geleend en dat waarschijnlijk ook nog eens gretig opgemaakt. En ondanks alle hoopvolle politici en economische profeten, die van mening zijn dat er licht aan het eind van de economische tunnel is te bespeuren, gaan de woningprijzen ook dit jaar verder omlaag. Dus zal ook de hypothecaire onderwaarde oplopen.  
Het zijn trouwens vooral huiseigenaren onder de 45 jaar die met die onderwaarde te maken hebben, want veel ouderen hebben nauwelijks meer een hypothecaire schuld en als ze die al hebben, ligt die vaak ruimschoots onder de waarde waarvoor ze dat huis kochten. En dat is vaak weer veel lager dan de huidige WOZ-berekeningen.
Toch roepen woningmakelaars en de ontwikkelaars van woningen in koor, dat er ook in hun segment sprake is van een licht positieve weg omhoog. Er worden weer meer woningen verkocht en de ontwikkelaars beginnen te profiteren van de vraag naar nieuwe woningen. Te meer, omdat de Nederlandse woningvoorraad nog altijd uit balans is. We hebben decennia lang een verkeerd woonproduct ontwikkeld en tot overmaat van ramp ook nog eens te veel sociale woningen gebouwd in plaats van de bestaande sociale woningvoorraad te saneren en te upgraden.
Het belangrijkste probleem bij die hele hypothecaire miljardenlast die over onze woningmarkt hangt, is trouwens de financiering. Er zijn inderdaad nog voldoende jongeren – die wel hun baan hebben en zelfs nog carrière maken – die maar al te graag willen doorschuiven naar een grotere en betere woning. Alleen stuiten ze daarbij steeds weer op de negatieve houding van de hypotheekverstrekkers die tegenwoordig alleen nog maar geld verstrekken als zo’n beetje alle risico’s zijn uitgebannen. Dodelijk zo’n houding voor echt herstel van de economie. Het leven is nu eenmaal niet zonder risico’s en wie zonder risico’s de toekomst wil ingaan, kan beter niets doen.
De afgelopen maanden is ook steeds opnieuw gesuggereerd dat buitenlandse investeerders in de rij staan om veel geld in de Nederlandse woningmarkt te investeren. Inderdaad, de intenties zijn er. En met de extra 15.000 woningen die Vestia nu moet verkopen – boven de al eerder aangekondigde 15.000 – kan die koophonger schijnbaar probleemloos worden gestild. Ik weet natuurlijk niet hoe die woningen, die in de verkoop gaan, in de boeken staan, maar ik ga gemakshalve uit van een bedrag van 200.000 euro per stuk. Dus 15.000 Vestia-woningen moeten goed zijn voor 3 miljard euro, plus dan nog eens zo’n bedrag voor die andere 15.000 woningen. Met de ‘wall of money’ aan onze landsgrenzen kan de corporatie dus worden gered. Maar gaat dat ook gebeuren? Welke buitenlandse private equity investeerder staat te wachten op Nederlandse woningen, die sterk gereguleerd zijn met beperkte mogelijkheden tot huurverhogingen, waaraan ook nog veel moet worden opgeknapt, terwijl het uitponden zich in een diep dal bevindt, juist door de zeer moeilijke hypotheekverstrekkingen? Het leven is niet zonder risico’s, ook dat van een belegger niet. Maar er zijn risico’s en die van de Nederlandse woningmarkt zijn dermate onvoorspelbaar, dat ik me niet kan voorstellen dat we het komende jaar die enorme woningtransacties te zien krijgen die sommige eigenaren en makelaars al in gedachten hebben ingeboekt.

Ruud de Wit, adviseur Vastgoedmarkt
Reacties naar ruuddewit@hetnet.nl

Reageer op dit artikel